Отдельная конференция была посвящена массовому строительству малоэтажного жилья. Начало получилось смазанным: из шести заявленных спикеров осталось двое; замминистра Сергей Круглик тоже отсутствовал. Впрочем, строительство жилья — тема для ProEstate, скорее, вспомогательная.
Исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан Вишневский напомнил о поставленной перед строителями задаче: ежегодно возводить по метру жилья на каждого россиянина, выразил уверенность в том, что без малоэтажки эта задача не решается, и предрек скорую кончину индустриальному панельному домостроению.

Руководитель Vesco Group Вячеслав Ширяев рассказал о строительстве завода по американской технологии. (См. интервью с г-ном Ширяевым в этом же номере.)

Руководитель проекта «Российский Дом Будущего» Сергей Журавлев внес в дискуссию ноту скепсиса. Он опять-таки более 10 раз употребил слово «кризис», призвал расширить полномочия муниципалитетов и организовать эффективное самоуправление жильцов. «Мы додавим власть», — сказал г-н Журавлев. Кто и как будет «додавливать», он не пояснил.
Наиболее содержательным получилось выступление Валерия Лукинова, директора департамента регионального развития компании «Родэкс Групп».

По мнению исследователей из консалтингового подразделения «Родэкс», в Подмосковье по большинству позиций практически стерлась разница между домовладениями дачного формата и жильем для постоянного проживания. Существенных различий — два: расстояние от МКАД и цена. При этом покупатели «постоянных» домов эконом-класса (москвичи вообще-то предпочитают термин «комфорт-класс») готовы ехать до 60 км, клиенты бизнес-класса — до 50 км, элит-класса и премиум — до 30. Соответственно дачные поселки начинаются преимущественно за этими рубежами.
По данным исследования, проведенного Vesco Consul-ting, за 50 км готовы ехать лишь 12% респондентов. (В ходе исследования были опрошены 518 человек, намеревающихся приобрести загородный дом.)

Ключевой показатель, определяющий цену домовладения, — стоимость земли. Все остальное: конструкции, инженерия, социальная инфраструктура — практически совпадает, различаясь по классам. В эконом-классе при поселке положено иметь социальные и торговые объекты, в классе de lux к ним добавляются спортивно-развлекательные сооружения и объекты для «спорт-хобби». Минимальное предложение дачи эконом-класса с участком до 15 соток — 5,5 млн рублей.
Эксперты Vesco Consulting отмечают: 78% потенциальных покупателей рассматривают вариант постоянного проживания, 13% приобретают дачу и 9% — дом для родителей или родственников.
Важная тенденция Московского региона — неуклонный рост предложения загородных объектов. В 2001 году, на старте рынка, эксперты насчитали около 500 объектов в коттеджных поселках, в 2002-м — более 2000, в 2004-м и 2005-м рынок удваивался. Далее рост стал более плавным. Пиковое значение — 18 292 коттеджа примерно в 350 поселках и жилых комплексах — зафиксировано в 2007 году. Г-н Лукинов отмечает, что более 50% предложения — дома бизнес- и эконом-классов. Доля элиты невелика из-за ограниченности круга покупателей.

Кстати, по данным Vesco Consulting, 71% респондентов хотели бы иметь дом площадью до 160 кв.м. Коттедж от 200 метров планируют приобрести 11%.

В 2008-м ежемесячный объем предложения колеблется от 11 115 в январе до 17 505 — в июле.
Объем спроса (число приобретенных объектов) составляет в среднем 4% в месяц.
Пока «Родэкс» обнародовал данные за несколько месяцев. В среднем получается около 600 приобретенных домовладений ежемесячно. Ежегодный объем реализации составляет, таким образом, 7000–7500 домовладений.

По данным экспертов «Родэкса», время экспозиции объектов эконом-класса составляет от пяти месяцев до года, в элитном сегменте — 2–3 года. Ключевую роль играет позиционирование объекта. Вероятность «зависнуть» в листингах выше всего у проектов, организаторы которых угодили в промежуток между категориями: эконом-класс с претензией на бизнес; «недоэлита», позиционированная как «бизнес +». По словам Валерия Лукинова, такие поселки могут экспонироваться «неопределенно долго».

Уровень реализации в самом дорогом сегменте (элита de lux) — выше, до 9%. Возможно, в этом сказалось проявление инвестиционного спроса. По мнению столичных аналитиков, после кризисов на финансовом или фондовом рынках наблюдается максимальный «вброс денег» в эту область — видимо, выводятся средства из других активов. Инвестиционно привлекательными Валерий Лукинов считает «полюса» рынка: классы «эконом» и de lux. Самый проблемный спрос —на домовладения класса «бизнес +».

При этом аналитики полагают, что городской (столичный) рынок входит в фазу стагнации, а вот загородный будет еще несколько лет устойчиво развиваться, прибавляя по 25–30% в год. Запас для развития создает разница в ценах между Москвой и Подмосковьем. (Такая же разница — 25–40% — наблюдается и в соотношении цен на аналогичное жилье в Петербурге и Ленобласти.)

По мнению экспертов, столичный рынок перегрет из-за инвестиционного спроса: сделки частных инвесторов составляют значительную долю общего объема покупок. Стадии насыщения рынок подмосковного жилья достигнет, по мнению Валерия Лукинова, не ранее 2012–2015 года.
Для рынка Ленобласти эту отметку можно сдвинуть еще на 2–3 года.

Дмитрий Синочкин

к сведению:

Форум PROEstate, организованный Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД), собрал более 2900 участников. Выставочные площади заняли 8000 «квадратов», на них разместилось 172 стенда. Работу мероприятия освещали около 300 СМИ.

В рамках PROEstate были подведены итоги конкурса «ФИАБСИ-Россия» на лучший девелоперский проект 2008 года. В номинациях по жилой и офисной недвижимости победила MIRAX Group с проектами «Кутузовская ривьера» и башня «Запад» делового комплекса «Федерация» (соответственно). Лучшим торгово-развлекательным комплексом признали калининградский «Европа-центр». В номинации «Мастер-планы городов и районов» выиграл ВТБ с петербургской «Набережной Европы».