– Вас удовлетворяет то, чего удалось добиться за год?
– Год назад, в марте 2017-го, я подписал приказ о сокращении сроков регистрации при подаче документов в электронном виде до трех дней. Тогда ситуация (в плане сроков) была катастрофической. Сейчас регистрация через Интернет с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП) занимает два дня. При этом ЭЦП можно оформить в любом удостоверяющем центре. Сейчас мы рекомендуем застройщикам, чтобы они заключали с такими центрами агентские договоры.
В целом регистрация договоров перестала быть «узким местом» для жилищного строительства. Средний срок регистрации ДДУ при подаче документов традиционным способом, на бумаге, через МФЦ — шесть рабочих дней.

– Какие проблемы в регистрации сейчас вас беспокоят?
– Есть круг вопросов, связанных с проблемными объектами и с обманутыми дольщиками. Нередко случается так: объект достроен, разрешение на ввод выдано, но дом на учет не поставили. У нас нередко возникают серьезные вопросы к техплану, к качеству работы кадастровых инженеров. Застройщики на нас обижаются, но выход есть: надо выбирать грамотных кадастровых инженеров…

– Можно ли воздействовать на них че-рез СРО?
– Для кадастровых инженеров предусмотрена даже уголовная ответственность — но для этого надо доказывать умысел.
В самых запущенных случаях мы направляем материалы в прокуратуру. Ну, и в СРО, разумеется, тоже. Однако саморегулируемые организации существуют на членские взносы, так что в чистке рядов не слишком заинтересованы.
Есть некая инерция безнаказанности. Мы ведь не можем каждый раз, получая документы от инженера, выезжать на местность и все проверять. Бывает, что у человека есть какие-то документы, например, свидетельство о собственности, но без координат. И мы границ участка в кадастре не видим. Заинтересованное лицо, используя недобросовестного кадастрового инженера, может этим воспользоваться и предоставить участок кому-то другому.

– Есть еще схема с присвоением конкретному участку чужих координат — как бы в ходе исправления кадастровых ошибок. Об этом писали коллеги из 47news…
– У нас лишь чуть более половины участков имеют законно установленные, соответствующие требованиям координаты. Это не значит, что остальные участки ничьи: если границы наделов указаны описательно, даже когда участок стоит на кадастровом учете без уточненных границ, это не препятствует регистрации права.
Махинации с участками можно свести к минимуму, если будет реализован принцип неотвратимости наказания. Одного-двух «специалистов» примерно наказать — остальные поостереглись бы.
Кадастровый инженер — процессуальное лицо. Он выезжает на место, согласует границы. Мы же не знаем, подлинная подпись соседа на протоколе согласования границ или поддельная.
Это как с нотариусом: мы доверяем нотариусу, а он несет ответственность. У кадастровых инженеров с ответственностью пока слабовато. Но с 2016 года появилось обязательное членство в СРО, если что — СРО будет возмещать .

– С этого года кадастровые палаты (учреждения при Росреестре) получили возможность предоставлять платные услуги. Получается, что Росреестр одновременно является и регулятором, и участником рынка. Нет ли здесь конфликта интересов?
– Есть органы власти, а есть учреждения, решение об учете сейчас принимают сотрудники Росреестра, а не кадастровой палаты. В части кадастровых работ специалисты палаты могут быть задействованы только там, где дело касается государственной и муниципальной собственности, но на общих основаниях, по конкурсу. Кроме кадастровых работ есть, например, такой вид деятельности, как подготовка документов для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах. На 1 сентября 2017-го по Ленобласти были внесены в кадастр данные о границах 210 населенных пунктов. За следующие несколько месяцев в ЕГРН были включены сведения еще по 660 поселкам и деревням, и почти половину работ выполнили инженеры кадастровой палаты. В среднем цена контракта — 20 000 рублей. У частников существенно выше.

Установление границ — важное и не самое доходное направление. Нередко злоупотребления в землеустройстве связаны как раз с отсутствием установленных границ населенных пунктов и поселений. Такие скандалы происходили в Щеглово, в Токсово, в некоторых других населенных пунктах.
Надо понимать, что карта-план объекта недвижимости необходима для внесения сведений в кадастр. Это XML-файл, в который перенесены сведения из генплана, утвержденного постановлением администрации. Чтобы включить сведения о границах в кадастр, специалистам не надо выезжать на место: уже выезжали, когда делали генплан.

– В области до недавнего времени использовались аж четыре системы координат, включая условную. В этой сфере будут наводить порядок?
– Такая задача поставлена. Данные, предоставленные в неактуальных системах координат, будут пересчитываться. Ключи для перевода местных СК представит ФГБУ «Центр геодезии, картографии
и ИПД». Мы надеемся, что и региональные власти поучаствуют в финансировании необходимых работ. Действительно, в некоторых случаях, когда в начале 1990-х выдавали свидетельства, — делали какие-то обмеры, привязывались к каким-то ориентирам без привязки к пунктам ГГС. Как мы сейчас внесем это в кадастр, с какими координатами? Собственник должен обратиться к кадастровому инженеру.

