Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Премьер-министр Михаил Мишустин 18 октября подписал два распоряжения. Одно - по сельской ипотеке (№ 2913-р), другое - по остальным программам (№ 2904-р). Эти средства позволят просубсидировать выданные ранее займы, но не предусматривают выдачу новых кредитов в 2024 году.

На сельскую ипотеку дополнительно «отстегнут» 6,8 млрд рублей. Средства направят кредиторам, чтобы компенсировать разницу между льготной ставкой (3%) и ключевой (19%) по 142,8 тысячам ранее выданных займов. Новых лимитов пока не предусмотрено; Россельхозбанк приостановил прием заявок в начале сентября, и так в этой позиции и остается.

Более серьезная сумма - 446,9 млрд рублей - будет выделена из резервного фонда на другие льготные ипотечные программы. Почти 270 млрд рублей будут направлены на субсидии банкам по ранее выданным кредитам по «ипотеке с господдержкой». 142 млрд рублей - дофинансирование семейной ипотеки. При этом условия по льготным программам ужесточаются.

В середине октября Альфа-банк и ВТБ объявили об увеличении первого взноса по семейной ипотеке (под 6%) до 50%. Цель понятная: сузить приток клиентов, чтобы выделенных правительством лимитов хватило до конца года.

22 октября Сбербанк объявил о повышении первого взноса по семейной ипотеке до 50,1%. Взнос в 20,1% сохраняется лишь для определенных категорий. Например, если это предусмотрено совместной программой, разработанной банком и застройщиком. (Обычно - с повышением стоимости объекта). Или если клиент выбирает ипотеку с увеличенным лимитом, не 12,5 млн рублей (для Петербурга и Ленобласти), а до 30 млн. Или заемщик готов внести дополнительный разовый платеж. Или выбранный объект входит в сбербанковский перечень «комплексных предложений». Также первый взнос в 20,1% по семейной программе сохраняется при кредитовании строительства частного дома - но только для аккредитованных подрядчиков и при условии расчетов через эскроу.

Вместе с тем лидеры рынка повысили ставки по базовым ипотечным программам. ВТБ и Альфа - до 26%, Сбер - до 25%. Ведущие кредиторы, как уж могут, поддерживают усилия ЦБ по охлаждению рынка. И совершенно не верят, что на ближайшем заседании Совета директоров (25 октября) Эльвира Набиуллина предложит снизить ключевую ставку. Наоборот: они уверены в повышении до 20-21%. Эпоха «дорогих денег» продолжается, и конца-края ей не видно. Как ранее заметил экономист Дмитрий Прокофьев, бесполезно «охлаждать» потребительский рынок, если одновременно казна накачивает деньгами ВПК и финансирует военные выплаты.

Загородному рынку, волей-неволей, придется привыкать жить без «кредитного плеча». Не в первый раз, впрочем.

Мнения экспертов

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

- Ипотечные инструменты становятся сложнее. Ипотеку по рыночным ставкам на загородном рынке практически никто и не брал. Теперь и госпрограммы обставлены дополнительными условиями: чтобы получить ипотеку по «семейной» ставке, надо или выбирать траншевый вариант, или превышать лимит (хотя бы на 0,5 млн рублей, и превышение придется оплачивать по рыночной ставке). Для загородного дома надо искать аккредитованного подрядчика, согласного на расчеты через эскроу-счета. По факту - кредитные средства становятся недоступными для участников рынка. Это приведет к дальнейшему снижению спроса. А у застройщиков в сентябре-октябре и так лишь единичные продажи. Долго ли рынок будет выживать в таком режиме - неизвестно.

Из позитивного на проценты по банковским депозитам банки ежемесячно тратят сотни миллиардов рублей. Эти возможности у них тоже не бесконечны. Рано или поздно 4 трлн рублей, которые находятся на счетах физлиц в Петербурге и Ленобласти, тоже начнут искать себе применение в реальной экономике…

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

- Максимальное (теоретическое) падение продаж, если представить, что загородную ипотеку никто не будет брать, может быть в два раза. Ранее доля ипотеки в сделках составляла от 40 до 60%, и далеко не у всех. Девелоперы, учитывая снижение спроса, будут сокращать предложение, сдерживать вывод новых объектов - до момента ослабления кредитно-денежной политики ЦБ РФ.

Также следует ожидать скрытого роста цен за счёт сокращения площади участков и домов при сохранении наиболее популярного формата на уровне 12-14 млн рублей за дом с участком. Трудности могут возникнуть у сильно закредитованных застройщиков. Им, конечно, придётся несладко. Но в этом ничего страшного для рынка нет. Объекты обанкротившихся девелоперов и застройщиков подхватят компании, которые сумели оптимизировать свои издержки к периоду спада.

Мария Федорова, управляющий партнер ГК Puzzle Group:

- Сокращение ипотеки окажет существенное влияние на загородный рынок, на сегменты комфорт- и бизнес-класса. В высоком ценовом сегменте принятие решений о покупке (строительстве) загородного дома редко связано с использованием кредитов, там работают другие механизмы.

В эконом-классе могут быть неприятные последствия, включая банкротство или уход с рынка мелких застройщиков и подрядчиков. Укрупнение строительного бизнеса, концентрация рынка уже происходит. Как и оздоровление рынка: не секрет, что льготные кредиты на ИЖС нередко использовались нецелевым образом, на какие-то иные цели. Рынок цикличен. В ближайшей перспективе - спад, а то и провал; зачистка рынка от слабых и непрофильных компаний; к середине 2025 года - возвращение спроса, восстановление оборотов на новом уровне качества и отношений между участниками.