Частные застройщики не снижают темпы: за тот же период прошлого года было построено 18 235 домов ИЖС и домов для постоянного проживания в садоводствах; с января по ноябрь 2021-го — 16 622 дома.

Показатели прироста количества частных домовладений сопоставимы с динамикой продажи квартир на первичном рынке: за те же 11 месяцев Росреестр зарегистрировал 21,9 тысячи ДДУ в многоквартирных новостройках. Однако средняя площадь частного дома — около 130 кв. м, квартиры в МКД — 41 кв. м. Этот расклад подтверждается данными областной администрации по вводу жилья: в частном секторе с января по ноябрь 2023-го застройщики и физлица сдали 2,4 млн кв. м, в многоквартирных домах — 1,44 млн кв. м.

На вторичном загородном рынке — все ровно, и даже по нарастающей. В сентябре в регионе было зарегистрировано 2985 договоров купли-продажи жилых домов, в октябре — 3098 сделок,

по итогам ноября — 3198 продаж. В общей сложности — на 22% больше, чем за тот же период прошлого года.

Похожая картина — по участкам. В ноябре граждане и компании приобрели 8097 наделов со статусом ИЖС, СНТ или ДНП, на 8% меньше, чем в октябре. Но на общий результат это не повлияет: продажи за 11 месяцев — 92 361 сделка, на 39% больше, чем в прошлом году, и на 62% — чем за тот же период 2021-го.

Участники рынка оценивают спрос на «загородку» как стабильный, с тенденцией к росту. «Мы реализовали больше лотов, чем рассчитывали, — говорит Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег». — Особенно высоким был интерес покупателей летом и осенью, октябрь-ноябрь — потише, но это традиционно так: с поздней осени — затишье. Предполагаем до конца года закрыть еще пару сделок и будем ждать марта-апреля».

Риэлтор Максим Хансон, руководитель АН Insiders, полагает, что снижение показателей по вводу домов ИЖС в конце года — проблема скорее психологическая: «Люди просто не заморачиваются оформлением регистрационных документов на построенные дома под Новый год. Эти хлопоты, как правило, перетекают на январь. При этом сделки купли-продажи граждане, наоборот, стараются закрыть до праздников». По оценкам Максима Хансона, спрос на загородную недвижимость в этом году был на 20–25% выше, чем в прошлом. Предложение тоже пополнялось, но не в самых востребованных (северных) локациях.

Эксперты называют еще одну причину снижения ввода в последние месяцы года: если дом поставить на учет в декабре, то и налог начнет начисляться с текущего года. Спешить с регистрацией будут скорее те, у кого это заложено в условиях ипотечного кредита. Но доля ипотеки, хотя и растет, все же пока охватывает не более 15–20% рынка.

«Если судить по нашим проектам во Всеволожском и Приозерском районах, — говорит Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», — спрос очень неплохой. Три раза в этом году мы повышали цену на участки. Более половины спроса обеспечивают спекулянты (микроинвесторы), которые зарабатывают на росте цены на землю и перепродаже от 30% годовых. Мы уже сегодня видим, что темп продаж существенно обгоняет пополнение рынка новыми проектами».

Аналитики отмечают, что участки в РФ дорожают быстрее, чем дома. По данным экспертов ЦИАН, цены на участки в 25 регионах России за год поднялись на 11%. Дома подорожали в среднем по РФ на 8%. Максимальный рост цен на землю отмечен в Краснодарском крае: плюс 18% за год. В петербургском регионе — плюс 17%, в московской агломерации — 16%. В выборку попали участки площадью от 5 до 50 соток.

Дома (до 500 кв. м) дорожали неравномерно. Аномальный рост отмечен также в Краснодарском крае: плюс 29%. В целом по стране средняя цена дома, пригодного для круглогодичного проживания, с ноября 2022 по ноябрь 2023 года увеличилась на 8%, до 12,6 млн рублей. Рост цен, по мнению ЦИАН, связан с «вымыванием» недорогих лотов, с ростом стоимости стройматериалов, расценок на труд рабочих, недостатком строительных бригад.