– Это забота собственника или все-таки государственное дело? Ведь комплексные кадастровые работы должны проводиться за счет бюджета?
– Сейчас в трех регионах проводятся пилотные кадастровые работы. На мой взгляд, это одна из важнейших задач. Ошибки кадастровых инженеров или землеустроителей могут приводить
к системным сбоям: один участок был зафиксирован неправильно — и все «поползли». Начинаются земельные споры… Выполнение комплексных работ зависит от того, насколько серьезны конфликты из-за границ, а также от наличия средств в бюджете. Впрочем, межевые споры были всегда.
Конечно, нам хотелось бы, чтобы на эти цели выделяли больше средств. Но мы не можем приказать субъекту РФ или муниципалитету: давайте, финансируйте кадастровые работы.

– В Подмосковье уже решили, что будут зарабатывать на штрафах за неучтенные объекты… В Ленобласти запланировано что-то подобное?
– Здесь действует заявительный принцип. Если субъект РФ проявит инициативу, мы поддержим. У нас нет рычагов непосредственного воздействия на собственника, мы не можем заставить его поставить объект на учет.
Разрешительные документы, на основании которых можно зарегистрировать ту или иную постройку, выдают ОМСУ или районные власти. У них есть и рычаги для воздействия на собственников. Другой вопрос — насколько эффективно они их используют.

– У Росреестра имеются полномочия по земельному надзору…
– Да, они позволяют фиксировать нецелевое использование, пресекать самозахваты. Но лишь в той части, которая касается земель населенных пунктов. Если заходит речь о сельхозке, этим уже занимается Россельхознадзор, который оценивает и эффективное использование. И судебная практика неоднозначна. Много проблем с легитимностью дачных поселков и садоводств. ПЗЗ разрабатываются на сельские поселения, в них могут быть предусмотрены зоны для дачного строительства. Мы стараемся осторожно подходить к этим вопросам. Регистрация земель под дачную застройку легче всего проходит в тех случаях, когда территория входит в границы населенного пункта.
Если подаются документы на регистрацию земель сельхозназначения под дачное строительство, мы принимаем соответствующее решение в зависимости от содержания предоставленных бумаг. Потом наши отказы обжалуются в суде…

– Как идет реализация недавно принятого закона о «лесной амнистии»?
– Пока у нас есть лишь единичные обращения. Не сказать, что прямо вал заявлений. В спорных ситуациях мы запрашиваем центральный аппарат Росреестра, чтобы принимать решения
с полной уверенностью.
У заявителей, например, есть участок, и на нем садовое товарищество. И часть надела попадает на лесные земли. Это как раз подпадает под одну из статей закона о «лесной амнистии». Корректируем границу. С августа 2017-го по январь 2018-го по 15 обращениям о корректировке границ лесных участков приняты положительные решения.

– По каким спорным случаям, связанным с кадастровым учетом, сейчас больше всего обращений?
– Раньше самая толстая стопка жалоб была по срокам, сейчас этого нет. Все больше становится споров по границам, споров между соседями. Это главная тема независимо от региона. Поэтому
я всем рекомендую: участок должен быть зарегистрирован. И нормальный забор надо ставить. А то границы нет, забора нет, до поры все было хорошо, но соседи поменялись — начался конфликт. Границы должны быть обозначены не только в кадастре, но и на местности.

– Есть серия конфликтов, связанных с дорогами: в Малом Карлино, в Новом Токсово… Росреестр участвует в таких судебных разбирательствах?
– Нас, как правило, приглашают в качестве третьей стороны. Сейчас дороги в массовом порядке ставят на учет как объекты недвижимости, потому что иначе невозможно выделять бюджетные средства на ремонт, уборку и т.д. Эта работа идет довольно активно. Естественно, в таких ситуациях возникают споры о правах и границах. Иногда муниципалитетам проще оформить сервитут.

– Случаются споры, связанные с оформлением охранных зон трубопроводов…
– Если речь идет о магистральных трубопроводах — там охранные зоны были всегда. Просто их не было в кадастре.
А когда их стали ставить на учет, оказалось, что местные власти навыдавали участков на прилегающих территориях, люди построили дома. А сейчас при попытках все это оформить и узаконить возникают конфликты. Думаю, монополисты не должны подавать иски о сносе. Мы надеемся, что постепенно сформируется судебная практика в пользу граждан.
Несовершенство учета на ранних стадиях развития отношений собственности приводит к казусам. У нас была ситуация в Выборгском районе. Частный дом есть, свидетельство о собственности есть —
а границ участка в кадастре нет. И муниципалитет предоставил участок новому владельцу под сельхозпроизводство. Но ведь кадастровый инженер-то всю эту ситуацию видел, он ведь выезжал на место, не обязательно же было доводить до суда!
Хотелось бы, чтоб была более последовательная судебная практика, чтобы она ассоциировалась у людей со справедливостью.

К сведению

Игорь Шеляков родился 9 сентября 1969-го в Оренбургской области. В 1992-м окончил Московский лесотехнический институт, в 1996-м — Башкирскую академию государственной службы по специальности «Юриспруденция».
Работал в Госкомитете республики Башкортостан по земельным ресурсам и землеустройству, возглавлял Кадастровую палату РБ. С 2012-го по 2017-й — руководитель Управления Росреестра по РБ. 1 марта 2017-го возглавил Управление Росреестра по Ленобласти.
Женат, воспитывает дочь и сына.