За третий квартал в Петербурге граждане подписали 10 405 договоров долевого участия, в Ленобласти — 8205. Что тоже неплохо, особенно если учесть, что жителей в области все-таки в четыре раза меньше.
С января по сентябрь в Петербурге «физики» заключили 34 403 ДДУ с застройщиками — на 49% больше, чем за тот же период 2015-го. В Ленобласти дела чуть похуже, но тоже неплохо: 26 607 договоров, плюс 19%.
Картина не то чтобы радужная (это было бы и странно, при общем-то состоянии нашей экономики и робких надеждах на рост в 1–1,5% «в среднем по больнице»), но и особых тревог не вызывает.
Однако напомним: по итогам полугодия рынок новостроек петербургского региона вырос чуть ли не вдвое по отношению к 2015-му. В третьем квартале рост ощутимо замедлился.
Кроме того, на волне общего подъема в 2012–2013-м мы уже почти договорились считать регион единым рынком, с некоторыми поправками на бюрократическую косность городских властей и прогрессивных технократов у руля в области. Но, как сказано в древней книге, за тучными коровами приходят тощие, за тощими — отсутствие мяса. В условиях затяжного кризиса региональные особенности снова стали важны для покупателей, и спрос сместился в сторону городских проектов. Доля пригородных сделок в общем объеме продаж росла-росла все последние годы, дошла до 40–45% (в первом полугодии 2015-го в Петербурге и области заключили поровну ДДУ — по 12 500), а теперь снова начала сокращаться. По данным «Петербургской Недвижимости», на область и пригороды за три квартала приходится 40% договоров «в штуках» и 35% — если мерить в деньгах.
«В городской черте: в Парголово, Шушарах, в Красносельском районе — появилось довольно много объектов, по цене близких к областным, — отмечает заместитель генерального директора компании “ЛенРусСтрой” Максим Жабин. — При прочих равных покупатели, конечно, выберут город. В первую очередь — из-за близости метро и относительно развитой инфраструктуры. Ситуация в экономике продолжает оставаться нестабильной.
И граждане (сознательно или инстинктивно) выбирают более понятные решения: они кажутся менее рискованными».
Председатель правления «СВП Групп» Денис Жуков отмечает еще одну важную тенденцию: требования покупателей растут, главным образом это касается обустройства прилегающих к жилым кварталам территорий и транспортной доступности. В результате фокус покупательского интереса и планы застройщиков смещаются от северных районов к югу. «Ситуация понятная:За третий квартал в Петербурге граждане подписали 10 405 договоров долевого участия, в Ленобласти — 8205. Что тоже неплохо, особенно если учесть, что жителей в области все-таки в четыре раза меньше.
С января по сентябрь в Петербурге «физики» заключили 34 403 ДДУ с застройщиками — на 49% больше, чем за тот же период 2015-го. В Ленобласти дела чуть похуже, но тоже неплохо: 26 607 договоров, плюс 19%.
Картина не то чтобы радужная (это было бы и странно, при общем-то состоянии нашей экономики и робких надеждах на рост в 1–1,5% «в среднем по больнице»), но и особых тревог не вызывает.
Однако напомним: по итогам полугодия рынок новостроек петербургского региона вырос чуть ли не вдвое по отношению к 2015-му. В третьем квартале рост ощутимо замедлился.
Кроме того, на волне общего подъема в 2012–2013-м мы уже почти договорились считать регион единым рынком, с некоторыми поправками на бюрократическую косность городских властей и прогрессивных технократов у руля в области. Но, как сказано в древней книге, за тучными коровами приходят тощие, за тощими — отсутствие мяса. В условиях затяжного кризиса региональные особенности снова стали важны для покупателей, и спрос сместился в сторону городских проектов. Доля пригородных сделок в общем объеме продаж росла-росла все последние годы, дошла до 40–45% (в первом полугодии 2015-го в Петербурге и области заключили поровну ДДУ — по 12 500), а теперь снова начала сокращаться. По данным «Петербургской Недвижимости», на область и пригороды за три квартала приходится 40% договоров «в штуках» и 35% — если мерить в деньгах.
«В городской черте: в Парголово, Шушарах, в Красносельском районе — появилось довольно много объектов, по цене близких к областным, — отмечает заместитель генерального директора компании “ЛенРусСтрой” Максим Жабин. — При прочих равных покупатели, конечно, выберут город. В первую очередь — из-за близости метро и относительно развитой инфраструктуры. Ситуация в экономике продолжает оставаться нестабильной.
И граждане (сознательно или инстинктивно) выбирают более понятные решения: они кажутся менее рискованными».
