А в СМИ и среди экспертов обсуждается спад и резкое снижение активности загородных покупателей. Пишут о падении спроса на 70% (август 2025-го к августу 2024 года), винят высокие ставки, эскроу и высокую базу, исчерпание драйвера пандемии.

В профильных СМИ — публикации о заморозке проектов и даже о «волне банкротств» среди подрядчиков. Чиновники Минстроя, впрочем, успокаивают: речь в основном о многоквартирном сегменте, и скорее не о банкротстве компаний-застройщиков, а «банкротстве проектов». (Интересно, что это означает? Переход прав на ЖК к банкам?)

Никуда не делся и фактор «обманутых ИЖС-ников», правда, цифры приводят разные. Официально, по данным Минстроя, их насчитывается 10,8 тысячи человек, по мнению депутатов Госдумы — 20 тысяч, по сведениям ЦБ — не менее 30 тысяч заемщиков не построили дома в установленный законом срок. (За год полагалось построить или за два? — Тоже вопрос, эта норма недавно менялась.) Росстат пока фиксирует сокращение ввода ИЖС всего на 3%.

По данным областного Росреестра, на вторичном рынке за восемь месяцев 2025 года владельцы продали 18 691 дом — на 8% поменьше, чем за тот же период 2024-го. Снижение есть, но совсем не катастрофичное (см. табл. 2).

В сегменте купли-продажи участков с назначением ИЖС, ЛПХ, СНТ или ДНП — примерно та же картина: замедление налицо, но о серьезном спаде говорить пока рано. За январь-август — 51 771 сделка, на 20% меньше, чем в 2024 году, но больше, чем в 2021-м или 2022-м (см. табл. 3).

Евгений Барановский, зампред правительства Ленобласти, обещает, что по итогам года в регионе сдадут около 3,8 млн кв. м жилья, из них 1,2 млн — в многоквартирных домах и 2,6 млн — в частном секторе. (В 2024 году на индивидуальное жилье пришлось 2,7 млн кв. м.)

Попробуем разобраться вместе с экспертами. Что происходит на самом деле? Может быть, снизилось в разы количество заказов новых домов — тогда сокращение ввода мы увидим в ближайшие месяцы? Или кризис только в организованной застройке, в коттеджных поселках — а на вторичном рынке все в порядке?

Табл. 1. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Мнения экспертов

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Про весь загородный рынок Ленобласти сказать не могу, а вот по ситуации в организованной коттеджной застройке — по поселкам нашей компании и со слов других девелоперов ситуация плюс/минус одинаковая. У подавляющего числа строительных компаний спад от 100 до 70% по договорам подряда. Из 10 аккредитованных в наших коттеджных поселках компаний нет ни одной, у которой количество договоров подряда выросло бы. У двух компаний вообще нет заказов. Обе в предбанкротном состоянии, заказчики готовят судебные иски. Еще у одной компании при неимоверных усилиях дирекции и отдела маркетинга продажи упали всего на 10%. Держатся за счет рекомендаций от старых заказчиков и спроса на технологию (полистиролбетон).

Спад обусловлен: желанием заказчиков воспользоваться высокими ставками и поднакопить денег; высокими ставками по ипотеке.

Кроме того, строительные компании испытывают серьезные затруднения с практикой эскроу-финансирования. Например, смету «теплый» контур» банк финансирует только на 80%, остальное — заказчик. Но от этих 80% банк первым траншем выдает только 75%. А остальные 25% готов выдавать на инженерию и отделку. Поэтому при распространенном варианте заказа дома в комплектации «теплый контур» строители недополучают финансирование и вынуждены выкручиваться.

Имеет место потребительский экстремизм. Если городским застройщикам удалось на законодательном уровне ограничить размеры претензий в пределах 10% от сметы, то на индивидуальное строительство этот закон не распространяется, и «черные юристы» вместе с жадными или агрессивными заказчиками взыскивают через суды со строителей по полной программе.

Марина Шкурко, управляющий партнер ГК Puzzle Realty:

– Статистика по вводу индивидуальных домов в ЛО, демонстрирующая рекордные показатели, на первый взгляд, входит в противоречие с данными о падении спроса. На самом деле мы наблюдаем классическую «инерцию» строительной отрасли и наложение двух разнонаправленных трендов.

Рекордный ввод — результат прошлых периодов, реализация проектов, запущенных и профинансированных 1,5–2 года назад, на пике спроса во время «пандемийного бума». Эти объекты сейчас выходят на стадию завершения и сдачи. Поэтому текущий рекорд — это следствие вчерашнего высокого спроса. А вот снижение количества новых заказов на 70%, о котором пишут эксперты, — уже сегодняшняя реальность. Именно это падение мы и увидим в статистике ввода через 9–12 месяцев.

