Арбитраж уже  распорядился пустить с молотка землю в нескольких поселках. Но продать участки оптом оказывается проблематично. Как правило, такие лоты вызывают интерес, только когда начинается игра на понижение. Но в данном случае все (до какой отметки опустится цена) решает залоговый кредитор. И хорошо, если интересы банка не пересекаются с интересами дольщиков, иначе гражданам, как показывает практика, почти ничего не светит.

Дисконт от банкрота

Сейчас в судах решается судьба десятка проектов. Впрочем, некоторые конфликты – это еще отголоски кризиса 2008-го. Так, уже много лет идет поиск инвесторов для незавершенных проектов «Сторожевая гора» (близ Агалатово) и «Антоновка» (на 12-м километре Дороги Жизни). Предыдущие девелоперы («Родэкс Северо-Запад» и «Арсенал-Девелопмент») обанкротились. Суд распорядился реализовать их активы. Продать «Антоновку» не удается уже два года. Претендентов на лот не нашлось, даже когда цена опустилась с 476 млн до 240 млн рублей — за участки общей площадью порядка 14 га с инженерией и десятками объектов в разной степени готовности.

Со «Сторожевой горой» все интереснее. В этом году нашелся желающий купить 40 га с незавершенкой (в поселке построена въездная группа и частично возведены 54 объекта). Это произошло, когда лот подешевел до 105 млн рублей. Победителем торгов признали столичную компанию ЗАО «МежФинТех». Кто за ней стоит, непонятно. Однако сделка обернулась новым конфликтом. Антимонопольщики потребовали признать недействительными итоги торгов (по жалобе кредиторов «Родэкса»). Дескать, организаторы нарушили порядок размещения информации об аукционе. Эта ситуация стала предметом судебного спора. Пока он складывается в пользу победителя торгов. Свои планы завершения проекта фирма пока не раскрыла.

Прежний инвестор успел продать около 50 домовладений (по предварительным договорам), однако дольщики не смогли добиться признания прав собственности на незавершенку. Остается рассчитывать, что им перепадет хоть малая часть от суммы, вырученной за лот.

Несчастливое Репино

На аукцион могут попасть и другие крупные земельные массивы в Ленобласти (и благо, что в большинстве случаев инвесторы не успели продать гражданам заложенные участки). Так, недавно арбитраж удовлетворил иск банка «БФА» и распорядился продать порядка 7 га в коттеджном поселке San Repino – в счет погашения долгов инвестора. Начальная стоимость лотов составит 203 млн рублей.

Земля принадлежит компании «Петербург-Истейт». Еще в 2009-м она анонсировала проект в популярном у застройщиков «загородном золотом треугольнике», в поселке Ленинское (Выборгский район ЛО). Здесь запланировали 43 домовладения (от 20 до 29 соток). Участки ИЖС продавали с готовыми проектами. Дома площадью от 300 до 500 кв.м застройщик предлагал от 29,6 млн до 51,8 млн рублей. Фирма начинала стройку за свой счет. Однако проект пошел не так, как ожидал инвестор. По данным с сайта компании, она смогла реализовать семь участков. В 2011-м фирма привлекла для продолжения работ кредит  ОАО «Банк Балтийское Финансовое Агентство». В залог банк получил 28 участков (один размером около 1,5 га, остальные  – от 2000 до 3000 кв.м).

В последующие годы дела у инвестора только ухудшались. В этом году банк обратился в суд, требуя взыскать с застройщика порядка 200 млн рублей, и добился успеха в первой инстанции. Впрочем, должник еще надеется заключить мировое соглашение. У него в собственности остаются десятки наделов в San Repino, которые не находятся в залоге банка, а значит, нет возможности продать проект целиком, что осложняет задачу для кредитора.

Примечательно, что возле Репино есть еще несколько проектов, судьба которых сейчас решается в арбитраже. Так, банк «Санкт-Петербург» требует пустить с молотка заложенные участки (свыше 20 га) в третьей очереди проекта «Репинская усадьба». Претензии к собственнику превышают 500 млн рублей.

Проект стартовал еще в первой половине 2000-х. Обширный надел (свыше 41 га) располагается на берегу реки Сестра. Усадьба разделена на три очереди: в первой и второй (общей площадью 19 га) — 53 домовладения. В третьей очереди собирались продать еще 13 участков большего размера (в совокупности порядка 10 га), оставшуюся территорию зарезервировали под парковую зону.

Для реализации каждой очереди создавали отдельные ДНП.

Еще в 2010-м ДНП «Репинская усадьба-3» передало оставшиеся пятна (включая парковую зону) в залог банку «Санкт-Петербург», чтобы получить кредит на завершение проекта. Деньги так и не вернули. Более того, оказалось, что партнерство уже запустило процедуру ликвидации. Суд принял обеспечительные меры и запретил налоговикам вносить в ЕГРП изменения, связанные с деятельностью ДНП. Теперь банк требует обратить взыскание на заложенные участки. Инвестор уверяет, что не успел их продать.

