В 2010 году рынок ипотеки вырос ровно вдвое — и по числу, и по объему выданных кредитов. На кредитование операторы всех сегментов рынка жилой недвижимости возлагают немалые надежды и в 2011-м. За городом влияние банковских денег по-прежнему невелико, впрочем, и тут с каждым месяцем «засвечивается» все больше кредиторов.

Такого рывка от ипотечного рынка в 2010-м ожидали не многие. И тем не менее, даже с учетом низкой кризисной базы... Далеко не последнюю роль в этом сыграли государственные программы: кредиты Агентства ипотечного жилищного кредитования, новая программа «Новостройка» с невысокими ставками, такие же недорогие продукты от Сбербанка и ВТБ24. Ипотека, похоже, вышла из состояния кризисного спада. Можно перемещать ее из «реанимации» — в «общую терапию»…

Ипотека двоится

Всего за 2010-й петербургские банки выдали 7804 ипотечных кредита на общую сумму 14 589 млн рублей. Годом ранее показатели были куда скромнее — 4062 займа и 7132 млн рублей соответственно. Двойной прирост по всем показателям говорит о том, что ипотека теперь заново спешит занять свое, далеко не последнее, место на рынке — как это было до кризиса. Причем улучшения есть не только в количестве, но и в качестве новых кредитных портфелей банков. По примерным оценкам специалистов Санкт-Петербургского ипотечного агентства, около 25% выданных в прошлом году жилищных займов пришлось на «первичное» жилье — строящееся или готовое от застройщиков (в начале года их доля не превышала 8–10%).

На загородном рынке вычислить ипотечные показатели куда сложнее: банки пока не спешат раскрывать данные — видимо, потому что цифры еще слишком скромные. По косвенной информации от загородных девелоперов и кредитных брокеров можно предположить, что пока за городом оседает лишь несколько процентов выдаваемых займов. (По данным «Миэль — Загородная недвижимость», в Подмосковье поток выдаваемых ипотечных кредитов вырос втрое.) «В 2010 году условия загородной ипотеки стали лояльнее и выгоднее для потребителей. В среднем по рынку ставки снизились на пять пунктов, а размер первоначального взноса сократился с 50–60 до 30%. Однако несмотря на все это спрос на такие кредиты пока еще далек от докризисного», — полагает Богдан Чекомасов, директор по работе с частными клиентами петербургского филиала банка «Сосьете Женераль Восток».

Низкий спрос на загородную недвижимость (и ипотеку) кредиторы связывают с тем, что владельцы таких объектов в последние два-три года не очень-то спешили снижать цены. А городская недвижимость подешевела на 20–30% — к ней потребители и проявляли куда больший интерес. «В 2010-м ипотека получила второе рождение, но основной объем выданных ипотечных кредитов (фактически весь) пришелся на квартиры на вторичном рынке. Некоторые банки возобновили “загородные” программы и даже улучшили условия по ним. Но реальный платежеспособный спрос на них фактически отсутствовал», — комментирует Анна Кузнецова, начальник отдела ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» петербургского филиала Альфа-банка. «Главный сдерживающий фактор в развитии загородного рынка ипотеки — недостаточный платежеспособный спрос. Люди не уверены в стабильности своих заработков. Кроме того, загородная недвижимость — предмет роскоши, поэтому интерес к ней начнет увеличиваться, только когда население вновь задумается о повышении
качества жизни, — после стабилизации экономической ситуации в стране», — уверена Алла Трубникова, советник управляющего петербургским филиалом Национального резервного банка.

Но тенденции к улучшению ситуации все-таки есть. Во-первых, многие участники рынка отмечают, что интерес потенциальных заемщиков к банковским ресурсам постепенно растет и крепнет. Во-вторых, увеличивается число совместных партнерских программ от банков и застройщиков. То, что банки решили заново зайти на этот рынок со стороны более-менее структурированного «поселочного» сегмента, неудивительно: предложения тут зачастую приближены к типовым, понятны экономика проекта, ценовые параметры участка, возможности застройщика и т.п. По крайней мере, если в банк с такой программой обратится заемщик, кредитору уже не придется дотошно изучать объект покупки. Клиентам, которые хотят занять на «домик в деревне» (или участок), пока сложнее получить заем: банку предварительно предстоит тщательно изучить все параметры будущего залога. В данном случае шансов на успех больше, если документы на землю оформлены без помарок, а коттедж построен и введен в эксплуатацию.

До кризиса в кредит приобреталось лишь до 15% загородной недвижимости.

В 2011-м вряд ли стоит ожидать лавинообразного роста загородного ипотечного сегмента. Вероятно, сделки будут разовыми, просто в этом году их станет больше (особенно в организованных поселках). «По мере снижения спроса в секторе городского жилья и роста цен на квартиры в черте города, а также стабилизации экономической ситуации в стране в целом все больше клиентов будут проявлять интерес к загородной недвижимости», — говорит Богдан Чекомасов.

Кровная доля

«Пригород» уже не первый год пишет о загородной ипотеке. С 2011-го мы решили немного углубиться в тему — часть каждого обзора посвящать какому-нибудь отдельному параметру ипотечного кредита. Начнем с первоначального взноса.

Когда мы смотрим на таблицу предложений, становится понятно, что большинство требований кредиторов крутится вокруг 25–40%. Это несколько выше, чем в программах, рассчитанных на покупку городского жилья. Но за городом и рисков больше (в первую очередь — связанных с неправильной оценкой и растянутой во времени ликвидностью залогов). Кроме того, как уже говорилось выше, «загородку» обычно покупают не на последние деньги, а значит, и дорожит таким активом заемщик меньше: в любой момент может продать. Для банка это потерянный на процентах доход. Вот и стремятся кредиторы хоть как-то повысить «порог вхождения» в загородную ипотеку.

Всерьез рассчитывать на загородные кредиты с 10–15%-м первоначальным взносом не стоит. Чаще это просто рекламный ход банка. На практике выдавать деньги с таким взносом не многие решаются и на городском рынке, а на загородном и подавно.

От размера первоначального взноса зачастую зависит ставка, а значит, и ежемесячный платеж. От доли собственных средств также зависит и максимальная цена покупки (банк обычно рассчитывает, сколько рублей может вам одолжить, повысить этот «потолок» довольно сложно, разве что у заемщика вдруг вырастут доходы).

Кредиторы сегодня предпочитают, чтобы клиент вносил не менее 30–50% от стоимости недвижимости. Аргументы следующие: при больших собственных вложениях заемщик будет более дисциплинирован в обслуживании кредита, ежемесячная долговая нагрузка в этом случае не будет для него обременительной. «Для банков первоначальный взнос — это не только подтверждение способности клиента к накопительству, но и гарантия того, что в случае форс-мажора кредитор сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера кредита. Поэтому, пока существует риск снижения стоимости залога, банки будут требовать высокие взносы», — поясняет Алла Трубникова.

Впрочем, банкиры отмечают, что наличие большого первоначального взноса не отменяет стандартной процедуры оценки платежеспособности заемщика и не может гарантировать положительного решения по кредиту.

В 2011 году требования к первоначальному взносу вряд ли будут смягчаться.  Это возможно лишь после реальной активизации загородного рынка — на волне роста потребительского спроса и конкуренции операторов.

Галина Стащак