Главные темы месяца – экономический спад и новые налоги.

«КоммерсантЪ» 11 сентября опубликовал обзор «Премиальное место» - про дорогие коттеджные поселки петербургского региона.

Одни эксперты (например, Ольга Трошева из «Петербургской Недвижимости») включают в перечень элитных проектов те, где предлагают участки под застройку. Так в списке дорогих мест появляются Вартемяги, Токсово, Скотное, окрестности Суходольского и других водоемов Приозерского района, а также Репино-Ленинское и Рощино.

Другие (например, специалисты Knight Frank) относят к элите только проекты с подрядом или с готовыми домами и только (за редким исключением) в Курортном районе. Второй подход методологически более строгий, первый – ближе к жизни.

Обзор в основном построен на высказываниях специалистов и посвящен прежде всего тому, что стоит, а что не стоит считать «настоящей элитой». И практически не касается больной темы: что будет с этим рынком в ближайшие год-два.

«Бюллетень недвижимости» обнаружил, что «участки дешевеют почти везде» (обзор Алексея Резенкова от 16 сентября).

«Снижение стоимости заметно почти во всех районах, но самое главное – дешевые участки появились в престижных местах». При этом, отмечает автор, цены на рынке снижаются за счет выхода в продажу новых проектов с более доступными участками (кроме Гатчинского района, где сложилась особая ситуация). Этот тезис подтверждается несколькими примерами.

Все правильно, только лучше бы написать не «участки дешевеют», а «средний уровень цен снижается». Так было бы точнее.

На портале «Фонтанка.ру» 9 сентября вышел материал «Новостройки в Янино: в поисках инфраструктуры».

«Огромные жилые площади, окольцовывающие город, готовы принять сотни тысяч новых жильцов, но вот где их лечить, учить и развлекать, увы, продумывают далеко не все застройщики». Насчет развлекать – не знаю, но вот про «лечить и учить» должно было бы подумать государство, на то мы ему платим налоги. Однако город давно перевесил социалку на застройщиков, область делает это более тонко, но движется в том же направлении. Предметный анализ проблемы на примере популярной локации в целом весьма полезен.

В Старой Ладоге обнаружен очередной самозахват: муниципальные и районные начальники выделили себе и близким 11 участков под ИЖС в границах особо охраняемой природной территории (сайт 47news.ru, 16 сентября, материал «Прокуратура изгоняет застройщиков…»), два надела выписал себе глава администрации МО «Староладожское СП». Суд первой инстанции обнаружил «самоуправство»; участки вернут в состав ООПТ, о каких-то других последствиях для начальников прокуратура умалчивает, да и сайт не сообщает. Ну, не получилось…

Руководитель портала IRN.ru Олег Репченко полагает, что «рынок готов к снижению цен на недвижимость» (материал размещен 22 сентября).

В общем, основные тезисы бесспорны. «Активизация рынка в начале года высосала платежеспособный спрос; увеличение доли ипотечных сделок и снижение продаж новостроек свидетельствует об ухудшении ситуации с платежеспособным спросом».

Только вот следствия не так однозначны. «Во-первых, те, кто нуждался в решении квартирного вопроса, стремились побыстрее выйти на сделку, так как опасались роста цен, ипотечных ставок, общего ухудшения макроэкономической ситуации и т.п. Во-вторых, с помощью инвестиций в недвижимость люди пытались спасти рублевые капиталы от обесценения». И тут не хочется возражать. Вот только, похоже, рубль и дальше будет падать, а кредиты – дорожать; так что это может вопреки прогнозу г-на Репченко привести не к стагнации рынка жилья, а к новой активизации спроса.

Чисто российский парадокс: чем хуже экономике – тем лучше застройщикам. Правда, ненадолго.

В «Газете.ру» от 15 сентября - публикация: «Россияне бросили финские домики».

Оказывается, многие российские покупатели вскоре после заключения сделки перестают следить за домами. Не платят за эксплуатацию, копят долги по налогам… «В центре Тохмаярви на юго-востоке Финляндии уже несколько лет стоит двухэтажный дом, купленный россиянином и оставленный бесхозным практически сразу… С владельцем здания представителям муниципалитета связаться не удается». Такие дома есть в Савонлинне, Энонкоски и Пуумале. По словам экспертов, подобная ситуация наблюдается и в Латвии, где жилье покупают ради шенгенской визы.

В июне этого года некоторые компании по продаже недвижимости в Финляндии зафиксировали уход с рынка россиян, отметив, что наши соотечественники стали чаще выставлять свои дачи на продажу.

Интересный сюжет откопали журналисты «Русского репортера»: оказывается, власти Берлина в третий раз безуспешно пытаются продать дачу Йозефа Геббельса («Проклятая дача», РР №34 от 4 сентября).

Отличная локация, 17 га девственного леса, особняк с 70 комнатами, гостевой домик и маленькая ферма на берегу озера. Правда, недешево: только участок оценен в 15 млн евро. С другой стороны, подобные владения приобретались и дороже, а с этим – как заколодило. Между тем содержание дачи ежегодно обходится казне в 150 000 евро.

Любопытно будет проследить судьбу поместий нынешних мастеров пропаганды.

Драматичная история трансформации нового налога на имущество физических лиц.

О том, «Как вырастет налог на жилье», рассуждают авторы статьи в «Ведомостях» от 22 сентября. Получается - в 10-15 раз, например, в Москве - в среднем до 20 000 рублей в год. В зоне налогового риска оказались прежде всего дорогие старые квартиры в центре.

