Журнал Пригород - Область уходит в минус

Главная июнь 2022 Аналитика

46

0

Житков Дмитрий

Область уходит в минус

В мае — впервые за много лет — средние цены предложения на жилье в областных новостройках снизились.

Общий индекс цен по новостройкам Ленобласти потерял 2,5%. Текущий средний уровень — 150 389 рублей за квадратный метр. Годовой прирост — плюс 33%, из которых 25,2% пришлись на период с ноября по март.

И если до ноября цены хоть и понемногу, но постоянно росли, то тенденция последних месяцев другая: в марте плюс 13%; в апреле плюс 0,5%; и вот в мае уже минус. Тем интереснее, что же покажет июнь.

Из прилегающих к Петербургу районов в мае цены повысились только в Ломоносовском: подорожали квартиры в комплексах «Таллинский парк» и «Новое Горелово».

Причем в ЖК «Новое Горелово» в продаже остаются корпуса с высоким уровнем готовности, значит, цены здесь будут расти и дальше. Наибольший минус — в Гатчинском (дешевле предлагалось жилье в ЖК «Высший пилотаж–3», «Верево-Сити»).

В городе-курорте Gatchina Gardens цены остались на прежнем уровне. По словам руководителя проекта Натальи Осетровой, квартиры в Gatchina Gardens, несмотря на общий спад в апреле-мае, весьма востребованы, и снижать цены застройщик точно не планирует.

Лидером ценового рейтинга является Всеволожский район (151 227 рублей за «квадрат»), отстает Тосненский (115 530). При этом в Тосненском районе зафиксирована наибольшая прибавка за год (101,5%), здесь дорожает наиболее доступное жилье в поселке Федоровское.

Значительно увеличились средние цены непосредственно во Всеволожске. Это объясняется исчезновением из листингов предложений в проблемном ЖК «Северный вальс». На 13,7% поднялись цены в Романовке: подорожали квартиры в сданном в апреле ЖК «Луговое» (табл. 2).

Самые дорогие предложения в рейтинге отдельных локаций — в строящемся городе-курорте Gatchina Gardens, более 245 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, Кудрово — 176 428. Более 150 000 — в Девяткино, Мурино, Сертолово, Гатчине и Всеволожске. В конце списка, несмотря на майскую прибавку, Романовка (102 377), чуть дороже строящееся жилье в Янино–2 (104 964 рублей за кв.м).

Число проектов в продаже в мае увеличилось на 7,4%, причем понемногу и равномерно: количество новостроек выросло во всех прилегающих к Петербургу районах. Сейчас в них насчитывается 87 комплексов. В мае прошлого года ассортимент был наполовину меньше — 44 проекта. Впрочем, в наиболее интересных локациях состав участников практически не меняется.

За год доля области в структуре предложения в регионе увеличилась по числу проектов (с 18 до 24%), но почти не изменилась по числу квартир.

То есть новые адреса в продажах появляются, однако сами проекты становятся заметно скромнее, не такие масштабные, как до кризиса. Доля новостроек, расположенных во Всеволожском районе, за год уменьшилась с 89 до 67%. Однако на этот район приходится 93% всех предлагаемых квартир. По числу объектов в отдельных локациях стабильно лидирует Мурино.

Аналитики Центробанка предсказывают рынку жилья затяжную стагнацию. Основания для этого есть: себестоимость растет (проблемы с импортом, с логистикой, увеличивается цена кредитов).

Однако и произвольно поднимать цены девелоперы не могут: спрос на новостройки в Ленобласти в апреле и так сократился вдвое. По мнению генерального директора СК «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова, основная конкуренция за покупателя развернется в эконом-сегменте, если смотреть в плане локаций — между новостройками на окраинах Петербурга и в ближних районах Ленобласти.

Ограниченность доходов основной массы граждан приведет к активности именно в невысоком ценовом сегменте. А количество проектов класса «комфорт плюс» и выше в городских спальных районах неизбежно будет сокращаться.

Риэлторы отмечают, что в мае на фоне спада продаж в новостройках выросли комиссионные, которые застройщики готовы платить агентствам, — примерно с 3 до 5%. Лишь бы приводили покупателей…

Генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук полагает, что снижение цен на вторичном рынке в ближайшие месяцы начнет давить и на первичный. Акции, скидки, совместные ипотечные программы с банками уже в ходу. Так что корректировка цен в реальных сделках — лишь вопрос времени.

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин уверен, что проекты с приличными потребительскими характеристиками найдут своего покупателя: денег у граждан больше не стало, но и требования к инфраструктуре и качеству они снижать не готовы.

Кроме того, возрастает значимость «символического капитала», то есть репутации компании-застройщика. Если уж штрафы и пени за нарушение сроков отменены, приходится полагаться на предыдущий опыт… Июнь на первичном рынке, похоже, обойдется без резких колебаний. Самое интересное будет происходить «под ковром»…

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».

