За последние годы новостройки в Петербурге и Ленобласти развивались по-разному. В городе их становилось все меньше, и стоили они все дороже; в области объем предложения рос, а цены застыли. Осенью, наконец, вектор переменился: в городе цены (бюджет сделки) пошли вниз, в области — вверх.

Как растет первичный рынок Ленобласти, наглядно показано в табл. 2: с каждым годом все больше действующих разрешений на строительство (в 2023 году — 144 РНС, в 2025-м — 237), все больше квартир в строящихся ЖК: 89 тысяч — в сентябре позапрошлого года, 110 тысяч — сейчас, в сентябре 2025-го. В городе — те же процессы, но с обратным знаком (см. табл. 3).

Соответственно, по-новому распределяются и категории жилых комплексов. В городе в обжитых и тем более в исторических кварталах (кроме окраин и пригородных районов) остаются в основном ЖК бизнес-класса и выше. В ближних пригородах — «комфорт-плюс». Жилье, которое можно было бы отнести к эконом-классу, в открытой рекламе не встречается вовсе; самые доступные предложения остаются в областных и не самых ближних локациях.

Изменение тренда отразилось за квартал и в ценах. По данным экспертов портала «Мир квартир», за июль-сентябрь в Петербурге снизилась стоимость лота: с 13,125 млн до 12,73 млн рублей. В Ленобласти средняя сумма сделки увеличилась с 6,95 до 7,29 млн рублей.

На стоимости «квадрата» эта тенденция пока не отразилась. Но темпы роста в области выше. В Петербурге квадратный метр прибавил 1,2% (278 136 руб./кв. м), в Ленинградской области — плюс 3,8% (168 081 руб./кв. м).

Всего, по данным «Мира квартир», в третьем квартале 2025 года средние цены на новостройки в российских городах выросли на 2,6%. Подорожали новостройки в 54 городах из 70. Снижение цен отмечено в 15 городах.

Москва за третий квартал прибавила 4%, теперь «квадрат» в столичных новостройках оценивается в 439 272 рублей, Московская область — плюс 2,1% (208 928 руб./кв. м).

Для оценки тенденций важно учитывать не только цены, но и количество продаж. Здесь без неожиданностей: в Петербурге объемы продаж сокращаются (потому что дорого), в области — близко к прежним уровням, спад есть, но незначительный.

За восемь месяцев 2025 года в области зарегистрировано 13,5 тысячи сделок — близко к показателям предыдущих лет; 14,76 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) было подписано за тот же период в прошлом году, 13,86 тысячи договоров граждане заключили в 2023-м.

А вот в Петербурге повышение цен обернулось заметным сокращением спроса: в январе — августе этого года — 26,5 тысячи ДДУ, в прошлом году — 43,5 тысячи договоров. При этом значительная часть продаж приходится на пригородные районы.

Петербург (напомним еще раз — кроме окраин) перестает быть рынком массового спроса. И дело не в том, что петербуржцы зарабатывают больше соседей. На первичный рынок давит внешний спрос, из других областей в мегаполис стремятся как раз наиболее предприимчивые и состоятельные. Небогатым горожанам остается рассчитывать на небольшие «улучшения», на обмен с доплатой и пр.

В области приезжие из других регионов не составляют заметную часть покупателей, а вот петербуржцы, которым понадобилось жилье попросторнее, представлены весьма значимо. Ленобласть как раз и закрывает нишу масс-маркета.

При этом города-спутники в петербургской агломерации или связаны жесткими ограничениями по застройке (Пушкин, Павловск, Красное Село), или только еще формируются (Кудрово, Мурино). Во Всеволожске предложение новостроек невелико. Новосаратовка станет городом еще не скоро.

Скорее всего, спальные районы Петербурга, вслед за историческими кварталами, останутся зоной для проектов бизнес-класса и выше.

Окраины и пригородные районы будут конкурировать с объектами комфорт-класса в Ленобласти, постепенно сближая цены.

Табл. 1. Цены на новостройки, III квартал 2025-го, выборочно

Данные портала «Мир квартир»

Табл. 2. Динамика показателей жилищного строительства, Ленобласть

Данные портала ДОМ.РФ

Табл. 3. Динамика показателей жилищного строительства, СПб

Данные портала ДОМ.РФ

Табл. 4. Динамика регистрации договоров в Ленобласти, 2025 год, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО