Обычно в разделе «Аналитика» мы публикуем актуальные цифры. Специфика проблемы позволяет обойтись словами. Однако исходные данные все же нужны.

Зависшая угроза

Проблемы могут возникнуть у садоводств и дачных товариществ, организованных на сельхозземлях, особенно — на участках, отнесенных к сельхозугодьям. По мнению законодателя, на таких землях нельзя строить капитальные дома, если они не предназначены для сельхозпроизводства. (Фермерский дом — можно. Один на гектар.) В зоне риска — тысячи (без преувеличения) объединений и сотни тысяч частных лиц. По официальным данным, в Ленобласти около 40 тысяч га сельхозугодий используются под садоводства (всего садоводы занимают 60 тысяч га сельхозземель) и 2,8 тысячи га — под дачи (всего — 4,3 тысячи га).
В общей сложности садоводы в регионе используют 538 тысяч участков, дачники —
15,5 тысячи. (Деление на «дачников» и «садоводов», конечно, условное: как назвали товарищество при регистрации, так и пошло.)
До начала 2010-х годов главные неприятности, грозящие садоводам, были несложными: проблемы с оформлением собственности (обычно — из-за качества исходных документов), межевые споры
с соседями, ну, или жулик-председатель.
Сейчас проблемы другие. По духу и смыслу решений Верховного суда (обзор практики, опубликованный в конце 2013 года), а также по положениям нового закона о садоводах (217–ФЗ) на сельхозземлях вообще не должно быть частных владений и капитальных домов, не связанных с сельхозпроизводством. Эту позицию официально поддерживает и Росреестр.
Известны случаи отказа в регистрации вида использования участка «под дачное хозяйство» (прецедент в Лангерево, погуглите), иногда — признание незаконным решения администрации об изменении вида использования (прецедент в Рахьинском СП, «Ладожский маяк», в Низинском СП — «Терра-Низино»).
Пока такие конфликты не стали массовыми. Но они есть, и случаются все чаще. Причем практика по регионам сильно разнится. В Подмосковье, например, изменение вида использования сельхозки —
платная услуга, деньги идут в бюджет, и там вообще нет случаев оспаривания таких решений! По крайней мере, нам их найти не удалось.
Официальные лица от прямых вопросов на эту тему и комментариев уклоняются, в частной беседе могут сказать: «Да, по сути чушь, но вот такова сегодня линия партии».
Ситуация противная, но не безнадежная.

Эскарпы и надолбы

Формы и способы защиты мы разбирали, например, в программе «Квадрат» на «Фонтанке». С участием девелопера Дмитрия Майорова и юриста Дмитрия Некрестьянова. (Запись можно посмотреть по ссылке http://www.fontanka.ru/2017/08/02/045/.)
Перечислим основные рубежи обороны.
Первый — срок давности. «Старые» садоводства и дачные поселки, особенно —
возникшие до 2013 года, могут чувствовать себя в относительной безопасности. При условии, что документы в порядке и что у членов садоводства есть не только «книжки садовода», но и свидетельства о собственности на дома и участки. Проблемы могут возникнуть при межевании, перераспределении земель, но это трудно спрогнозировать.
Срок привлечения к административной ответственности — два месяца с момента выявления нарушения. (Для подачи иска в суд — три месяца). Причем местная администрация обязана отсылать все протоколы в прокуратуру — а правоохранители обязаны их читать. И если за два месяца после обнаружения нарушения к ответственности не привлекли — все, проехали. Это по закону. В жизни бывает иначе. (См. историю с «Башнефтью»: 15 лет было все нормально и публично, а потом бах! — оказывается, все неправильно.) Прокуратура может ссылаться на «вновь открывшиеся обстоятельства». Суды срок давности порой довольно произвольно трактуют. Да и вообще: если ваши земли приглянулись какому-нибудь Сечину местного розлива — всего можно ожидать.
Второй — упреждающие проверки. Девелопер Дмитрий Майоров сейчас занят организацией нового проекта недалеко от Сосново. Это будет дачное товарищество, и как раз на сельхозземлях. «Создание коттеджного поселка вызвало недовольство местных жителей, — рассказывает Майоров. — Они стали писать жалобы, к нам поехали проверки: из Комитета по природным ресурсам, из прокуратуры
и так далее. Нарушений не нашли, о чем и составили соответствующие акты». Теперь статус проекта защищен кипой протоколов.
Юристы подтверждают: ведомства крайне неохотно проводят повторные проверки случаев, по которым уже вынесены решения. У государственной машины большие проблемы с реверсом, и в данной ситуации это на руку садоводам. Владельцы объектов с сомнительным правовым статусом называют этот ход «просудиться»: какая-то из «дружественных» госструктур подает иск, в суде на своей позиции особо не настаивает, суд выносит положительное решение. И при возникновении повторных претензий это обстоятельство может стать решающим!
В общем, об этом стоит подумать: если к вам пока нет претензий — может, лучше их спровоцировать?
Третий рубеж — изменение категории. Если налажены отношения с местной администрацией и земли включат в состав населенного пункта, большая часть претензий снимается. Другое дело, что и само такое решение может быть оспорено. И при таком раскладе возникнут другие хлопоты: градплан участка, разрешение на строительство — тут уже декларацией не обойтись.
Есть еще вариант: попробовать вывести спорный участок из состава сельхозугодий. Мы изучали несколько дел, в которых владельцы приводили данные экспертиз, доказывали, что плодородие ниже среднего, — как правило, без толку. Проблема еще и в том, что единого регионального реестра сельхозугодий, похоже, нет. А те сведения, которые есть, опираются на государственный фонд данных. Он последний раз системно обновлялся еще до перестройки…

В сухом остатке

Подчеркнем еще раз: массовых проверок пока нет, массовых изъятий — тем более. Но если государство зачем-то «подвесило» юридический статус миллионов частных домовладений, сделало миллионы граждан потенциальными нарушителями, — значит, рано или поздно кто-то захочет этим воспользоваться.
Юридическая защита своего права построить дачку не только на окраине деревни, но и где-нибудь в чистом поле, или на опушке, или у озера — дело хлопотное. Но жить в загородном доме, сознавая, что могут прийти и отнять, — пожалуй, еще хуже.