Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Хотя мировой финансовый кризис 2008 года начался как раз в США, с переоцененного жилья. Но у нас квартира - все еще фетиш, и кроме рыночной ценности, имеет еще и символическую.

Но в последние годы, в связи с радикальной политикой ЦБ, в этой теме возникли новые вопросы. Например: а зачем переплачивать в разы за ипотеку («одну квартиру себе, четыре банку»), если можно накопить пару миллионов на первый взнос, положить их на депозит и, потерпев четыре годика с тещей или в съемном жилье, купить сразу за 10 млн?

Недвижимость теряет позиции в рейтинге наиболее популярных вариантов для инвестиции, констатируют аналитики портала IRN.ru.  Некогда она занимала верхние строчки в рейтинге предпочтений, за год опустилась с четвертой на шестую, последнюю строчку.

Читателей сайта спросили: «Что бы вы купили с инвестиционными целями в текущей ситуации?». Большинство ответивших – 30,7% – положили бы деньги на депозит. На втором месте – акции (23,5% голосов), на третьем – облигации (14,5%). Далее в рейтинге покупательских предпочтений валюта (11,2%) и драгоценные металлы (11%). Инвестировать

в недвижимость (теоретически) готовы только 8,3% участников опроса.

Однако не все так просто, есть и другие мнения.

 

Александр Жулин, ведущий специалист по недвижимости компании «Адвекс на Академической»:

- В ряде публикаций говорится о сокращении инвестиционного интереса к жилью, остается разве что к апартаментам. Причина - конкуренция с депозитами.

Рынок вторичного жилья недооценен. Это относится и к нежилым помещениям. Разница в цене (гэп) между новой вторичкой (от нулевых годов постройки и позже) и новостройками, которые еще не введены, достигает 25%.

Учитывая, что ключевая ставка уже достигла 21%, и ужесточение кредитно-денежной политики будет продолжаться, доходность по депозитам будет высокой. Это и способ уйти от инфляции, и возможность накопить первый взнос.

Почти вся недвижимость, приобретенная за последние годы - наверное, более 75% - была куплена с привлечением кредитных средств. Почти все купленные квартиры находятся в залоге у банка. Но чтобы их продать, надо выходить на вторичный рынок. И здесь продавцы столкнутся с тем, что их квартира на вторичке не стоит тех денег, которые они отдали застройщику. Собственник даже не всегда может выйти в ноль, приходится делать скидки и уходить в минус.

Ипотека с господдержкой прекращена, семейная ипотека выдается с перебоями на исчерпание лимитов, IT-ипотека отменена в крупных городах. Теперь, чтобы купить квартиру, нужно использовать коммерческий кредит - под 25% годовых. Надежда перекредитоваться - утопия: период высоких ставок может затянуться, и на год, и на два.

Поэтому на рынке снова популярны обменные операции. Мы и раньше жили без ипотеки. Люди продают малое и покупают большое, с доплатой из своих сбережений или из кредитов на небольшие суммы.

Правительство сделает все, чтобы не допустить обрушения банковской системы. Если начнется рост просрочек - возникнет вал клиентов, которые не могут справиться с кредитными обязательствами, продажа залоговых квартир на вторичке приведет к убыткам. Не говоря о социальных проблемах с дольщиками. Правительство пойдет на любые меры, чтобы не допустить обвала цен, чтобы цены были стабильны или даже немного росли. Себестоимость поджимает застройщиков; их подсушивают, но не отдадут их на растерзание рынку (в массовые банкротства).

Без господдержки новостройки теряют преимущество перед вторичкой. Рынок обмануть невозможно. Вторичное жилье в ближайшее время начнет расти и подтягиваться к уровню новостроек.

На рынке есть те, кто это понимает и вкладывает деньги в ликвидные квартиры - с хорошим ремонтом, в правильных локациях, в современных домах (не старше 3-5-10 лет). Такие квартиры всегда будут востребованы, и для жизни, и для сдачи в аренду. И сейчас у них есть потенциал роста на 20-25% - до уровня, заданного первичным рынком.

Еще одна причина - дефицит инструментов для сохранения и преумножения капиталов.

Плюс всегда остается спрос по житейским показаниям: люди рождаются, женятся, разъезжаются и т. д.

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

- Сбер вывел на рынок пятилетние облигации с фиксированным доходом под 24,4% годовых.

Если их купить, то через 4 года капитал удвоится. Ставки по рыночной ипотеке уже приближаются к 30% годовых. Есть предложения по 27% и выше.

Какие выводы нужно сделать?

Ситуация с высокой процентной ставкой - это надолго. Не менее, чем на 5 лет. Иначе зачем банку занимать под высокие проценты?

При высокой ставке предприятиям не хватает ликвидности - денежной массы для обеспечения оборотных средств. Соответственно, предприятия не имеют возможности развиваться, наращивать производство товаров для населения. Значит, будет сохраняться дисбаланс между большой денежной массой и недостаточным товарным запасом. При таком дисбалансе цены на товары растут. Как показывает практика, изъятие денег из оборота на депозиты ситуацию не сильно меняет. Угроза роста инфляции будет долго нависать над экономикой в обстановке, когда условия для развития собственных производств продолжают сужаться и ограничиваться высокой ставкой ЦБ РФ. Своего рода замкнутый круг.

Сбер, по-видимому, прогнозирует дальнейшее повышение ставки ЦБ РФ. Банкиры считают, что причина продолжающегося повышения ключевой ставки не в том, что инфляция сильно растёт (она находится в пределах 10%), а в том, что население и предприятия либо в силу безграмотности экономической, либо в силу отчаянной ситуации, продолжают брать деньги в долг под высокие проценты и их тратят.

Это будет со временем приводить к росту банкротств физлиц и предприятий. Далеко не во всех отраслях экономики такой процесс «самоочистки» приведёт к оздоровлению отрасли. Где-то это может привести и к спаду показателей.

Чтобы обуздать инфляцию, надо создать ситуацию, когда население будет меньше тратить, а больше сберегать, экономить. Для этого надо прививать населению экономическую грамотность, начиная со школьной скамьи. А также - наводнить рынок товарами за счёт собственного производства, а не импорта из-за границы. Практика показывает, что опытные банкиры всегда «обыгрывают» население.

А значит, можно предположить, что сейчас они берут в долг дорогие деньги, а через пять лет планируют отдавать дешёвые.

Чтобы деньги стали дешёвыми должно произойти одно из событий: или инфляция (но с ней решительно борется ЦБ), или девальвация. Девальвация ещё и выгодна экспортёрам (продающим за рубеж нефтепродукты, газ, лес и другое сырьё), а также государству для собираемости налогов.

В связи с перспективой девальвации сохранение и преумножение денег на банковских счетах представляется весьма рискованной затеей. Страшно даже себе представить, что будет, если эта денежная масса хлынет на рынок: одновременно дикая инфляция и девальвация! ЦБ РФ будет стараться этого не допустить.

В такие неспокойные периоды надёжнее всего вкладываться в недвижимость. В долгосрочной перспективе цены на недвижимость учтут и инфляционные потери, и, частично, девальвационные. По нашим расчетам, выгодным вложением может оказаться инвестирование средств в земельные участки под Петербургом в пределах до 30 минут езды от КАД.