Мобильная версия для смартфонов и планшетов

– Как на загородном рынке на протяжении года менялись спрос и предложение?

– Спрос в 2023 году был очень высоким. В первую очередь это можно объяснить высокой ликвидностью, то есть большим объемом денежной массы на рынке. На это повлияли «нефтяные» доходы, налоговые выплаты экспортеров, дивидендные выплаты в 2023 году «голубыми фишками». Часть этих средств оказалась на рынке загородной недвижимости. Кроме того, спрос поддержали льготная ипотека и инвестиционный «аппетит» в отношении объектов загородной недвижимости благодаря стабильному увеличению цены и росту спроса на аренду.

Но к концу года мы наблюдаем снижение стоимости нефти (в долларах) и временную стабилизацию курса рубля. Также в центре внимания — декларируемые меры Центробанка и правительства РФ по борьбе с инфляцией, сокращение льготной ипотеки и повышение ключевой ставки. Эти меры должны существенно снизить покупательскую активность и остудить перегретый рынок загородной недвижимости.

До выборов президента РФ мы не ожидаем существенных изменений. После марта 2024 года возможно дальнейшее ослабление рубля и, как следствие, возобновление роста рублевой массы, спроса и цен.

«1-я Академия недвижимости» планирует действовать на опережение: мы рассчитываем в начале года повышать цены на земельные участки в своих поселках.

– Как на протяжении года менялись требования клиентов?

– Можно отметить несколько важных тенденций. Сократилась площадь востребованных участков — до 7–8 соток. Такие запросы в основном идут от инвесторов, которые покупают участки для строительства домов и сдачи в аренду. Сами дома тоже стали компактнее, средняя площадь снизилась до 100–120 кв. м. Оптимальный для большинства клиентов бюджет покупки – дом плюс участок – до 12 млн рублей. Вырос спрос на одноэтажные дома и на постройки с плоской кровлей. Обычным требованием стало наличие «городской» инженерии: газ, вода, электричество.

– Будет ли развиваться арендный сегмент, отберет ли аренда часть спроса у купли-продажи?

– В арендном сегменте загородного рынка уже заметно перенасыщение, избыточное предложение компактных домов на маленьких участках. Их слишком много настроили. В результате процент заполняемости будет падать, соответственно, начнет снижаться рентабельность и интерес к инвестированию. Конкуренция в этом сегменте будет нарастать. И, как следствие, упадет спрос на участки с целью покупки под строительство дома и сдачи в аренду.

Перспективным направлением в арендном бизнесе станет возведение просторных домов, обязательно с бассейнами, зоной SPA и прочим, рассчитанных на большие компании или многочисленные семьи. Таких предложений на рынке мало, в этой категории спрос превышает предложения. Но строительство таких объектов требует инвестиций от 25–30 млн рублей. Таких инвесторов немного. Тем, кто предпочитает вкладываться в мелкие объекты, я бы рекомендовал остановиться, взять паузу и понаблюдать за рынком. Следует учитывать и возрастные особенности аудитории. Молодежь предпочитает не покупать загородные дома, а их арендовать. Покупка дома привязывает к месту, молодые хотят «менять картинки» и готовы арендовать в разных местах, а также путешествовать. Люди постарше рассматривают покупку, в том числе, как инвестицию. Молодые семьи с детьми нередко используют для покупки материнский капитал, вкладывая его в загородную недвижимость.

По мере снижения покупательской способности и ужесточения условий льготной ипотеки число желающих арендовать будет расти. И это поддержит арендный бизнес в ситуации плавного снижения активности, по мере ослабления воздействия последствий пандемии.

– Как влияют на рынок инициативы правительства: эскроу для ИЖС, льготные ипотечные программы и пр.? Или только в информационном поле, на уровне слухов?

– Проектное финансирование в ИЖС может быть актуальным при условии застройки жилыми домами целых кварталов, на несколько сотен домов. Такие объемы по силам только крупным городским застройщикам. На них, скорее всего, и рассчитана эта мера поддержки. Тем более что на рынке городской недвижимости уже наблюдается стагнация и видны предпосылки к спаду. Но в массовом строительстве ИЖС есть и свои риски. Объекты типовой застройки в основном устроят потребителей из сегмента эконом-класса. В более высоких ценовых категориях покупатели хотят видеть индивидуальность в архитектуре и планировках. Собственно, поэтому такой способ строительства и называется индивидуальным.

Массовая застройка ИЖС будет пользоваться спросом только при условии низких цен и развитой транспортной и социальной инфраструктуры. А это – дополнительная нагрузка на бюджет проекта, что может привести к существенному росту цен и потере привлекательности. Или государство должно взять на себя эти расходы, что в настоящее время вряд ли возможно.

Обязательное условие развития зон ИЖС – строительство на периферии хороших дорог и социальной инфраструктуры, не уступающей крупным городам. Она должна включать

сетевые магазины, банки, спортивные комплексы, медицинские центры, стадионы, клубы, кинотеатры, парки и т. д. 

Согласно известной теории «потока и структуры», автор которой, кажется, стал нобелевским лауреатом, структуры (например, поселения, города и др.) возникают и развиваются рядом с потоком (например, автомобильными дорогами, железнодорожными магистралями). Постепенно такой подход может стать магистральным направлением развития в РФ. Глобальная задача состоит в выравнивании уровня жизни между периферией и центральными городами, в создании рабочих мест на периферии. Стройка способна обеспечить работой людей многих специальностей: производителей строительных материалов и мебели, строительной, бытовой и садовой техники, сферы услуг и т.д. и т.п.