С каждым годом в регионе строят все больше многоквартирных домов. Пять лет назад в области насчитывалось 330 новостроек, летом 2025-го — уже 467, в 1,4 раза больше. То же самое, естественно, — по количеству квартир. В 2021-м в областных ЖК находилось 76 тысяч будущих квартир; сейчас — больше 105 тысяч (см. таблицу 1). Это, конечно, для региона плюс: новое жилье, рабочие места, поступления от налогов. Но при условии, что спрос тоже растет, квартиры раскупаются и новостройки не испытывают проблем с финансированием. А вот тут как раз не все гладко.

Непроданный навес

Доля непроданного жилья за пять лет выросла с 33% до 46%. С учетом ЖК, где разрешения есть, а продажи еще не открыты, так и вовсе получается 68%. Почти 80 тысяч квартир надо продать областным застройщикам, чтобы закрыть уже начатые проекты. Года три-четыре как минимум на это понадобится. За год девелоперы умудряются, при удачном стечении факторов, продать 23–24 тысячи квартир. В 2021 году в Ленобласти было рпеализовано 21 553 квартиры, 2022-м — 23 272, в 2023-м застройщики заключили рекордные 24 680 ДДУ. Но уже в 2024-м, после частичной отмены льгот, показатели пошли на спад: 22 181 долевых договоров за год. За полгода 2025-го — скромные 9809 ДДУ. Фанфар не будет.

Рынок рос на бюджетной подпитке, пока действовали массовые льготы. Сейчас льготы урезали, осталась только семейная ипотека.

В условиях спада, возможно, разумнее было бы обойтись без дебютов. Но пока все происходит наоборот: в июле 2025-го, наверное, на фоне аномальной жары, в Ленобласти вывели в продажу 30 корпусов в новых и действующих проектах. Аж первое место по России! (https://nsp.ru/42171-lenoblast-lider-rf-po-vyvodu-novyx-domov-v-prodazu) Но радоваться не стоит, потому что — см. выше. Потому что все это надо будет кому-то продавать. А по РФ в целом — спад спроса на 30–40%, и Ленобласть — не исключение. До массовых банкротств и появления новых «долгостроев», возможно, и не дойдет. Но вот сдвиг сроков ввода вполне вероятен. А это — дополнительные платежи по ипотеке, непредвиденные расходы дольщиков на аренду, а она тоже не дешевая, значит — массовое неудовольствие, негатив и опять-таки снижение продаж. Хотелось бы вывести другой прогноз, но пока не из чего.

Всеволожский рулит

Картина распределения сделок с новостройками по районам — понятная и вполне предсказуемая: две трети продаж приходится на Всеволожский район; понемногу растет доля Ломоносовского — за счет проектов в Новоселье и Лаголово. Сделки по районам считают только эксперты платформы bnMAP.pro; данных за первое полугодие 2025-го пока нет, но участники рынка и специалисты уверены, что никаких серьезных перемен не произошло. В строительстве они накапливаются долго и происходят медленно.

Есть, вероятно, потенциал у Гатчинского района — за счет будущего статуса столицы региона, предполагаемого переезда в Гатчину служб и комитетов правительства ЛО. Но там пока больше разговоров, чем реальных дел. В Тосненском также анонсированы новые крупные проекты, но анонсы — дело зыбкое. Компания «Глоракс» на Петербургском форуме пообещала инвестировать более 50 млрд в проект в Тельмановском СП Тосненского района, но мало ли кто на чем обещал.

Так что география новостроек пока остается прежней, без сюрпризов. Кстати, строительство ИЖС распределяется по территории региона не в пример более ровно. Всеволожский лидирует с показателем 23%, но и в Ломоносовском, Гатчинском, Выборгском — по 15% сделок, Выборгский — около 10%, Приозерский — 7%.

Цены замерли

В распределении цен — тоже без неожиданностей. Сейчас областные новостройки стоят (в среднем) 155,6 тысячи рублей за «квадрат», удорожание за год составило 9,2%. Это близко к официальной инфляции: 8,75%.

