Куда качнется рынок на этот раз?

Мировая экономика подкидывает сюрприз за сюрпризом. Снижение рейтинга казначейских облигаций США; падение фондовых рынков и цен на нефть; долговые проблемы в странах ЕС. Российские индексы в начале августа провалились и вовсе на 20–25%. Это пока никак не влияет на судьбу конкретных проектов и на платежеспособность граждан. Но вот на настроениях инвесторов и покупателей сказывается обязательно. Психологический фактор никто не отменял. (См. «Гвоздь номера» на стр. 12.)

Крупные покупки откладываются «на потом», горизонт планирования сокращается с нескольких лет до нескольких месяцев.

При этом банки и инвестиционные фонды захлебываются от переизбытка ликвидности. Bank of America в августе сообщил, что будет брать проценты с тех, кто приносит крупные суммы на депозит! Пустяковые 0,013% — но все же симптом. К BoA присоединился Bank of New York. Финансисты объясняют грабительскую практику «небывалым притоком наличности».

У инвесторов нет надежных доходных проектов. В цене растет только золото…

«Долговой кризис» государственных бюджетов вроде бы должен снижать совокупный спрос. Дефицит инвестиционных инструментов, наоборот, может спровоцировать внезапный скачок спроса.

Председатель петербургского Комитета по строительству Вячеслав Семененко говорит: «Сегодня строительный рынок лучше подготовлен к кризису, чем в 2008-м. Компании решили свои проблемы, реструктуризировали долги, не успели набрать значительных новых кредитов. Поэтому вторая волна, если она вообще будет, пройдет менее болезненно».

На загородном рынке предложение по-прежнему продолжает расти, заметно опережая спрос. По данным «Петербургской Недвижимости», с начала этого года появилось 55 новых проектов — на 25% больше, чем в первом полугодии 2010-го. К началу лета в продаже находились 255 коттеджных поселков. Это 19 365 объектов — коттеджей и участков с подрядом и без него. Общее количество проектов по сравнению с аналогичным периодом 2010-го выросло на 30%. Доля непроданных объектов составляет 61% — 11 774 домовладения.

Девелоперы стараются уменьшать риски и не строить за свой счет.

Почти в половине новых поселков продаются только участки. Правда, в этом году количество их сократилась по сравнению с 2010-м почти на 22%. Потому что зарабатывать все-таки надо, а основную прибыль приносят подряды.

По расчетам  инфоцентра проекта «Свой дом», сейчас в Ленобласти идут продажи минимум в 20 поселках, вообще не предусматривающих инженерную подготовку. Общее количество таких участков — около 3500. Стоимость сотки — от 15 000 до 50 000 рублей. Приобретая такой бюджетный вариант, клиент рискует остаться с землей, но без сетей. Это не добавляет доверия к рынку.

Цены на готовые коттеджи с наделом заметно снизились по сравнению с первым полугодием 2010-го: в классе «эконом» — на 20,8%, в классе «средний» (или «комфорт») — на 11,1%, в категории «бизнес» — на 6%. Лишь в элитном сегменте стоимость увеличилась на 10,2%.

Спрос на загородную недвижимость в первые семь месяцев 2011-го оставался стабильным. И, по мнению экспертов, без очевидной перспективы роста.

По данным Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, в 75 проектах компаний, участвующих в информационном обмене, объем продаж весной и летом сохранялся на уровне 103–110 сделок в месяц. При этом число сделок в разных проектах различается радикально: в успешных «Охтинском парке», «Новых Дубках», «Гармонии» и др. — по 5–10 продаж в месяц, у неудачников — бывает, что и ни одной сделки в квартал.

Похоже, показатели совокупных продаж в коттеджных поселках в лучшем случае будут на уровне прошлых лет: 4000–4500 продаж. Но предложение-то увеличилось! Значит, кому-то не повезет.

По подсчетам «СТАРТ-Девелопмент», доля «девелоперов одного поселка» составляет 75% рынка! Теперь участники делятся не на лидеров и отстающих, а на тех, кто собирается и дальше работать в этом сегменте, и тех, кто ищет способ выйти из проекта с минимальными потерями.

Несмотря все трудности, каждый месяц на рынке организованных поселков добавляется четыре-пять новых проектов. Причем среди них есть как вполне компактные вроде комаровского GrandVill — 11 домовладений, так и весьма масштабные: 300 коттеджей и 150 квартир в Сертолово планирует построить эстонская фирма Arco Vara; 142 коттеджа и чуть ли не 1500 квартир в «сити-виллах» заявила эстонская компания «Тареал» в квартале на Ропшинском шоссе… Конкуренция становится все более жесткой.

Данные областного Росреестра косвенно подтверждают тенденцию сокращения спроса на жилье в целом.

За семь месяцев этого года было зарегистрировано 11 615 договоров купли-продажи квартир и жилых домов — это на 34% меньше, чем за тот же период в 2010-м и лишь на 9% больше, чем в посткризисном 2009-м. Количество сделок достигло максимума в апреле — 2432 сделки (минус 15% по отношению к апрелю 2010-го).  Из них 833 сделки пришлись на  объекты ИЖС и 1599 — на квартиры. В июне было зарегистрировано 638 сделок с объектами ИЖС, а в июле и того меньше — 362.

В предыдущие два года для областного рынка жилья был характерен стабильный рост числа сделок купли-продажи, чего нельзя сказать о годе текущем. Последние данные — 1580 зафиксированных договоров за июль, на 38% меньше показателей прошлого лета.

Так что главный вопрос второй половины года: возобладает осторожный пессимизм или на рынок вернутся отчаянные инвестиции? Первый вариант для рынка неприятен, но в долгосрочной перспективе — полезнее.