На загородном рынке копится не только отложенный спрос (на депозитах), но и отложенное предложение. Несколько застройщиков сообщили «Пригороду», что пока придерживают проекты в разной степени готовности.

Концентрация

«Раз в стране бродят денежные знаки, то должны же быть люди, у которых их очень много», — говорил сын турецкоподданного Остап Бендер. И это справедливо для любой эпохи. Самое главное для загородного рынка — особенности распределения денежных потоков.

В начале 2024 года журнал Forbes зафиксировал рекорд: количество долларовых миллиардеров в России увеличилось со 110 до 125 человек. В 2025 году — следующий рекорд: теперь в стране насчитывается 146 супербогатых граждан. Их общее состояние увеличилось до $625,5 млрд. Это тоже рекорд: предыдущий максимум был зафиксирован в 2021 году, перед началом СВО, — $606,2 млрд (https://www.forbes.ru/milliardery/533646-20-bogatejsih-rossijskih-biznesmenov-v-global-nom-rejtinge-forbes-2025).

Но не миллиардеры «делают кассу» на загородном рынке (у них другие интересы), а следующая группа граждан, располагающих активами на миллионы долларов.

По оценкам консалтинговой компании Henley & Partners, в 2023 году в России насчитывалось 68,4 тысячи миллионеров, из них примерно 30 тысяч в Москве и семь тысяч — в Петербурге. Любопытно, что общее количество «просто богатых» россиян сокращается, а супербогатых — растет. Происходит концентрация капитала…

Однако «новые деньги» (если такие вдруг появляются) сначала обзаводятся дорогими квартирами в Москве, затем — в Петербурге, и только в третью очередь дело доходит до загородного рынка.

Остальные условия, которые мы ранее отмечали как важные для элитного загородного сегмента, сохраняются: поездки в Европу и некоторые другие места привычного отдыха затруднены или невозможны, вывод капитала — тем более; инерция пандемии побуждает искать места для комфортного отдыха рядом с мегаполисом. Но величина ключевой ставки сохраняет привлекательность депозитов и тормозит приток денег в недвижимость: от добра добра не ищут.

В квартирах — рост

Отметим параллельные процессы в смежных сегментах и других регионах. Москва, элитные новостройки: стоимость «квадрата» в I квартале выросла на 10,3% (за год на 27,4%), спрос — плюс 4%, предложение — плюс 24%, сообщают аналитики компании Ricci. Петербург, элитные новостройки: средняя цена предложения — плюс 7% за квартал, плюс 32% за год, спрос — минус 26% (к I кварталу 2024-го), но и предложение (по количеству лотов) сократилось на 29%. Аналитики NF Group отмечают, что средняя стоимость лота на первичном элитном рынке Петербурга впервые превысила 100 млн рублей.

На загородном рынке Подмосковья за I квартал — рост цен в премиум-классе на 27%, вышли два новых проекта (дороже действующих); средняя цена элитного коттеджа — 226 млн рублей, сообщают эксперты NF Group. В 2,2 раза дороже, чем дома такого же класса под Петербургом. Сотка земли в подмосковном «премиуме» — плюс 13%, цена поднялась до 4,2 млн рублей «за счет прямого повышения цен в проектах и выхода нового, более дорогого предложения» (https://realty.rbc.ru/news/67f7ac979a79474a22651a2e).

Петербургская стабильность

В петербургском регионе объем предложения загородной элитки сохраняется примерно на прежнем уровне. 1,8 тысячb объявлений на ЦИАН — дома по цене от 30 млн рублей, из них примерно половина, около 900 лотов, — более 50 млн рублей. Дорогое предложение заметно выросло. Год назад в экспозиции насчитывалось около 1,2 тысячи объектов дороже 30 млн рублей. При этом новых дорогих поселков на рынке не появилось.

В начале 2025 года, по данным NF Group, в коттеджных поселках элитного и бизнес-класса было представлено 289 коттеджей (из них 88 — класс А), 234 таунхауса (все — в бизнес-классе) и более 300 участков (около сотни — в классе А).

В элитном сегменте насчитывается 15 проектов (поселков), в бизнес-классе — 29.

Средняя стоимость элитного коттеджа — 104 млн рублей, в бизнес-классе — 45 млн рублей. (В 2022 году — 83,5 млн рублей и 28,5 млн рублей соответственно.)

С точки зрения географии основной объем дорогого предложения сосредоточен в Выборгском районе ЛО, в зоне Репино — Ленинское. Есть дорогие проекты во Всеволожском (в Юкках, например), на третьем месте — Курортный район.

