Жить в объектах ИЖС, по данным опроса ВЦИОМ, хотели бы семь из десяти российских семей. Но их останавливают возможные трудности: риски, связанные с недобросовестными строителями, отсутствие привычного (городского) уровня бытового комфорта, проблемы с социалкой и др. На самом деле процесс перемещения людей из городов на природу, запущенный в пандемию, идет. Просто он немного замедлился.

Если смотреть на цифры, то может сложиться впечатление, что на загородный рынок не влияют ни геополитика, ни ставка Центробанка. Все ровненько.

Семейная альтернатива

В июле в Ленобласти граждане поставили на учет 1896 частных домов — вдвое меньше, чем в январе или феврале. Это спад? — Да ничуть: за семь месяцев показатели даже чуть получше, чем в прошлом году. Продажи участков: за январь — июль в регионе сменили владельцев 45,7 тысячи участков со статусом ИЖС, СНТ, ДНП или ЛПХ. А в прошлом году за тот же период — 59,7 тысячи, на 14 тысяч больше. Тоже ничего особенного: с новыми ограничительными мерами хозяева не будут держать землю «про запас», а быстренько начнут строить — промедление может обернуться начислением дополнительных налогов и убытками. Квартирный рынок — тоже в пределах нормы: примерно по три тысячи сделок в месяц, и так — год за годом. Сделаем закладку, чтобы не забыть: частники строят примерно столько же индивидуальных домов, сколько «большие» застройщики — в многоквартирных комплексах (см. таб. 1). Конечно, это относится к области, а не к Петербургу. Но больше половины покупателей ИЖС — именно петербуржцы.

Огромная инерция заложена в этом механизме, если в нем десятки тысяч участников со своими интересами и не слишком откровенное вмешательство государства. Проводить на загородном рынке какие-то реформы — что рубить тесто топором. Граждане понемножку решают свои жилищные проблемы. И все чаще предпочитают дом — квартире. Городские сервисы замещают доставкой. Да и с социалкой разбираются: за последние годы количество детей, которые перешли на семейное образование (вполне законная альтернатива) выросло на порядок: с 17 тысяч до 180 тысяч (по РФ). Тем более что в домашних условиях можно пропустить куски нетерпимой казенщины, от которых в официальной школе не отвертишься. Только контрольные вовремя сдавать.

Серьезные проблемы — в организованном сегменте коттеджных поселков. Там действительно спад продаж, причем и у нас, и в Подмосковье. Однако снижение спроса коснулось только масс-маркета, в дорогом сегменте все нормально. Что ж, застройщикам придется задуматься: что именно не устраивает покупателей?

Юг дорожает

По ценам на землю за 12 месяцев чемпионом роста стал Ломоносовский район: с июня прошлого года участки здесь подорожали на 13,8% (см. табл. 2).

Участки в организованной застройке (в поселках и новых СНТ) стоят в среднем 246 тысяч рублей за сотку. (Год назад — 217 тысяч.)

В абсолютных цифрах самым дорогим остается Выборгский район: 546 тысяч рублей за сотку. Близко по ценам — популярный Всеволожский: 521 тыс. руб./сотка. На Всеволожский район приходится 23% сделок, проведенных в коттеджных поселках. И 15% участков проданы в Приозерском. Показатели по объему продаж на южном направлении почти не уступают результатам северного. 16% реализации приходится на Гатчинский район, еще 15% — на Ломоносовский.

«Несмотря на летний сезон (традиционную активизацию покупателей на рынке), результаты 1 полугодия 2025 года дают возможность предполагать, что годовые показатели продаж будут намного скромнее, чем в предыдущие периоды, — говорит

Светлана Московченко, замдиректора КЦ "Петербургская Недвижимость". —

Причины снижения спроса в загородном сегменте во многом аналогичны факторам многоквартирного рынка. Однако загородная активность покупателей иная. В спросе четко прослеживается граница: на первичном рынке — покупка участка и строительство дома, на вторичном рынке — продажа готового продукта. Уже очевидно, что объем спроса вернулся к показателям семилетней давности: пандемийная волна спала, и на рынке остались те, кто хочет переехать за город на постоянное проживание или построить дачу. В целом прослеживается запрос на новые, готовые к проживанию коттеджи (отделка, сантехника, кухня). Парадокс в том, что такое предложение на первичном рынке централизованной застройки крайне ограниченно. Девелоперы тоже находятся в непростой ситуации: себестоимость подготовки проектов растет, как и стоимость строительства домов, удорожая на выходе цену лота для покупателя. Эскроу пока используется только в договорах семейной или IT-ипотеки».

