Активность на рынке выросла уже в майские праздники, но пока не достигает прошлогодних показателей. С начала года, за январь — апрель, в регионе было зарегистрировано 23,8 тысячи сделок с участками в статусе ИЖС, СНТ и ЛПХ. Это на 12% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (26,7 тысячи сделок). Но в целом — вполне приемлемый уровень рыночной активности, по крайней мере, с провалом продаж в новостройках на 50–60% не сравнить. В месяц в Ленобласти граждане приобретают 5,5–6,5 тысячи участков. И, разумеется, покупают, чтобы построить: держать землю про запас нерентабельно, а с введением новых законов со штрафами «за неиспользование» — так и накладно.

В цивилизованном сегменте рынка насчитывается около 240 коттеджных поселков, в которых идут продажи; в общей сложности около 15 тысяч лотов; 77% предложения — тоже участки, и в основном без подряда. В организованной застройке за I квартал эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость» насчитали 1,1 тысячи сделок — вдвое меньше, чем за такой же период в 2024 году, и на 39% меньше, чем в IV квартале. Первый квартал 2025-го получился относительно слабым, подтверждает Алексей Баринов, руководитель направления коттеджных поселков компании «ФАКТ.». Основные причины — нестабильность экономической ситуации, дороговизна кредитов и высокая доходность депозитов. С этой оценкой согласен и Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости».

По мнению Ирины Королевой, эксперта по загородной недвижимости «Адвекс. Центральное агентство», период низкого спроса на загородном рынке может затянуться: как из-за «дорогих денег», так и из-за приличного количества домов, построенных в период ажиотажа и сейчас выставленных на рынок по завышенным ценам.

Вместе с тем за январь — март организованный рынок пополнился примерно на такое же количество лотов — 1,2 тысячи, так что дефицит предложения загородному сегменту Ленобласти не грозит.

По мнению редакции «Пригорода», стоит обратить внимание на значительный — в несколько раз — провал ипотечного кредитования в сфере ИЖС. На российском уровне: в июне 2024 года в РФ было выдано 47 123 кредита на создание объектов ИЖС; в октябре 2024-го — 14 424, в марте 2025 года — 3687. По нашему региону (Петербург плюс Ленобласть): июнь 2024-го — 2223 кредита (на постройку ИЖС), октябрь 2024-го — 631 кредит, март 2025-го — 216 кредитов… Падение на порядок, то есть в 10 раз. Не беремся судить о причинах; предположим лишь, что разрекламированная на федеральном уровне схема «семейная ипотека плюс эскроу» или не работает, или еще статистически не значима (не видна).

В федеральных СМИ (вдруг!) обсуждается тема снижения спроса на частные дома. Из-за этого «стоимость строительства снизилась на 15%, а цены на часть материалов просели на треть», — пишут «Известия» (https://iz.ru/1879558/iana-shturma/chastnye-doma-stali-dostupnee-rossiyanam). Подешевели на 25–30% популярные для возведения частных домов силикатные блоки, блоки из газобетона и керамзита. Снижаются цены на кровельные материалы и арматуру. При этом эксперты, опрошенные «Известиями», считают причиной спада введение эскроу-счетов. Хотя вроде бы их вводили, наоборот, для пущей надежности… Предположим все же, что речь пока идет о столичном регионе. На петербургском рынке таких колебаний пока не отмечалось.

Но главное внимание рынка (и девелоперов, и потенциальных покупателей) приковано не к земле и не к недвижимости. А к цифрам в строчках, к движению денег.

«Вклады населения выросли на 1,3% — до 57,4 трлн рублей, — пишет в своем блоге Максим Ельцов, генеральный директор "ПИА Недвижимость", со ссылкой на данные АСВ (https://t.me/yeltsovm/1774). — Темпы прироста явно замедлились. В прошлом году вклады населения выросли на 26%. В части динамики депозитов очень похоже не просто на замедление роста, а на разворот. Особенно если учесть темпы снижения ставок: по данным ЦБ, на начало года средняя ставка у десяти крупнейших банков была 21,73%, сейчас — 19,6%. В следующем квартале точно увидим снижение. Но долгожданный исход денег из депозитов в недвижимость, на фондовый рынок и т. д. еще не начался…»

Итак. Выбор для покупателя на рынке есть, и вполне разнообразный. Новое предложение, хотя и умеренными темпами, но появляется. Оснований для роста цен на участки и дома выше инфляции нет.

Цифры и данные Рореестра к обзору можно посмотреть или скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/O-_1KV6Oi_e0aQ

Табл. 1. Ленобласть, договоры купли-продажи участков

со статусом ИЖС, СНТ, ЛПХ, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Ленобласть, продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Продажи лотов в коттеджных поселках, СПб и ЛО, шт.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Табл. 4. Выдано ипотечных кредитов всего на ИЖС, шт.

Данные ЦБ РФ

Табл. 5. Выдано ипотечных кредитов на строительство ИЖС, шт.

Данные ЦБ РФ

Экспертные комментарии:

Анна Вакула, директор департамента загородной недвижимости АН «Этажи»:

– Еще в ноябре 2024-го стало понятно, что резких улучшений на рынке недвижимости РФ ждать не стоит. И на сегодня основное допущение, в том числе и для застройщиков/подрядчиков ИЖС, — что сложившиеся условия и темпы продаж сохранятся до конца года как минимум. По итогам апреля 2025-го мы видим ощутимый рост предложений на продажу вторичного жилья и загородной недвижимости. Это скоро начнет влиять на рынок. По заявкам на покупку «загородки» в петербургском филиале компании «Этажи» видим рост на 14,54% (к марту) и падение год к году на 21,66%.

В апреле опять начались проблемы с загородной ипотекой, сложно было получить семейную ипотеку. Но с отменой банковских комиссий в мае интерес покупателей возрастет. Главное, чтобы банки не увеличили долю отказов, а такой риск есть.

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ.»:

– Первый квартал 2025 года по нашим наблюдениям и по нашим сделкам был очень слабый.

Наверное, можно усомниться в том, что основной объем сделок с участками происходит в ценовом диапазоне от 300 до 500 тысяч рублей за сотку. Но если анализировать данные других агрегаторов, то у них бОльшая часть проданных лотов — до 2–3 млн рублей, то есть со средней ценой ниже 300 тысяч за сотку. Эксперты КЦ «ПН» отмечают, что спрос сместился в сторону более качественных проектов. Хотелось бы с этим согласиться, но пока не могу: мы еще не видим такой тенденции, бОльшим спросом пользуются недорогие предложения. Еще из особенностей первого квартала: отмечу, что готовые дома, участки с подрядом в первом квартале практически стояли без продаж, не пользовались спросом. Несмотря на скидки и снижение стоимости. Сейчас продажа готовых объектов в основном происходит на вторичном рынке.