Приводятся примеры конкретных расчетов – для квартиры площадью около 50 кв. м в столичном ЦАО, в доме, построенном в 2000 году, при ставке 0,1% налог вырастет примерно с 3600 до 5700 рублей. А если местные власти примут максимальную ставку 0,3%, получится уже около 17 000 рублей. «Трешка» в сталинском доме на Ленинском проспекте обойдется владельцу в 30 000 рублей в год.

Повышение предельной ставки с 0,1 до 0,3% одобрил лично Владимир Путин, на совещании по бюджету.

«КоммерсантЪ» от 23 сентября в материале «Налог на недвижимость будет более подвижным» раскрывает политическую интригу: оказывается, «повышающая» поправка появилась «из-за опасений отдельных регионов при переходе на кадастр недосчитаться налоговых сборов с новых жилых домов с высокой инвентаризационной стоимостью».

Мотив понятный, хотя вроде никто и нигде не слышал, чтобы «ПИБовская» стоимость была выше кадастровой (как бы рыночной). Любопытно, что новый закон был направлен в Госдуму «сразу в виде поправок ко второму чтению принятого еще в 2004 году депутатского законопроекта», чтобы не привлекать лишенного внимания на стадии обсуждения. (После второго чтения коррективы уже невозможны.)

Недосчитаться налогов регионы могут из-за необлагаемого минимума: 50 кв. м в частных домах обложению не подлежат, а в сельской местности таких домиков – 60%.

Журнал «Деньги» 22 сентября вышел со статьей «Ипотечный двигатель» (и с подзаголовком: «Что не дает лопнуть пузырю на рынке недвижимости»).

Автор анализирует скидки и акции, смещение застройщиков в дальние и ранее непрестижные зоны.

Однако «драйвером развития рынка недвижимости в последние годы неизменно остается ипотека». По данным ЦБ, за два первых квартала 2014 года количество выданных кредитов увеличилось на 32,3%, объем же выданных заемных средств вырос на 43,3%.

Тем временем ставки по ипотеке медленно, но неуклонно растут, и в сентябре спрос на ипотечные ссуды начал сокращаться. И даже не из-за ставок: основная причина – «сокращение реальных доходов населения и рост опасений по поводу устойчивости финансового положения». Государство через давление на ЦБ и АИЖК пытается снизить ставки. И здесь в обзоре следует вполне уместная цитата: «Абсолютно бессмысленно снижать ставку по ипотечному кредиту, когда у нас чудовищный монополизм в области строительства,— уверен директор банковского института Высшей школы экономики Василий Солодков.— Снижение ставки тут же отражается в росте цены квадратного метра. Нельзя снижать ставку и одновременно не увеличивать предложение. Ни к чему хорошему это не ведет, кроме того, что обогащаются банки и девелоперы».

А популярный интернет-журнал «Большой Город», развивая тему, рассказывает о том,

«Как миф о собственном доме погубил мировую экономику» (опубликовано 22 сентября). То есть – об ипотечном кризисе 2008-го, превратившемся в глобальный.

Оказывается, мечта о собственном доме вовсе не присуща человечеству изначально. «Власти развитых стран навязали обывателям массовую ипотеку, создав миф о престижности владения собственным домом».

Материал основан на результатах исследования, проведенного Оскаром Жорда из Федерального резервного банка Сан-Франциско, Аланом Тэйлором из Университета Калифорнии и Морицом Шулариком из Университета Бонна. Они собрали подробную выборку данных о банковском кредитовании в 17 развитых странах мира с 1870 года. Получилось вот что: государства, которые разогревали ипотечный рынок, смогли за 30 лет резко увеличить долю частного домовладения, но теперь расплачиваются за это экономическим спадом.

Сайт 47news 18 сентября публикует статью «Статус-кво Гармаша» - об итогах муниципальных выборов и том, кто все-таки будет рулить самым богатым в области Всеволожским районом.

Новостной портал RBC.ru проникся угрозой Кремля отключить Рунет от мировой Сети, и вот уже известный девелопер рассуждает о том, как будет выглядеть «Рынок недвижимости без интернета» (материал от 19 сентября).

На ту же тему см. опрос в еженедельнике «Недвижимость и Строительство Петербурга» от 26 сентября. Общий тон откликов – «И не такое видали!».

«Деловой Петербург» 23 сентября повествует о том, как замечательно «Лидер групп» построит еще миллион квадратных метров в Мурино (в дополнение к тем четырем миллионам, которые там уже строятся).

Журнал «Эксперт» (№ 39 от 22 сентября) дает несколько нехитрых, но верных советов на вечную тему: «Как не стать обманутым дольщиком».

«Первое: желательно покупать квартиры в зданиях, уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства…Второе: покупать только квартиры, строящиеся по 214-ФЗ. Третье: покупать квартиры в проектах, где инженерные коммуникации уже подведены или их прокладка завершается. Четвертое: избегать масштабных «монолитных» проектов. Пятое: желательно, чтобы в проекте участвовал крупный госбанк — Сбер или ВТБ. Шестое: внимательно проверить через Интернет наличие рекламаций по поводу деятельности девелопера. Седьмое: наличие собственных производственных мощностей говорит о серьезности компании».

Не будем спорить. Хотя честный ответ на поставленный в заголовке вопрос – другой: не участвовать в долевке вовсе.