Выбор вектора

«Спрос на участки снизился меньше, чем на готовые дома, — комментирует Алексей Баринов, руководитель коттеджного направления компании "ФАКТ". — Землю люди покупают проще, бюджет сделки меньше, такие сделки легче прогнозировать. У покупателей популярны короткие рассрочки без процентов, на 6–12 месяцев. Понятно, что у многих подходят к концу сроки по банковским депозитам, люди хотят реализовать свои жилищные планы, как минимум — сберечь накопления от инфляции».

В строящихся коттеджных поселках за полгода застройщики провели 1,9 тысячи сделок. То есть организованный рынок в 20 раз меньше вторичного.

Как отмечает Игорь Шеляков, руководитель Управления Росреестра по ЛО, за первое полугодие 2025-го в регионе на учет поставлено более 17 тысяч индивидуальных жилых домов. «Как правило, люди выбирают территории, расположенные относительно близко к Петербургу, — говорит Игорь Шеляков. — Но выбор ИЖС гораздо обширнее, чем с многоквартирными домами. Много частных домов строят в Выборгском, Приозерском, Гатчинском, Тосненском районах».

По словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», места для перспективных коттеджных проектов остались и во Всеволожском, и в Выборгском, и в Приозерском районах. «В первую очередь это локации, удаленные от КАД на расстояние в пределах получаса езды на автомобиле, — уточняет Дмитрий Новосельцев. — Перспективные площадки есть в Колтушах, в Морозовском ГП, в Куйвози, Агалатово, в Юкках… Наша компания не спеша готовит к старту проекты коттеджных поселков в четырех муниципальных образованиях: в Кузьмоловском СП (около 550 участков), Лесколовском (228 участков), Рахьинском ГП (284 участка) и Колтушском ГП (145 участков). Есть интересные места в Выборгском, в районе Семиозерья (Полянское СП). Здесь покупателей привлекает большая вода. И в районе Правдинского, Вишневского и Красного озер (Красносельское СП), где притягивает как вода, так и горнолыжные курорты в Коробицыно».

Дефицит предложения рынку не грозит. Административные ограничения получают адекватный ответ. Если власти требуют, чтобы освоение любого участка более 10 га под ИЖС сопровождалось отчислениями на школы и поликлиники, — что ж, застройщики будут выпускать проекты очередями по 9,9 га, каждую — на отдельное юрлицо…

Инвестиции под вопросом

Важную часть рынка составляют проекты, рассчитанные на аренду: от масштабных мультиформатных комплексов (как в Мистолово или строящийся в Орехово) до скромных «точек» на несколько модульных коттеджей. Этот сегмент обречен на развитие, потому что спрос растет. «В среднем по России частный дом подорожал всего на 2% за год, а вот аренда — на треть, — комментирует Павел Луценко, гендиректор портала "Мир квартир". — В Москве коттеджи подешевели на 2%, а сдаваться стали на 31% дороже. В Подмосковье цена покупки с прошлого лета упала на 4%, а стоимость аренды возросла на 21%».

В Ленинградской области, по расчетам экспертов, доходность частного дома составляет 9%, срок окупаемости — 11,2 года (см. табл. 4). В Петербурге возврата затрат придется ждать еще дольше — 19 лет. В среднем по стране индивидуальный дом, который стоит 7,3 млн рублей и сдается за 59,7 тысячи рублей в месяц, обеспечит доходность 9,8%. Но! Есть важная оговорка. При расчетах эксперты предполагают, что дом будет сдаваться все 12 месяцев в году. Они также не учитывают расходы на ремонт, на рекламу, на уплату налогов и другие неизбежные траты собственника. С такими допущениями названные сроки окупаемости лучше умножить на два — тогда они будут ближе к реальности.

На практике чистые мотивы — покупаем для себя, покупаем для сдачи в аренду — встречаются нечасто. Обычно на периферии сделки маячат дополнительные соображения: внукам пригодится, или как залог под кредит… Популярные схемы с привлечением дольщиков (десяток арендных коттеджей — десяток собственников) потому и популярны, что позволяют перераспределить риски. Профессиональных УК пока нет, этот сегмент рынка лишь складывается. Не только у нас: в Европе, в США не решены проблемы разграничения краткосрочной и долгосрочной аренды; регуляторы борются со стихийным гостиничным бизнесом.

«Пригород» будет наблюдать за важными тенденциями в этой сфере и знакомить с ними читателей.

Табл. 1. Показатели рынка жилья в Ленобласти, по сегментам, за 7 месяцев, количество зарегистрированных объектов или договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Динамика цен на участки без подряда в коттеджных поселках, по районам,

тыс. руб. за сотку

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Табл. 3. Распределение сделок в коттеджных поселках по районам

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Табл. 4. Доходность и окупаемость частных домов в РФ

Данные портала mirkvartir.ru