Областные проекты (в среднем) дешевле новых ЖК в петербургских центральных кварталах примерно в 2,6 раза: 404 тысячи рублей за кв. м в центре, 155,6 тысячи — в Ленобласти. Разрыв в ценах со спальными районами — 75%: в спальных «квадрат» стоит 302,7 тысячи. На окраинах без метро (Парголово, Шушары, Детскосельский и пр.) разница меньше, но все равно не в пользу области: 210,7 тысячи рублей за кв. м. В административно подчиненных районах — 215,5 тысячи. Конкурировать с областными ЖК может разве что Колпинский район: 178,8 тысячи рублей за кв. м. За год отставание областных новостроек от городских увеличилось на 4–8%.

Всеволожск провалился по итогам года из-за того, что в связи со сменой застройщика прекратились продажи в достаточно дорогом ЖК Gröna Lund. Самой дорогой из областных локаций остается Кудрово, наиболее динамичные (по росту цен) — Сертолово и Новоселье. Доля областных квартир на первичном рынке региона составляет 46%. С учетом появления все новых проектов оснований для роста средних цен в регионе нет. Хотя отдельные сюрпризы по отдельным локациям, конечно, возможны.

Демпинг тоже маловероятен. Разве что в каких-то местах будут выводить в продажу дефолтные квартиры тех, кто не справился с ипотекой. Пока этот процесс носит точечный, а не массовый характер.

Тонкости конкуренции

Областным строителям приходится конкурировать не только с городскими. Но и с собственным региональным сегментом ИЖС. Средняя цена квартиры в областных ЖК, по данным реальных сделок, составляет 7,2 млн рублей, площадь лота — 42,7 кв. м. Частный дом обойдется в полтора раза дороже (в среднем — 11–12 млн), но по площади выигрыш несомненный: 139–140 кв. м. «Части клиентов приходится выбирать между квартирой и домом как вариантами решения жилищной проблемы, — комментирует Алексей Баринов, руководитель направления коттеджных поселков компании "ФАКТ". — Даже со всеми оговорками про стоимость эксплуатации, время на дорогу и пр. ситуация выбора встречается чаще, чем три-четыре года назад».

Конечно, квартира — более функциональный актив, ее проще использовать: продать, сдать в аренду, передать детям и т. д. Но соперничество с сегментом ИЖС теперь тоже должно учитываться.

Еще один важный фактор — разрыв между ценами новостроек и стоимостью готового жилья. В Ленобласти, по данным портала «Мир Квартир», разница в стоимости площади на первичном и вторичном рынке составляет 41,8%, разница в стоимости лота — 27,4%. Средняя сделка на первичке весит 7,5 млн, на вторичке — 5,9 млн рублей (https://nsp.ru/42211-v-avguste-2025-goda-novostroiki-okazalis-na-22-doroze-vtoricnyx-kvartir). И когда ставка ЦБ пойдет вниз, а ипотека начнет возвращаться к нормальному уровню, в первую очередь выиграют не новостройки. А как раз вторичка. «Если ЦБ будет и дальше снижать ключевую ставку, мы постепенно преодолеем главный дестабилизирующий фактор на рынке недвижимости — разрыв между ценами вторичного и первичного рынка, — полагает Максим Ельцов, генеральный директор "ПИА Недвижимость". - Но скорее вторичное жилье будет расти в цене и двигаться к ценам новостроек, чем новостройки начнут проседать в сторону вторички».

«Ситуация в Ленинградской области несколько отличается от городской, — отмечает Анна Новикова, директор компании "Адвекс. Новостройки". — Там наблюдается снижение цен на первичном рынке. При этом многие потенциальные покупатели ожидают дальнейшего снижения цен и уменьшения процентных ставок по ипотеке, прежде чем принимать решение о покупке. Эта выжидательная позиция может замедлить рост рынка в Ленобласти, но не исключает его в перспективе».

https://disk.yandex.ru/i/NVyEdbvwAIrwqw

Табл. 1. Показатели жилищного строительства в Ленобласти

Данные портала Наш.дом.РФ

Табл. 2. Распределение по типам застройки

Данные Единого ресурса застройщиков, июнь 2025 

Табл. 3. Распределение сделок по ДДУ по районам, выборочно, шт.

Данные платформы bnMAP.pro

Табл. 4. Динамика цен по локациям, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»