В апреле 2019 года, до пандемии и СВО, средний бюджет сделки на первичном рынке Ленинградской области составлял 2,86 млн рублей. В апреле 2023 года — 6 млн рублей.

По данным сервиса DataFlat.ru, за апрель граждане заключили 1324 договора долевого участия. Средние цены (по розничным сделкам) не растут: с начала года областной «квадрат» подорожал на 635 рублей — в пределах статистической погрешности. В области строящееся жилье продают по 146 518 рублей за кв.м, в Петербурге — 227 362 рубля, на 55% дороже. Год назад разрыв между городом и областью составлял 33%.

Средняя площадь квартиры в областных ЖК составляет 41 кв.м.

По сведениям областного Управления Росреестра, в Ленобласти за апрель зарегистрировано 1569 сделок по ДДУ. Это на 4,7% меньше, чем в марте (1705 ДДУ). А всего за четыре месяца застройщики реализовали в области 6609 лотов — на 26% меньше, чем в январе — апреле 2022-го. Такие же скромные объемы продаж отмечались только в первые месяцы 2020 года, когда главными «страшилками» были вирус и повсеместные карантинные мероприятия.

На вторичном рынке жилья — небольшой рост: 3368 договоров купли-продажи квартир, на 8,6% больше, чем в марте (см. табл. 3). Но активность покупателей — существенно ниже, чем в прошлом или позапрошлом году.

Данные областного управления Росреестра в целом совпадают со сведениями сервиса DataFlat.ru. Спад продаж обусловлен высоким уровнем неопределенности, ухудшением условий по ипотеке и несоответствием реальных доходов уровню цен. В регионе увеличивается доля квартир, не проданных к моменту сдачи ЖК в эксплуатацию. Девелоперы вынуждены запускать все новые меры стимулирования покупателей: схемы «трейд-ин», варианты с накоплением первого взноса, рассрочка и т.д. К снижению цен застройщики будут прибегать в последнюю очередь.

Можно сравнивать квартирный рынок с сегментом ИЖС: в апреле частные застройщики и просто граждане зарегистрировали в Ленобласти 1353 индивидуальных дома (на участках ИЖС и в садоводствах, но для постоянного проживания). Средняя площадь дома — 136 кв.м.

При этом в частной застройке гораздо реже используются ипотечные кредиты: в новостройках заемные деньги используются в 82% сделок, в индивидуальном домостроении — 4–5%. Доля ипотеки на загородном рынке растет, но в ближайшие годы вряд ли превысит 25–30%, полагает риэлтор Максим Хансон, руководитель агентства Insiders. Дело не только в условиях, но и в психологии: семьи, которые выбирают загородный образ жизни, больше склонны полагаться на собственные возможности, чем на банковские кредиты.

Со снижением спроса в новостройках региона (и в городской черте, и в Ленобласти) увеличивается доля нереализованного жилья. Сейчас в объектах, находящихся в продаже, доля нераспроданных квартир достигает 42%. Несколько лет назад к моменту сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию все квартиры в нем, как правило, были распроданы. (Возможно, за исключением нескольких крупногабаритных — их реализация занимает больше времени.) Сейчас застройщикам все чаще приходится заниматься продажами после ввода. Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой», отмечает, что в сложившейся ситуации будут востребованы схемы рассрочки, а также практика «трейд-ин» — с выкупом имеющейся у клиента квартиры.

Несмотря на проблемы в экономике и стагнацию доходов, девелоперы продолжают выводить на рынок новые масштабные проекты — во Всеволожске, Лаголово, Буграх и т.д.

Пополнение предложения и конкуренция с городскими проектами будут и дальше сдерживать цены. Складывается рынок покупателя: можно не спеша выбирать и локацию, и оптимальные условия по сделке.  

Табл. 1. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам

Данные сервиса DataFlat.ru

Табл. 2. Динамика показателей по годам, колич. сделок и средняя стоим. лота, Ленобласть

Данные сервиса DataFlat.ru

Табл. 3. Показатели первичного рынка и ипотеки, Ленобласть,

колич. зарегистрированных договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 4. Динамика первичного рынка и ипотеки, по годам, Ленобласть,

за январь-апрель, колич. зарегистрированных договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 5. Квартиры в Ленобласти, вторичный рынок (регистрация ДКП), шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО