Мобильная версия для смартфонов  планшетов

- Как вы оцениваете динамику спроса и предложения по итогам года?

 

- В целом спрос чуть повыше, чем в прошлом году. Больше появляется новых проектов, для некоторых локаций сохраняется дефицит.

 

- Для каких?

 

- Естественно, для премиальных. Для тех, где возможно строительство дорогого жилья, рассчитанного на постоянное пребывание: северное направление, Карельский перешеек, Курортный район. Новые проекты коттеджных поселков, как правило, появляются на юге и юго-востоке.

 

- Спрос на дачные дома, на сезонное проживание сохраняется или все же плавно сходит на нет?

 

- Дачи тоже покупают. Но в этом сегменте активность ниже, и он больше подвержен сезонному фактору.

 

- Где сейчас проходит граница удаленности для постоянного проживания?

 

- Она, конечно, зависит не от километража, а от времени в пути. У нас в некоторые из спальных районов от центра ехать больше часа…

Для загородного дома оптимальное время - не дольше, чем час, час пятнадцать минут. Локации с такой доступностью можно считать пригодными для постоянного проживания.

 

- С пандемией был связан массовый переход части людей (и услуг) на удаленку. Потом многие вернулись в офисы. Что сейчас?

 

- На пике пандемии, в стадии паники многие люди стремились переехать загород. И порой принимали не самые рациональные решения. Возможно - переоценили свою способность резко изменить образ жизни. Были эмоциональные покупки, не учитывающие многих обстоятельство.

 

- Что изменилось за год в портрете покупателя? Были публикации о том, что покупатель стал моложе и т.д.

 

- У меня нет такого впечатления. Люди, условно говоря, из возрастной группа «35 плюс» уже давно присутствуют на рынке, это нельзя считать тенденцией последнего года-двух. Пандемия дала определенный толчок, молодых покупателей стало заметно больше. Последние год-два заметных перемен нет.

 

- У тех, кто покупает загородные дома, дети уже выучились и выросли?

 

- Очень разные ситуации. Нет какого-то общего алгоритма. У людей ближе к 50 дети, конечно, уже взрослые. Но есть и семьи с маленькими детьми, и многодетные. У них просто будет другой набор требований. Вопрос школы важен, но эта инфраструктура в Ленобласти вообще не то чтобы сильно развита. Хорошие школы в принципе в дефиците. Многим приходится возить детей в город.

 

- Но ведь появляются, например, частные школы - «Ламбери» и «Сверхновая» в Мистолово…

 

- Эти локации давно сформировались. Причем сначала здесь появилось определенное количество обеспеченных жильцов, и уже потом появился запрос на хорошие учебные заведения. Причем коммерческие. Для успешной коммерции нужен дефицит или запрос на определенную услугу или товар. В престижных локациях этот запрос сформировался. Но сложно себе представить, как сильная школа приходит в слабо развитую локацию, строит там учебное заведение, а потом ждет девелоперов, которые займутся строительством поселков в округе. Экономическая модель не формируется.

Дефицит социальной инфраструктуры никуда не делся. Но сейчас к нему относятся более внимательно, просчитывают варианты. А не откладывают «на потом», в надежде, что как-то все образуется.

Даже в Курортном районе многие вынуждены возить детей в город, каждый день.

Дефицит образовательных и медицинских учреждений - чуть ли не главная проблема кварталов новостроек, таких, как Мурино или Бугры. Что уж говорить о зонах ИЖС - там этого долго еще не будет, рассчитывать на помощь бюджета - это избыточный оптимизм. Чуда не произойдет, новые школы вдруг не появятся.

 

- По расчетам областных чиновников, создание полноценной социальной и инженерной инфраструктуры в зонах ИЖС обойдется в 5-6 млн на домовладение…

 

- Отличные расчеты! Это или не здесь, или не сейчас. Максимум - в отдельных районах Подмосковья. И то вряд ли. Проблема в том, что в локациях, где такая инфраструктура нужна, жилые зоны уже сформированы, дома построены. Вы же не будете второй раз деньги с жителей собирать? А новые локации могут не подойти для постоянного проживания, по удаленности и т.д.

 

- Растет ли доля тех, кто готов снимать, а не покупать загородное жилье?