За прошлый год существенно вырос сегмент дорогих таунхаусов: на рынок вышли комплексы «Моменты.Repino» в Ленинском и «Северная лисица» (ГК «ПЛЕЧКО ГРУПП») в поселке Лисий Нос. В общей сложности в продаже появилось более 483 таунхаусов. Правда, недавно в проекте «Моменты.Repino» произошла замена команды: проектом занималась компания «Абсолют Строй Сервис», теперь его будет реализовать непосредственно собственник, группа «Респект». Причины замены неизвестны, показатели продаж были вполне приличными.

Рынок вполне сбалансирован, но не слишком разнообразен. Хорошие проекты известны и давно на слуху. Полтора десятка лотов осталось в КП «Медное озеро – 2»; единичные продажи идут в известном проекте «Ламбери», пользуются спросом участки в КП «Форест Вилладж» и «Репинская усадьба». В КП «Оберег» в этом году подписан контракт на строительство дома стоимостью более 150 млн рублей.

Корректной оценки спроса, к сожалению, нет. В компании Puzzle Realty насчитали за январь-март около 350 сделок с дорогими домами и участками, на общую сумму 12 млрд рублей. Это на 10% больше, чем за аналогичный период 2024 года. «Эти данные включают в себя сделки с земельными участками стоимостью от 10 млн рублей и домами от 30 млн рублей и выше», — говорит Марина Шкурко, управляющий партнер Puzzle Realty.

Проверить не можем; участники рынка считают эту цифру несколько завышенной.

Эксперты также отмечают смещение продаж в пользу коттеджных поселков: сейчас на организованную застройку приходится 80% сделок, на индивидуальную — 20%.

Продолжается тренд на сокращение средней площади дорогих домов: нормальный размер не 350–400 кв. м, как ранее, а 250–300 кв. м. Растет доля одноэтажных проектов.

По мнению специалистов Puzzle Realty, самым востребованным форматом загородной недвижимости в I квартале стали участки без обязательного подряда, но с соблюдением общей стилистики коттеджного поселка: на них пришлось 40% сделок. Второе место занимают участки без подряда — 30%, на третьем месте (25%) — участки с подрядом. Наименьшим спросом в элитном сегменте пользуются варианты блокированной застройки или сити-виллы — на них пришлось всего 5% сделок.

Табл. 1. Структура предложения в дорогом загородном сегменте

Данные NF Group

Экспертное мнение

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

– Спрос в нашем проекте «Оберег» не всегда следует за общими колебаниями интереса к дорогому жилью. Все-таки у нас достаточно специфический продукт. И продажи идут «волнами»: бывает, за два-три месяца — 5–7 сделок, бывает, по несколько месяцев — ничего. И внешние причины не вычислить. Кто-то приходит и принимает решение с первого визита, кто-то может полгода ездить, смотреть, размышлять над сделкой.

Я пока не чувствую изменений в рыночной ситуации, в дорогом сегменте загородного рынка. Ни в худшую, ни в лучшую сторону. Интерес к нашему проекту есть, примерно на уровне прошлого года. Полагаю, что и по продажам картина будет похожая. В мае-июне, как обычно, начнется сезонное оживление, больше будет визитов. Кроме того — и это важнее сезонного фактора — полагаю, что к лету будет больше определенности в геополитической ситуации. Уйдет ли конфликт в затяжную фазу, еще на год или более, или появится возможность компромисса. Причем для бизнеса оба сценария не фатальны: мы уже научились жить в условиях экстраординарных вызовов, бизнес приспособился.

Наши покупатели, как правило, не связанны с оборонным комплексом, это не чиновники и не силовики, но многие достигли серьезных успехов и нашли свои ниши в импортозамещении. В основном — на потребительском рынке, в разных отраслях: электроника, продукты питания, сетевые решения. В разных нишах появляются интересные, качественные производители, откуда что берется.

История с депозитами затягивается, огромная масса денег по-прежнему находится на банковских счетах. И пока эта масса никуда не качнулась, рубль будет относительно стабильным. Центробанк балансирует потребительскую инфляцию и т. д. Спрос стагнирует — и на автомобильном рынке, и в строительстве. Я думаю, у наших граждан за эти годы выработалась колоссальная чуйка. И как только народ начнет массово снимать депозиты — тут-то все будет происходить одновременно. Ослабнет курс рубля, на 30–40% и т. д. Но все это не фатально, все это уже проходили. Вопрос времени и наложения двух-трех факторов. Сейчас курс рубля искусственно занижен.