Еще один  элитный проект, оказавшийся в центре спора, принадлежит известному предпринимателю Владимиру Кехману. За долги одной из его структур перед банком «Санкт-Петербург» суд распорядился реализовать участки ДНП площадью 44,1 га по адресу: Первомайское сельское поселение, пос. Ленинское. Впрочем, недавно стороны заключили мировое соглашение. Компания г-на Кехмана согласилась добровольно продать землю и до конца года погасить долги на 170 млн рублей. Видимо, покупатель на этот лот уже найден, но его имя пока не называют. Если сделка не состоится, то кредитор получит права сразу получить в суде исполнительный лист, чтобы выставить участки на торги по начальной цене - 80% от рыночной стоимости.

Тройной удар

Один из самых громких конфликтов, возникших в этом году, касается трех проектов фирмы «Петромар Девелопмент»: поселков «Петровские сады», «Пять холмов» и «Мариньи». Их кредитовал Мастер-банк, но у него отозвали лицензию, а  возврат долгов оказался в ведении Агентства по страхованию вкладов. Сейчас оно взыскивает свыше 2,3 млрд рублей с застройщика трех поселков. Например, в залоге банка находится земля под третьей очередью проекта «Петровские сады» (в 16 км от КАД по Мурманскому шоссе). Застройщик говорит, что продажи приостановлены, пострадавших дольщиков на объекте нет.

Также в залоге банка находится 11 участков в проекте «Мариньи» (в Зеленогорске). Агентство по страхованию вкладов требует пустить их с молотка.  Поселок находится на берегу Финского залива, всего в нем предусмотрено 21 домовладение. Ранее сообщалось, что инвестор успел продать большинство пятен. Но информации о пострадавших покупателях пока нет.

По судьбе третьего проекта – «Пять холмов» – пока совсем мало информации.

Другой актуальный конфликт связан с наследием группы «Осло Марин» опального предпринимателя Виталия Архангельского. В этом году суд распорядился продать 13 га возле озера Волочаевское в 10 км от пос. Цвелодубово. Участки планировалось приспособить под дачную застройку. Начальная стоимость лотов – 64,7 млн рублей.

Земля принадлежит компании «Акцентъ», которая связана с обанкротившейся ГК «Осло Марин». Семь участков (каждый размером 18 500 кв.м) находятся в залоге банка «Возрождение», который до 2010-го активно кредитовал структуры группы.

Пятна относятся к землям с/х назначения, девелопер собирался изменить разрешенный вид их использования.  

 «Осло Марин» планировала заниматься малоэтажкой наряду с портовым, деревообрабатывающим и прочим бизнесом. Например, в 2008-м фирма объявила о намерении возвести коттеджный поселок на участке 67 га в Скворицах Гатчинского района. Однако реализовать этот и другие проекты не успела. Предприятия группы обанкротились. Часть активов перешла под контроль банков, часть распродана.

Еще один крупный конфликт тлеет вокруг обширного участка на Пулковском шоссе, где также запланирована малоэтажная застройка. По решению суда на аукцион выставят 58 га между Пулковским шоссе и одноименным водохранилищем. Собственник задолжал Народному банку Казахстана свыше $70 млн. Эксперты считают, что этот лот в отличие от многих других вызовет интерес.

Начальная стоимость— 1 445 896 000 рублей. Организатор торгов пока не определен. На пятне собирались построить жилой квартал на 12 000 жителей, но планы рухнули. Девелопером выступало ЗАО «Пулковская перспектива» (эту фирму также связывали с казахстанскими инвесторами). Компания приобрела бывшие земли совхоза «Шушары». Фирма анонсировала крупный проект в начале 2008 года. Казахи намеревались возвести комплекс площадью более 300 000 кв. м. Участок располагался в зоне малоэтажной застройки. Народный сберегательный банк Казахстана называли партнером и основным кредитором. Он открыл кредитную линию для ЗАО еще в конце 2007-го, получив в залог надел.

Это далеко не все проекты, которые могут быть принудительно выставлены на торги или попросту отойти банкам.

Заметим, если первый аукцион объявлен несостоявшимися (например, не было заявок или же победитель торгов не оплатил лот), то в течение 10 дней залогодержатель вправе приобрести имущество по его начальной продажной цене, зачтя в счет этой суммы свои требования, обеспеченные ипотекой. Если банк этого не делает, то не позднее чем через месяц проводятся повторные торги. Если и они признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество на 25% дешевле начальной продажной цены.

Другой вопрос в том, что банки не заинтересованы держать на балансе большие земельные массивы. В любом случае они будут искать покупателей на лоты.