Давайте договоримся сразу: ипотека — это не цель, а средство. Цель — собственный дом, более просторный, чем квартира; плюс чистый воздух, зелень и пр. А то в официальных СМИ происходит подмена понятий: рост ипотеки подается как позитивная новость; получается, чем глубже граждане залезли в долги — тем лучше. По мнению редакции «Пригорода», ипотека — всего лишь один из инструментов для распределения затрат по времени.

Итак. По данным Управления Росреестра, с января по апрель в Ленобласти построено (поставлено на учет) 7413 домов ИЖС и жилых домов на садовых участках. И еще 8150 домов для постоянного проживания поменяли хозяев на вторичном рынке, по договорам купли-продажи.

Теперь цифры по кредитам.

Сбербанк за четыре месяца в нашем регионе выдал кредитов на ИЖС на 4,4 млрд рублей: 3,3 млрд получили петербуржцы, 1,1 млрд рублей — жители Ленобласти. Средний размер займа для горожан составил 5 млн рублей, в области — 4,3 млн. Количество: около 600 и 256 кредитов соответственно.

Банк ДОМ.РФ: 306 млн рублей на ИЖС в Ленобласти, примерно 70 кредитов.

Россельхозбанк, по программе «сельской ипотеки» (под 3% годовых): всего выдано 90 кредитов на общую сумму 383 млн рублей. В том числе на покупку готовых домовладений — 67 займов на общую сумму 287 млн; средний размер кредита — 4,3 млн рублей. На строительство — 23 кредита, 96 млн рублей, в среднем — 4,17 млн рублей.

Всего по этим трем финансовым учреждениям получается немногим более тысячи кредитов на готовые дома ИЖС или на строительство. Примерно 7% от оборота загородного рынка. (Кредиты на покупку участков в приведенные цифры не входят, это отдельная история.)

Для сравнения: по данным Росреестра, всего в Петербурге и Ленобласти за январь-апрель было зарегистрировано 73,4 тысячи ипотечных договоров.

Банк ВТБ также сообщил о росте выдачи кредитов на ИЖС на 40%, однако Ленобласть в список лидеров по этому показателю не вошла.

В организованной застройке (то есть в коттеджных поселках) доля сделок с использованием заемных средств может составлять 15–25%.

По данным отдела продаж «1-й Академии недвижимости» (КП «Сосновские горки» и «Разметелево»), в 2023 году шесть из 23-х проведенных сделок были оформлены с использованием ипотеки.

Девелопер Алексей Васильев (КП AquaDolche и «Павловский квартал») оценивает долю кредитных сделок примерно так же: с использованием ипотеки в среднем проходит одна из четырех продаж.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом», наоборот, отмечает увеличение в 2023 году числа отказов по ипотечным заявкам, если в качестве залога выступает загородный дом или (тем более) участок под застройку. Кроме того, увеличился срок проверки заемщика и оценки залога. Особенно это заметно в дорогом сегменте: финансисты вводят дополнительные условия и ограничения, причем нередко — уже после предварительного одобрения заявки. Также, по мнению Дмитрия Зюзина, распространение ипотеки тормозят установленные лимиты по предельной сумме займа.

По мнению Максима Хансона, руководителя АН Insiders, в среднесрочной перспективе доля ипотеки на загородном рынке не превысит 25–30%. Это связано и со стагнацией доходов граждан, и с особенностями загородного рынка.

В сухом остатке: в отчетах банков «кредитование ИЖС» будет оцениваться как перспективное и быстро растущее направление. (И это правда.)

По факту кредитные схемы имеют хорошие шансы стать популярными в недорогих поселках комфорт-класса, расположенных вблизи населенных пунктов.

Но заметного влияния на загородный рынок ипотека пока оказывать не будет. Геополитические факторы, стабилизация экономики — гораздо важнее процентной ставки.