В этих непростых вопросах попробовали разобраться участники дискуссии. Приводим их выступления (в сокращенном варианте: полный текст можно получить, отправив запрос в редакцию).

Вячеслав Шемякин, директор управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России:

– Северо-Западный банк с начала 2008 года предоставил свыше 9000 целевых жилищных кредитов на сумму около 14 млрд руб., в том числе жителям Петербурга — 7,6 млрд руб., что уже превышает показатели прошлого года.

Если рассматривать структуру ипотечного портфеля банка, то в 2007-м доля кредитов на загородное строительство составляла 7%, а в 2008-м — уже около 12%. В абсолютном выражении в 2007-м кредиты на загородное жилье составили около 550 млн руб., за восемь месяцев этого года — 910 млн руб. В случае индивидуального строительства объекта на участке средняя сумма ипотечного кредита составляет 5–6 млн руб. Если клиент хочет приобрести уже готовый дом, тогда сумма займа чаще всего составляет 10–12 млн руб. Коттеджи в поселках приобретаются по 28–35 млн руб.
Существует несколько причин, тормозящих развитие ипотеки на загородном рынке.

Земельные отношения. Для обеспечения ипотечных кредитов, предоставленных на индивидуальное строительство, банк оформляет залог на участок. Вопрос решается положительно, если у заемщика надел уже находится в собственности или оформлена долгосрочная аренда (максимальный срок займа будет рассчитываться исходя из периода действия договора аренды участка). Ситуация значительно усложняется, если участок еще не выделен, то есть не выполнено межевание.

Высокая стоимость загородной недвижимости. Сейчас сотка в ближайших пригородах стоит около 500 000 рублей, то есть только на приобретение земли нужно 4–5 млн руб., плюс затраты на возведение дома. Стоимость предложения готовых коттеджей в клубных поселках достигает 35 млн рублей, что также ограничивает круг потенциальных покупателей. Отсутствие масштабных государственных программ поддержки лиц, заинтересованных в индивидуальном строительстве.

Тем не менее Сбербанк сегодня предлагает несколько вариантов кредитования загородного жилья. Это может быть заем на строительство коттеджа (если земля в собственности), на покупку участка с последующим строительством (заключаются два договора), на приобретение готового коттеджа (с залогом участка или без него). В числе новых предложений Сбербанка — кредит под залог «суммарных активов»: в качестве залога могут выступать не только дом или земля, но и автомобиль, ценные бумаги и пр. (Насчет ценных бумаг при текущем состоянии рынка — это вряд ли. — «Пригород».)

По прогнозам финансистов Сбербанка, по итогам года доля ссуд на индивидуальное строительство может составить 15% от общего объема жилищного кредитования — 1,4 млрд рублей.

Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург»:

– На рынке кредитования загородной недвижимости есть специфические проблемы: сложность оценки ликвидности и рыночной стоимости предмета залога, неопределенность сроков строительства, отсутствие юридически грамотной документации у застройщика. Мы ограничили круг строящихся объектов несколькими типовыми проектами, попытавшись по планировке сделать их максимально близкими к стандартным городским квартирам, чтобы они годились для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Мы попытались доводить дома до максимальной степени готовности в заводских условиях, сократив время работы на стройплощадке.

Ключевой фактор, влияющий на ликвидность объектов, — их местоположение. Мы расположили свои объекты в зоне, конкурирующей с городскими квартирами.

На сегодня более 40% проданных объектов в Янино реализованы с привлечением ипотечных кредитов. Чаще через ипотеку продаются таун-хаузы — 50–60%. Индивидуальные дома — порядка 30%. У нас выстроены работоспособные схемы с Национальной ипотечной компанией и банком «КИТ-финанс», с ними подписаны соглашения, в рамках которых унифицировано и максимально упрощено оформление бумаг. Получение займа для наших покупателей занимает до двух недель. Человек может поменять городскую квартиру на жилье в Янино, практически не вкладывая собственных средств, только за счет кредитов. Конечно, такая схема более дорогая.

Из 320 домовладений в Янино продано 240, за 2008 год реализовано около 150 объектов.

Юлия Нигуль, аналитик компании «Петербургская Недвижимость»:

– За 2007 год, по нашим данным, на рынке реализовано 970 домов в коттеджных поселках, исключая таун-хаузы и участки. Сорок проектов мы продаем самостоятельно, поэтому можем отслеживать динамику продаж по каждому из них. В первом полугодии 2008-го реализуется 133 коттеджных поселка, из них по ипотечным схемам — объекты в 33 поселках. В 70 проектах предлагается рассрочка. В числе главных проблем ипотечного кредитования загородной недвижимости можно выделить отсутствие градостроительной документации.

Например, массив «Федоровское» в Тосненском районе: за последние два года категория использования земель менялась четыре раза. Участки, приобретенные для строительства поселков, в начале оформлялись как сельхозземли. После принятия генплана сельского поселения их включили в земли поселений, и судьба их стала стремительно меняться: они предназначались то под общественно-деловую застройку, то под промышленные площадки, то под ИЖС… В результате собственники не знают, что будет с их землей дальше. В такой ситуации банкам очень сложно кредитовать покупателей.