Здесь все же есть, по мнению «Пригорода», некая загадка. Граждане покупают участки именно затем, чтобы построить дом. Ну, или перепродать — тому, кто собирается построить. Возможно, сейчас формируется некоторый избыточный запас наделов под строительство? Тогда в 2024 году мы увидим стабилизацию цен на землю. Впрочем, прогнозы — дело неблагодарное, а в текущей экономической ситуации — еще и бесполезное.

По предварительным данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в организованной застройке (в коттеджных поселках региона) по итогам 2023 года реализовано около 8,5 тысячи лотов. Это на 9% выше показателей 2022 года.

Табл. 1. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Экспертный курултай

Валерий Лукинов, учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент»:

– Участки (по сравнению с домами) — более ликвидный товар, по нескольким причинам: более низкая стоимость по сравнению с домом, возможность оценить качество простыми и доступными методами. А дом, построенный на участке, может не привлекать покупателя из-за использования неграмотных архитектурных и планировочных решений, сложности проверки качества строительства и недоступности ипотеки на вторичное загородное жилье.

Кроме того, наблюдается дефицит участков, пригодных для строительства домов, что также приводит к их удорожанию

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– Опережающий рост цен на участки становится заметен, когда в целом активизируется спрос на загородную недвижимость. Когда спрос растет, участки дорожают быстрее. Сейчас играет роль то, что инвестиционный потенциал участков выше. Это ходовой товар, более ликвидный. Дома (даже типовые) более индивидуальны, срок их экспозиции больше.

Рост средней стоимости участков по Ленобласти за год я бы оценил в 11–14%. Это если брать за основу предложения в сегменте эконом/комфорт. Важно, что предложения больше не становится.

 Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

– Я к аналитике на основе данных платформ-агрегаторов отношусь с осторожностью. Это все же цены предложения, и не всегда в них вычищены фейковые варианты. Но участки в Ленобласти действительно понемногу растут в цене. Повышение цен на участки в сложившейся экономической ситуации вполне объяснимо: земля снова стала инвестиционным товаром. Участок — актив, загородный дом — пассив. Дом надо содержать, обслуживать, ремонтировать. А за участок в собственности — только налог, причем относительно небольшой. Полагаю, что рост цены обусловлен не столько спросом со стороны конечных владельцев (тех, кто переезжает за город), сколько активностью частных инвесторов и тех, кто озабочен сбережением накоплений от инфляции.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Участки — более понятный товар для покупателя, который готов строиться самостоятельно. При выборе земли важны основные три фактора: а) место, б) наличие коммуникаций, чтобы не мучиться с подведением сетей и чтобы к дому подходила приемлемая дорога, в) качество самого участка: чтобы не пришлось тратить дополнительные средства на отсыпку, выравнивание и т.д. Абсолютная цена участка, по сравнению с готовым домом, в разы ниже (без учета эксклюзивных локаций, где участок может стоить дороже самого строительства). Кроме того, покупка участка позволяет покупателю разнести по времени вложения в будущий объект: есть деньги — строюсь, нет — заморозил после «коробки».

Не думаю, что тренд на удорожание сохранится в 2024 году. Загородный рынок повторяет те же процессы, которые идут на рынке городского жилья, но с задержкой в три-шесть месяцев.  С июля-августа «вторичка» просела из-за роста ставок по ипотеке. На загородном рынке доля «вторички» больше, загородных ипотечных программ меньше. Поэтому мы ждем снижения цен, по крайней мере, на готовые дома.

Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– С появлением более доступных ипотечных программ и льготных условий покупатель стал охотнее приобретать коттеджи. Учитывая развитие программ, поддерживающих спрос, в 2024 году активность запросов на строительство домовладений будет сохраняться, для этого девелоперы будут стараться удерживать цены на сопоставимом уровне 2023 года.