 

- Такие люди, конечно, есть. Будет ли эта группа становиться больше - зависит от предложения. От количества и состава загородных объектов, которые предлагаются в аренду. В городе преобразование сегмента жилой аренды от сдачи комнат «бабушками у вокзала» до апартаментов с электронной регистрацией занял много лет. Не думаю, что на загородном рынке в этом сегменте будут какие-то грандиозные изменения в ближайшее время. Предложение растет, но постепенно.

 

- Насколько важны ипотечные программы и продукты для загородного рынка?

 

- Безусловно важны, но прежде всего для массового сегмента: эконом, комфорт. Чем выше (по цене) мы поднимаемся, тем меньше вероятность приобретения домовладения в ипотеку. Тем больше шансов, что покупатель какие-то деньги найдет другим способом, что ему дадут рассрочку. У нас много запросов по домам ценой до 12 млн рублей, но люди сразу интересуются: чтобы объект подходил под требования семейной ипотеки. А там бывают разные неожиданности, банки требуют дополнительных документов, ППТ и так далее.

Получается странно: федеральные чиновники требуют сделать этот продукт - ипотеку для ИЖС - массовым, чтобы отчитываться за ввод жилья и выполнение нацпроекта. А банки осторожничают, перестраховываются, потому что не вполне понимают этот продукт.

 

- В городских ЖК в рамках комплексного развития часть функций перемещается из квартиры вовне, во двор, на улицу. В коттеджных поселках эта тенденция заметна?

 

- Сокращение оптимальной площади дома в дорогом сегменте мы наблюдаем не первый год, это давняя история, последние 8-10 лет. В «свежих» коттеджных поселках, например, у группы ФАКТ, появляются досуговые центры, коворкинги и так далее. Здесь тонкая грань. Мы, с учетом опыта пандемии, и работу стараемся приблизить к месту проживания, подстроиться под удаленный формат. Такие «фишки» стимулируют продажи, но вместе с тем, влияют на себестоимость и на эксплуатационные затраты (на размер взносов). И в любом случае это факторы не первого ряда, главным параметром все равно остается цена. Дополнительные опции полезны, но должны быть экономически обоснованы.

 

- По вашим сделкам, по запросам, по разговорам с клиентами нет пока впечатления о притоке «новых денег» - от работников ВПК, от тех, кто служит по контракту?

 

- Нет. Единичные случаи. Возможно, эти люди пока еще сильно заняты. Кроме того, у них в ходу другие способы приобретения недвижимости. Льготы, предоставление бесплатных участков… На рынке это не сразу скажется.

 

- Вы ожидаете, что частные домовладения и контракты на строительство в 2024 году будут расти в цене?

 

- Каждый год цены растут, обычно - в пределах инфляции плюс-минус несколько процентов. До 20% в год, не больше.

 

- Сохраняется ли сложившееся разделение загородного рынка на дорогой север и дешевый юг?

 

- Юг немножко подтянулся, но в целом привычный баланс сохраняется. Южные поселки подрастают (иногда) за счет качества, все-таки и требования покупателей подросли, северные - за счет дефицита.

 

- Закрытие финской границы как-то повлияло на престижность северо-западного направления?

 

- Никак не повлияло. Эти локации были ценны не близостью Финляндии, а инфраструктурой и природой.

 

- А как же Выборг без туристов, без трансграничного бизнеса?

 

- Выборг - вообще отдельная история. Выборг в Мичуринское на дачу не ездит…

 

- Ваш прогноз на первые месяцы 2024-го? Ждем выборов?

 

- В конце года стало заметно, что рынок притормаживает. Сделки откладываются, люди берут паузу, чтобы посмотреть, что будет. Понемногу накапливается отложенный спрос. После каких-то кризисных ситуаций наступает «новая нормальность», всплеск спроса.

 

- Как вы оцениваете свежую инициативу Минстроя по созданию Единого оператора ИЖС?

 

- Я не понимаю, как это будет работать и может ли такая структура работать вообще. Очередная попытка государства монополизировать рынок. В загашниках у государства наверняка есть какая-то земля, которую можно использовать для строительства загородной недвижимости. Но где и сколько? Пока - слишком много вопросов.

В принципе, можно только приветствовать, если государство действительно собирается улучшать качество жизни граждан, развивать сельскую местность, где намного приятнее жить, с учетом необходимой инфраструктуры и сетей. Я уже не говорю о том, какую поддержку у населения вызовет такой подход и сколько политических очков принесет. Слабый момент таких инициатив - переход от деклараций к действиям.