Неприятная высота

Недавнее исследование Сбербанка показало, что в больших городах выше 10-го этажа хотели бы жить лишь 20–22%. В Петербурге доля тех, кто предпочитает жить не выше 5-го этажа, составляет 43,2%, в Москве — 40,3%, в «миллионниках» — 52,3%. Как заявил старший вице-президент банка Владимир Ситнов, есть «очевидное противоречие между потребительскими предпочтениями и распространенным в России форматом точечной застройки».

И это, конечно, не чисто российская проблема. В США движение покупателей в пригороды началось еще до кризиса, а пандемия лишь усилила эту тенденцию, отмечают аналитики Mansion Global.

Проблема в том, что формат малоэтажки в петербургском регионе отчасти скомпрометирован. И самая сложная репутация — у таунхаусов. В предыдущий период строительство такого жилья не требовало серьезных компетенций, и с разрешительной документацией было попроще. В результате в эту нишу хлынули непрофессионалы и авантюристы. Последствия — демпинг, низкое качество, «замороженные» объекты — покупатели расхлебывают до сих пор.

Остановлено строительство МЖК «Кузьмоловский», застройщик признан банкротом. ЖК «Ванино»: банкротство, споры дольщиков, стройка стоит. Объекты компании «Навис» — «Шотландию» и «Щегловскую усадьбу» — будет достраивать региональный Фонд защиты прав дольщиков. Зависла вторая очередь «Черничной усадьбы». Название «Кивеннапа» уже несколько лет имеет устойчивую негативную окраску…

Кроме того, у части покупателей сформировалось неверное представление: многие считают, что жилье в малоэтажных комплексах должно быть дешевле. И по официальным данным тоже так выходит: в среднем по области «квадрат» в МЖК стоит 42–43 000 рублей. Другой вопрос, что в этой статистике учитываются десятки двух-трехэтажных домиков в поселках и райцентрах: дешевая земля, недорогая рабсила…

Но в целом меньшие издержки в одной части проекта (не всегда нужен кран, реже занята тяжелая техника) перекрываются затратами в другой (больше протяженность сетей, ниже коэффициент использования земли).

Впрочем, и на проблемных объектах есть сдвиги к лучшему. В июне снова открылись продажи в микс-комплексе «Близкое» (квартиры в трехэтажках, таунхаусы, коттеджи). Кредиторам и дольщикам удалось договориться. В июле введена в эксплуатацию первая очередь проекта Yolki Village…

Бизнес или хобби?

В Петербурге и ближнем пригороде сейчас реализуется около 80 малоэтажных проектов. Единичные объекты — в Кронштадте и Коломягах; несколько — на Пулковских высотах (там действуют ограничения по высоте); довольно много — в Пушкинском районе (тоже ограничения). В области в лидерах — Всеволожский, привлекательными для девелоперов остаются Гатчинский и Ломоносовский районы.

Заметные проекты — EcoCity от компании RBI в Мистолово, «Горки Парк» от СК «Красная стрела» в Энколово, вторая очередь «Неоклассики» на Пулковских (тоже СК «Красная стрела»), «Новое Сертолово» (КВС), «Золотые купола» в Сертолово (холдинг РСТИ). Есть еще амбициозный «Образ жизни» (Мистолово, на территории «Охта-парка»; обязательно стоит упомянуть «Ломоносовскую усадьбу» — нечастый случай реализации уже построенных таунхаусов.

У крупных холдингов малоэтажка нередко появляется «для ассортимента» — чтобы было что предложить клиенту, которого не привлекли обычные варианты.

Девелоперы оценивают ситуацию в малоэтажном сегменте по-разному. «Продавать таунхаусы и квартиры в малоэтажке — это не бизнес, — говорит управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. — Мы продаем в «Новых Кварталах Петергофа» 10–15 секций в год. Спрос вырастет — будем продавать 20. В этом сегменте нет смысла связываться с эскроу-счетами. Будем строить и продавать готовое…» Игорь Водопьянов сетует на городских чиновников, которые на несколько лет затянули историю с согласованием разрешительной документации. В RBI отмечают существенный рост продаж в малоэтажке летом этого года, но новых проектов в таком формате пока не планируют. Директор по маркетингу СК «Красная стрела» Марина Агеева отмечает, что в проектах «Горки Парк» и «Неоклассика–2» в продаже осталось менее 10% квартир. С новыми планами застройщик пока не определился. «Рост интереса заметен, просмотров и визитов стало больше, но этот интерес пока трудно конвертируется в сделки», — говорит Дмитрий Полунин, руководитель проекта «Ломоносовская усадьба».