Трудно определить добросовестность застройщика, адекватно оценить ликвидность объекта при отсутствии статистических данных, нелегко прогнозировать изменение цены на объект.
Покупатели с высокими доходами часто прибегают к рассрочке. Стандартная схема выглядит так: 30–50% — первоначальный взнос, далее рассрочка до окончания строительства, последний взнос нужно выплатить до сдачи объекта в эксплуатацию. Рассрочка, как правило, тоже платная, и ставка по ней выше, чем по ипотечным кредитам. Однако даже рассрочку на 5–6 лет нельзя считать значимой заменой ипотеки. Целевая аудитория, которую можно привлечь при ипотечных схемах, шире. Если объект стоит 17–20 млн рублей и можно с первоначальным взносом в 10% в течение 30 лет рассчитываться по ипотеке — клиентов здесь гораздо больше, чем тех, кто может сразу заплатить 6 млн и рассчитаться за три года.

Если ставки сохранятся, то ипотека будет развиваться. До конца года мы прогнозируем рост цен на объекты в коттеджных поселках в 15–20%.

Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкспресс Групп»: – Проблемы ипотечного кредитования связаны с тем, что в крупных банках, предоставляющих займы, процесс согласования и выработки нового продукта — весьма сложный и трудоемкий. В начале сентября для одного из наших поселков мы согласовали ипотечную программу с банком «Хоум-кредит». Все это проходило через Москву, специально под нашу компанию разрабатывались программы с учетом специфики договорных отношений с клиентом…

Не секрет, что для многих покупателей загородный дом или участок — это не только способ решить жилищные вопросы, но и вложение средств. Инвестиционный мотив всегда есть. Это дополнительно поднимает значимость ипотеки.

Владимир Медведев, руководитель финансово-инвестиционного департамента ФК «ФилинЪ»:

– Загородная недвижимость остается недооцененной, и ценовой пик на этом рынке еще не достигнут. За последний год коттеджи подорожали на 16–46%, таун-хаузы — на 7,5–76%. И это несмотря на то, что прирост коттеджных поселков в прошлом году составил, по оценке экспертов, около 74%.
Чтобы правильно оценить инвестиционную привлекательность загородного объекта, необходимо учитывать транспортную доступность, наличие технических коммуникаций и объектов социальной инфраструктуры, состояние и привлекательность окружающей среды, наличие водоемов, а также общее экологическое состояние района. Не менее важны уровень и степень однородности социальной среды.

Цена объекта существенно зависит и от состояния соседних домов, от социального статуса соседей. Именно поэтому дома, расположенные на территории организованных коттеджных поселков, пользуются повышенным спросом.

Самое важное: чтобы составить экспертное мнение о предполагаемых ценах на недвижимость в выбранном районе, необходимо учитывать такой фундаментальный фактор, как перспективы развития территории. Это может быть прокладка новых или реконструкция старых дорог, проекты строительства жилых, деловых, административных или культурно-спортивных объектов, создание промышленных или рекреационных зон и т.п.

Подобную информацию можно почерпнуть в соответствующем Генплане, в отчетах экологических организаций и, наконец, просто из публикаций в СМИ.

Ирина Ямаева-Винен, маркетолог-аналитик компании «Петростиль»:

– Ипотека на рынке загородного домостроения — продукт сложный. Несмотря на то, что наши клиенты — весьма обеспеченные люди, для них ипотечные деньги являются более дешевыми. В элитном сегменте покупатель обращается к ипотеке из рациональных соображений, чтобы не вкладывать сразу собственные средства.

Наша компания договорилась о выдаче ипотечных займов с Газпромбанком и Сбербанком. Первый предоставляет нам очень удобную схему: кредит под поручительство застройщика на время строительства до регистрации собственности. Схема работы со Сбербанком такова: поручительство двух физических лиц. Рассматривается и вариант поручительства компании, надеюсь, в ближайшее время мы договоримся по этому вопросу.

Поселок «Корабельные сосны» находится на заключительном этапе реализации, это значительно упрощает получение займа.

Марина Карпихина, директор по развитию «РОДЭКС Северо-Запад»:

– «Сторожевая гора» — коттеджный поселок, находящийся во Всеволожском районе. Продажи начались в апреле 2008-го с домов комфорт-класса площадью 130–150 кв.м, на сегодня продано около 40 объектов.

В августе мы вывели на рынок дома бизнес-класса и таун-хаузы. Около 50% проданных объектов реализовано по ипотеке. Средние выплаты составляют 80 000 – 90 000 руб. в месяц. Многие клиенты не хотят извлекать средства из бизнеса, поэтому им удобней воспользоваться ипотекой. Около 10% проданных объектов приобретаются с инвестиционными целями.

Дмитрий Синочкин