Табл. 1. Динамика цен на первичном рынке СПб и Ленинградской области, руб./кв.м

	Май 2021	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	За месяц	С нач. года	За год
Спальные районы СПб	179 184	206 845	212 046	236 037	253 570	260 036	2,5	27,5	45,1
«Дальний город» СПб	137 177	159 147	161 277	170 969	178 485	177 596	-0,5	14,1	29,5
Пригороды СПб	130 208	150 234	154 075	167 282	169 150	163 518	-3,3	9,6	25,6
Область в целом	113 066	133 295	135 863	153 507	154 301	150 389	-2,5	14,1	33,0
Всеволожский	115 002	134 280	136 779	155 107	155 125	151 227	-2,5	14,0	31,5
Гатчинский	79 878	127 963	132 807	145 733	155 242	146 424	-5,7	17,2	83,3
Ломоносовский	117 439	121 526	121 875	124 932	127 870	135 814	6,2	11,0	15,6
Тосненский	57 334	82 622	86 075	100 010	116 407	115 530	-0,8	36,7	101,5

Табл. 2. Динамика цен на первичном рынке Ленинградской области (локальные зоны), руб./кв.м

Район	Локация	Май 2021	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	За месяц	С начала года	За год
Всевол.	Бугры	130 652	126 855	129 326	149 138	145 904	143 752	-1,5	12,3	10,0
	Всеволожск	85 172	105 615	105 465	105 268	108 964	153 508	40,9	47,2	80,2
	Девяткино	110 098	135 391	135 448	155 759	158 591	159 008	0,3	18,1	44,4
	Кудрово	139 499	162 419	173 924	187 485	178 733	176 428	-1,3	11,9	26,5
	Мурино	123 516	139 047	141 254	159 466	162 710	158 666	-2,5	14,7	28,5
	Новосаратовка	115 984	145 985	147 504	166 543	156 833	145 499	-7,2	4,0	25,4
	Романовка	59 754	80 861	82 500	90 061	90 061	102 377	13,7	29,7	71,3
	им. Свердлова	77 033	88 798	91 792	97 836	114 266	112 600	-1,5	33,5	46,2
	Сертолово	98 951	127 666	133 770	154 927	156 929	156 999	0,0	24,3	58,7
	Янино-1	121 995	134 689	139 836	154 786	152 392	148 673	-2,4	13,0	21,9
	Янино-2	79 861	90 609	95 155	97 428	104 964	104 964	0,0	15,8	31,4
Гатч.	Gatchina Gardens	-	215 386	221 571	244 961	247 991	245 800	-0,9	19,0	-
	Верево	79 878	104 254	104 235	109 173	128 563	125 083	-2,7	21,2	56,6
	Гатчина	117 400	126 753	122 295	134 896	154 352	156 034	1,1	19,7	32,9
	Коммунар	-	115 696	118 464	134 123	138 447	140 366	1,4	24,7	-
Ломонос.	Новогорелово	117 439	127 867	129 573	132 003	137 338	141 458	3,0	11,7	20,5
Ломонос.	Новоселье	111 017	123 894	126 951	139 987	149 639	148 586	-0,7	20,9	33,8
Тосн.	Федоровское	57 334	83 083	86 075	98 511	113 500	112 471	-0,9	32,6	96,2

Табл. 3. Локальные ценовые характеристики, май 2022 года, руб./кв.м

Район	Зона	Цена кв.м
		для всех объектов				для домов со сроком сдачи до 1 года
		средняя	MIN	MAX		средняя	MIN	MAX
Всевол.	Бугры	143 752	111 700		200 444	158 571	123 241	200 444
	Всеволожск	153 508	89 240		195 634	127 024	89 240	180 293
	Девяткино	159 008	111 815		200 672	147 788	123 993	175 019
	Дубровка	108 387	81 096		150 000	113 381	92 096	140 000
	Заневка	131 946	112 042		170 330	130 479	112 042	170 330
	Пос. им. Свердлова	114 266	87 308		145 417	128 825	112 010	145 417
	Кудрово	176 428	144 492		228 782	191 516	152 663	228 782
	Мурино	158 666	97 749		250 379	153 725	97 749	250 379
	Новосаратовка	145 499	90 000		197 026	-	-	-
	Романовка	102 377	82 000		110 110	85 283	82 000	90 226
	Сертолово	156 999	120 000		204 809	128 042	120 000	156 087
	Янино-1	148 673	117 696		201 070	146 404	122 248	185 570
	Янино-2	104 964	89 520		127 745	-	-	-
Гатчинский	Gatchina Gardens	245 800	230 997		275 090	-	-	-
	Верево	125 083	112 500		155 574	123 699	112 500	155 574
	Гатчина	156 034	110 000		195 195	142 904	110 000	195 195
	Коммунар	140 366	89 223		170 360	145 000	140 000	145 000
Ломонос.	Новогорелово	141 458	118 299		187 512	140 098	118 299	187 512
Ломонос.	Новоселье	148 586	114 638		191 513	128 881	125 000	144 104
Тосненский	Федоровское	112 471	66 796		149 093	124 402	90 000	149 093

Табл. 4. Структура предложения по СПб и ЛО, %

Территория	Май 2021-го		Май 2022-го
Территория	проекты	квартиры	проекты	квартиры
Санкт-Петербург	74	63	66	61
Пригороды	8	6	10	9
Ленинградская область	18	31	24	30

Табл. 5. Структура предложения в ЛО, %

Район	Май 2021-го		Май 2022-го
Район	проекты	квартиры	проекты	квартиры
Всеволожский	89	91	67	93
Гатчинский	3	3	13	3
Ломоносовский	5	5	10	3
Тосненский	3	1	7	1
Остальные районы	-	-	3	1

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

если понравилась статья - поделитесь:

Область уходит в минус

Табл. 3. Локальные ценовые характеристики, май 2022 года, руб./кв.м

Табл. 4. Структура предложения по СПб и ЛО, %

Табл. 5. Структура предложения в ЛО, %

июнь 2022

О главном

Аналитика

Проекты

Домашний круг