Кризис сконцентрирован в сегменте организованной застройки. Падение спроса и «волна банкротств» действительно затрагивают в первую очередь девелоперов, работающих с коттеджными поселками эконом- и среднего класса. На то есть несколько причин.

Высокие ставки по ипотеке: именно эта категория покупателей наиболее зависима от кредитных продуктов. Система эскроу повысила финансовую дисциплину, но одновременно «вывела» из игры слабых застройщиков, которые работали по старым схемам, и спровоцировала проблему «обманутых дольщиков» в ИЖС. Исчерпание «пандемийного» драйвера: ажиотажный спрос, вызванный удаленкой, естественным образом схлынул.

Дорогой сегмент (от 50 до 100 млн руб.) живет по другим законам. В нем мы также видим снижение активности, но оно менее драматично (примерно в 2 раза меньше, чем в целом по рынку). Это связано с тем, что покупатели здесь менее зависимы от ипотеки. Их ключевой мотив сейчас — не срочность покупки, а сохранение и приумножение капитала.

Вывод: противоречия в статистике нет. Мы видим одновременное прохождение рынком пика прошлых лет и резкое охлаждение в текущем периоде. Кризис носит структурный характер: сильнее всего страдает массовый сегмент. Ожидать коррекции и выравнивания ситуации можно не раньше, чем снизится ключевая ставка и, как следствие, ипотечные ставки для конечного потребителя.

Алексей Баринов, руководитель «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Я не столь пессимистичен в оценках; СМИ и статистика запаздывают; сложно ехать вперед, глядя в зеркало заднего вида. Начиная с июня мы отмечаем восстановление спроса и ипотечных сделок; достаточно активно покупают участки. В сделках часто применяют рассрочки, но это в основном короткие рассрочки, люди уверены в ближайших поступлениях. Я полагаю, что в основном они рассчитывают на депозиты.

Есть отдельные сделки даже с рыночной ипотекой, на «хвостики», на разницу в стоимости объектов.

Год наши дома продавались очень сложно, сейчас весьма активно подгребаем остатки; клиенты входят уже и в подряды с партнерами, почти год этого не было. Полагаю, тревожные публикации в СМИ — следствие инерции, мы же сейчас наблюдаем восстановление спроса.

Вадим Ховрин, председатель федерации «ИЖС Северо-Запад»:

– Данные по вводу большого числа индивидуальных домов в ЛО можно объяснить рекордной выдачей ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2024 года. Цикл стройки — примерно 6–12 месяцев, вот и показатели в 2025 году выросли.

Спрос в этом строительном сезоне действительно сократился существенно. Все зависит от того ценового сегмента, в котором работает компания. Сильно просели продажи участков, подрядное строительство домов комфорт-класса (12–15 млн рублей). Кто работает в низком сегменте (6–8 млн), заказы имеют, у таких клиентов в основном «живые деньги».

Сокращение ввода мы увидим ближе к лету 2026 года, когда картина будет понятна полностью. 2025 год по цифрам для отчетов и статистики останется позитивным, но опять же за счет активной ипотеки 2024-го.

В дорогом сегменте стройка не останавливалась. Здесь работают абсолютно другие законы.

Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:

– В Подмосковье спрос действительно снизился в массовых сегментах: от двух до трех раз упали продажи в 75% поселков эконом- и комфорт-класса. Лучше дела обстоят в бизнес- и премиум-сегменте. Там продажи сохраняются на уровне прошлого года, при этом в высоком сегменте цены продолжают рост из-за отсутствия новых проектов. Земля стала инвестиционным инструментом. Это тихая гавань для денег.

Высокие темпы сдачи в эксплуатацию в ИЖС — эхо льготной и семейной ипотеки, выданной в 2023 и 2024 годах. В следующем году снижение будет существенным.

Многие надеялись, что ЦБ снизит ключевую ставку до 16% в сентябре и до 12–14% до конца года. Очевидно, этого не произойдет, ипотека станет доступной лишь в конце 2026 — начале 2027 года. Текущая ситуация устраняет с рынка непрофессиональных, недобросовестных подрядчиков и девелоперов, и это закономерный процесс.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– В ближайшие месяцы, может, через квартал или чуть больше, мы все-таки должны будем зафиксировать спад ввода ИЖС. Рынок загородки реагирует медленно, но проблемы заметны. Хотя сейчас наблюдаем рост спроса по загороду, в том числе и на стройку. Вторичка пользуется бо´льшим спросом, нежели новые КП.

У нас сейчас нет объектов элитного сегмента, есть ряд объектов в классе «бизнес» (40–45 млн руб.), спрос по ним немного увеличился, но мы также проводим работу с ценой. В целом наблюдаем оживление рынка по всем сегментам; надо смотреть, что будет дальше.