Флагманским проектом формата обещает стать Gatchina Gardens — комплекс с обширной и продуманной инфраструктурой и с масштабными шведскими инвестициями. Квартир в этих домах пока нет в открытой продаже, но сами дома строятся. Покупателям предлагают бронирование. Мы спросили инвестора проекта, шведского предпринимателя, владельца концерна Merx Ханса-Аке Уггла: когда, собственно?.. Он ответил: «Сейчас в проекте Gatchina Gardens происходит выравнивание стоимости, соотнесение оптимальной цены продаж с уровнем «городских» цен. Как только мы будем уверены, что правильно оцениваем ситуацию, — немедленно откроем продажи. Никаких юридических или финансовых препятствий для этого нет. Если мы увидим высокий спрос по адекватной цене, это даст возможность строить более динамично».

Возможно, шведский подход — самый правильный. Быстрого успеха в малоэтажке не будет. Но похоже, что именно этот формат станет основой будущего принципа расселения. Не взамен скученных городских кварталов, а рядом с ними. Как шанс на другую жизнь.

Экспертный курултай

Эдуард Тиктинский, генеральный директор компании RBI:

– Есть эмоциональная реакция на кризис, мы ее видим, например, в росте спроса на наш проект EcoCity. Продажи увеличились в четыре-пять раз — за май мы реализовали 52 квартиры, в июне примерно такой же результат. Люди посмотрели на перспективы. Многие поняли, что можно спокойно работать из дома, а качество жилой среды, экологии и плотности населения в пригороде несопоставимы с тем, что может предоставить город. Но станет ли этот тренд устойчивым? Большой вопрос.

Еще до начала пандемии мы говорили, что концентрация населения в городах возрастает, а потребность в поездках убивает идею расширения агломераций. Возникает замкнутый круг: вы строите дом за городом, но пробки увеличиваются; вы ездите на работу по полтора часа туда и обратно, вам перестает хватать времени на себя, социализацию и общение с близкими.

Я бы не взялся утверждать, что тренд уже сменился. Все будет зависеть от того, какое количество волн и карантинов мы получим. Если людям постоянно нужно будет беречься, конечно, загородный тренд серьезно усилится. Но пока при разработке новых продуктов мы ничего принципиально не меняем.

В Мистолово не все получилось, как мы планировали. Непростая транспортная история, пришлось строить много дорог, выкупая при этом каждый клочок земли. Дорогостоящая инженерная инфраструктура. А цены выросли меньше, чем мы рассчитывали. Проект по своей идеологии близок к бизнес-классу, а цена жилья — ниже, чем на Парнасе.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:

– Данные по Москве и Подмосковью, статистика по опросам Сбербанка однозначно свидетельствуют о росте спроса на малоэтажное жилье. Это подтверждается и увеличением количества сделок, и ростом стоимости в малоэтажных проектах на фоне общего спада продаж в Ленобласти.

Раньше малоэтажка была спорным продуктом. Количество людей, которые рассматривали только варианты жилья в малоэтажных комплексах, не превышало 20–25%. Сейчас не менее половины покупателей предпочли бы квартиру в малоэтажном комплексе — но адекватного предложения не хватает! Проектов мало, поэтому в строящихся МЖК девелоперы повышают цены.

Покупательский спрос перераспределяется на наших глазах. И он уже не откатится назад. Наши соседи — Швеция, Финляндия — все это уже проходили.

По мере роста благосостояния люди будут переселяться из Мурино. Это завтрашняя история, но она неизбежно случится. 

Серьезная проблема — ограниченный круг платежеспособных покупателей. Малоэтажка не бывает дешевой, нигде в мире этот формат не начинался с социального жилья. Из сегодняшнего кризиса регионы тоже будут выходить по-разному. Поэтому мы уверены: популярность малоэтажного формата будет поддержана прежде всего в Подмосковье и Ленинградской области (Москва и Петербург — два главных финансовых центра), и в первую очередь — в бизнес-классе.

Таб. 1. Малоэтажная застройка ЛО

Данные администрации ЛО и ж. «Пригород»

Таб. 2. Средние цены в МЖК (СПб и ЛО, выборочно)

Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»