Впрочем, год назад, в апреле 2024 года, показатели были близкие к текущим: 1559 домов. Среднемесячный объем ввода частных жилых построек в ЛО за прошлый год — 1445 домов. Формат СНТ преобладает: в апреле — 704 дома ИЖС, 768 — СНТ.

Первая версия: спад по вводу в частном секторе случился из-за отмены льготной ипотеки на строительство ИЖС (в июле 2024 года). Посмотрим на динамику ипотечного кредитования. В июне 2024 года в РФ было выдано 47 123 кредита на создание объектов ИЖС; в октябре 2024-го — 14 424, в марте 2025 года — 3687. Объем кредитования (в штуках) сократился в 12,8 раза!

Петербург плюс Ленобласть: июнь 2024-го — 2223 кредита (на постройку), октябрь 2024-го — 631 кредит, март 2025-го — 216 кредитов… Падение в 10 раз.

Вторичный рынок, продажи частных домов по ДКП — в плюсе: март — 2234, апрель — 2445.

Продажи участков — в плюсе: 5769 ДКП и 6284 договора соответственно. Квартирный рынок тоже в плюсе: 2794 сделки в марте и 3153 сделок в апреле.

Данные по ДДУ и по ипотеке будут позже.

Чиновники и крупные застройщики питают определенные надежды на запуск новой схемы — ИЖС с эскроу, в том числе — в составе семейной ипотеки. Пока в этом сегменте нет не только ажиотажа, но даже и сколько-нибудь заметного интереса. Возможно, рынок просто еще не распробовал преимущества ипотеки с эскроу.

Таблички к обзору можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/d/DKN_25mvdclqaw.

Табл. 1. Ввод индивидуальных домов в Ленинградской области, 2024 год

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Основные показатели по регистрации договоров, Ленинградская обл., шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Предоставлено кредитов на ИЖС, шт.

Данные Центробанка РФ

Табл. 4. В том числе предоставлено кредитов на строительство ИЖС, шт.

Данные Центробанка РФ

Мнения экспертов

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

– Сокращение ипотеки с определенным временным лагом как раз и должно сказываться на объеме ввода. Думаю, эта гипотеза близка к истинной. Я бы еще добавил влияние удорожания кредитных средств, стройматериалов. Как результат: кому-то из тех, кто самостоятельно строит или оплачивает строительство дома, не хватает средств на завершение проекта; другой не готов дополнительно кредитоваться под высокие проценты и растягивает срок сдачи дома.
Полагаю, что и в целом по РФ темпы ввода ИЖС будут падать.

Вадим Новиков, девелопер проекта КП «Оберег»:

– Я бы не стал делать выводы по результатам одного месяца. Даже и двух. Надо посмотреть на тенденции хотя бы на протяжении квартала. В теории — действительно, сокращение ипотеки будет влиять на ввод. Но на нашем загородном рынке действует множество разнонаправленных факторов, и какой из них сработал в данном случае — увидим позднее.

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ.»:

– Надо смотреть на показатели по 2024 году, и за предыдущие тоже. Возможно, апрельский спад — отражение строительного цикла. Строить, как правило, начинают весной, строительство занимает от нескольких месяцев до года и более.

Что касается разворота тренда: если и сократится количество домов, то, скорее всего, по общей причине — из-за дорогих кредитов.

Ирина Королева, эксперт по загородной недвижимости «Адвекс. Центральное агентство»:

– Последние несколько лет на загородном рынке был высокий спрос, многие строительные компании строили дома течение 2023–2024 года, часть из них выходит на рынок сейчас.

Причины снижения спроса на частное строительство: удорожание стройки, уменьшение количества застройщиков, слабая инфраструктура или удаленность, большой объем готовых домов. Последствия: перенасыщение рынка готовыми некачественными и относительно дорогими объектами. Покупатели стали более разборчивы, по ипотеке с рыночными ставками только добирают от 1 до 3 млн рублей.

Например, за Сертолово, на расстоянии до 50 км от СПб, на рынок вышло более 250 новых домов, далеко не лучшего качества, но довольно дорогие. А инфраструктуры для семей с детьми как не было, так и нет. Многие застройщики пытаются как-то решить эту проблему, хотя бы с детскими садами, но этого недостаточно.