Председатель правления «СВП Групп» Денис Жуков отмечает еще одну важную тенденцию: требования покупателей растут, главным образом это касается обустройства прилегающих к жилым кварталам территорий и транспортной доступности. В результате фокус покупательского интереса и планы застройщиков смещаются от северных районов к югу. «Ситуация понятная:застройщики в первую очередь пойдут туда, где государство уже создало или создает транспортную инфраструктуру. То, что они видят в Девяткино, Мурино и Буграх, отталкивает девелоперов даже от тех участков, которые они сами же и купили. Застройщики идут на юг, потому что именно здесь реализуются важные и амбициозные транспортные проекты: обход Красного Села с выходом на КАД; реконструкция Таллинского шоссе; усовершенствование железнодорожной ветки, которая идет мимо Красного Села в город. На севере такого нет. Чтобы начать стройку в Буграх, надо обеспечить развязку с КАД, а она стоит минимум три миллиарда. Чтобы продолжать строительство в Мурино и новом Девяткино, нужно создавать ТПУ — не меньше четырех миллиардов…»
Но строительство — инерционная отрасль: новые тенденции будут проявляться постепенно. Пока основные показатели рынка близки к норме.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем предложения «квартирного» жилья в регионе несколько сократился и сейчас составляет 4,92 млн кв.м. Общий объем рынка (площадь жилья в начатых проектах) на конец сентября — 10,98 млн кв.м.
За третий квартал в Петербурге и пригородной зоне застройщики вывели в продажу 45 объектов (21 200 квартир, 879 500 кв.м). Год назад, в третьем квартале 2015-го, дебютов было побольше:
67 новых адресов, 1,24 млн кв.м.
Распределение вывода новых объектов по территориям подтверждает приведенный выше тезис о притормаживании областной экспансии: 25 новостроек заявлены в черте города (585 230 кв.м), еще четыре объекта (49 110 кв.м) — на административно подчиненных территориях.
В области застройщики ограничились 16-ю новыми объектами (248 150 кв.м).
При этом если в городе средняя площадь квартир в новостройках третьего квартала составляет 42,8 кв.м, то в области — скромные 38 кв.м. Эконом рулит! Но и здесь намечаются перемены: областные объекты дифференцируются. «Жесткий эконом» в новых спальных зонах с минимальными студиями по 20-22 кв.м — это все-таки вчерашний день. Его теснят более продуманные комплексные кварталы, такие, как в поселке Новоселье, в Новогорелово, возможно — в Лаголово. А часть застройщиков смещается в сторону малоэтажных проектов уровня «комфорт плюс»: Navis Development отказывается от студий во второй очереди ЖК «Шотландия», «ПулЭкспресс» сводит к минимуму число студий в ЖК «Горки-Парк»; «Строительный трест» делает слоган «Студий.net» одним из основных в своей рекламной кампании. Студии, конечно, никуда с рынка не денутся, но, похоже, займут свою нишу, а не будут составлять 70–80%, как в некоторых отчаянных проектах. Влияние «комфортной малоэтажки» на покупательские предпочтения усиливается. «Мы конкурируем не с массовой областной застройкой, — говорит Александр Львович, генеральный директор Navis Development, — а с жи-лыми комплексами в северных районах Петербурга. Городские застройщики тоже озабочены спросом, проводят акции
и предлагают скидки; цены на комфортную пригородную малоэтажку и квартиры в городских проектах во многих случаях уже сравнялись».
Есть еще один нюанс. По мнению генерального директора компании «Элемент-Бетон» Сергея Кравцова, сверхплотная застройка «традиционных» зон (Кудрово — Мурино —
Новое Девяткино — Янино) оставляет неплохие шансы тем компаниям, которые работают в менее раскрученных локациях и не стремятся «выгонять» максимальное количество метров на гектар.
За девять месяцев девелоперы вывели на рынок 2,8 млн кв.м, из них 72% — в Петербурге. Это меньше, чем в предыдущие годы: в 2015-м за тот же период стартовали проекты на 3,4 млн кв.м, в 2014-м — 4,1 млн кв.м, в 2013-м — 3,6 млн кв.м.
По оценкам «Петербургской Недвижимости», жители региона в третьем квартале приобрели около 1 млн кв.м в новостройках. Доля сделок с привлечением кредита — порядка 56%.
А всего с января по сентябрь на первичном рынке Петербурга и Ленобласти застройщики реализовали 3,01 млн кв.м — на 15% больше, чем в 2015-м (2,62 млн кв.м). При этом на массовый сегмент приходится примерно 92% спроса: большинство сделок заключается в диапазоне 1,5–3,5 млн рублей.

Табл. 1. Основные показатели рынка новостроек в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона)

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 2. Регистрация прав на жилые помещения, Петербург, шт.

Данные Управления Росреестра по СПб

Табл. 3. Регистрация прав на жилые помещения, Ленобласть, шт.                                     

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 4. Регистрация договоров долевого участия, Петербург, шт.

Данные Управления Росреестра по СПб

Табл. 5. Регистрация договоров долевого участия, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 6. Сведения об ипотеке жилья, Петербург, шт.

Данные Управления Росреестра по СПб

Табл. 7. Сведения об ипотеке жилья, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО