Всего с января по октябрь было зарегистрировано 84 264 договора купли-продажи участков со статусом ИЖС, СНТ или ДНП, сообщают специалисты Управления Росреестра по ЛО. В прошлом году за 10 месяцев было продано 60 944 участка, в 2021-м — 53 194 сделки (см. табл. 1). По месяцам динамика ровная: плавный рост с начала года, с пиком в мае: в январе — менее 5 тысяч продаж, в мае — более 10 тысяч. И затем показатели уже не опускались ниже отметки 8,8 тысячи договоров.

За месяц в регионе граждане покупают и продают 8–10 тысяч участков. Для сравнения: на вторичном рынке жилья (квартиры) заключается от двух до четырех тысяч сделок. Частные жилые дома — от двух до трех тысяч продаж ежемесячно.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в организованной застройке (в коттеджных поселках) предложение составляет около 16,6 тысячи лотов. Причем 82% предложения (13,6 тысячи) — это участки без подряда. Примерно такая же пропорция зафиксирована и в Московской области.

Застройщики, несмотря на сложную ситуацию в экономики, колебания валютного курса и резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ, регулярно выводят на рынок новые проекты. Впрочем, в отличие от «городских» новостроек, на загородных рынках преобладают небольшие и средние компании. Зато их много.

Компания «ПулЭкспресс» открыла продажи в коттеджном поселке «Мичурино Парк» (Приозерский район, недалеко от деревни Борисово). Площадь застройки — 40 га, в поселке будет 260 участков, статус земли — СНТ. Стоимость — от миллиона (за 7,6 сотоки) до 2,7 млн рублей (за 18,3 сотки). Из плюсов — солидная репутация застройщика лес и всего километр до Ельчинского озера. Из проблем — удаленность: все-таки 75 км до КАД.

Компания Clever Grad открыла продажи в коттеджном поселке «Лепсари». (Деревня Лепсари Романовского СП, Всеволожский район.) Земля — ИЖС, проект клубного формата, всего на 30 домовладений, участки от 6 до 9 соток, по цене от 0,9 до 1,5 млн рублей. До КАД — 30 километров, это уже не дача, скорее — постоянный загородный дом. Правда, участки маловаты.

УК «Северная долина» начала реализацию проекта «Щеглово Сити»: 199 участков без подряда. Если смотреть по карте, это южнее поселка Щеглово, недалеко от Южного шоссе. За 6 соток застройщик хочет получить 1,5 млн рублей, за 12,8 соток — более 3 млн рублей.

На сервисе ЦИАН опубликовано более 8 тысяч предложений о продаже участков, в садоводствах, деревнях и поселках. Из них 2,3 тысячи — до миллиона рублей.

Спрос на участки под индивидуальную застройку остается стабильным, несмотря на разного рода геополитические и макроэкономические шоки. Одних инерция пандемии укрепляет в решимости попробовать на практике загородный образ жизни на постоянной основе. Другие сравнивают стоимость жилплощади в загородном и квартирном варианте. Третьи ищут способ понадежнее сберечь невеликие накопления от инфляции.

Экспертный курултай

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Устойчивый рост продаж участков под индивидуальную застройку и домов связан с спекулянтов с городского рынка недвижимости, где потенциал роста цены существенно ниже, чем на загородном рынке. Стабильность этого тренда обусловлена более привлекательной стоимостью квадратного метра загородного дома по сравнению с городской квартирой. Загородное строительство существенно дешевле, несмотря на рост затрат. В наших проектах за год затраты на строительство увеличились в среднем на 10% за год за счет роста цен на ряд строительных материалов (в т.ч. пиломатериалы, отделочные материалы, электрика и др.), а также стоимости рабочей силы.

На дома, построенные по различным технологиям, цены росли неравномерно. На панельные дома цены увеличились на 8–11%, в зависимости от площади. На брусовые — плюс 6%. Дома из газобетона подорожали на 8%. В сегменте каркасных домов цены пока не менялись; скорее всего, с января будет повышение.

В связи с приближающимся сезонным (зимним) спадом и торможением загородной ипотеки мы прогнозируем, что рост цен на дома остановится. В дальнейшем маржинальность этого бизнеса (микродевелопмента) будет падать. Это приведет к сокращению темпов строительства и выравниванию спроса и предложения. В 2024 году рынок частной застройки должен выйти на плато и даже немного начнет снижаться. По участкам мы прогнозируем продолжение роста продаж.

Табл. 1. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов,

вторичный рынок (ДКП), Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Показатели рынка жилья и ипотеки, 2023, Ленобласть, колич. договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

*Жилые индивидуальные дома учитываются отдельно