Мобильная версия для смартфонов и планшетов

А в СМИ и среди экспертов обсуждается спад и резкое снижение активности загородных покупателей. (См., например, РБК). Пишут о падении спроса на 70%с (август 2025 к августу 2024 года), винят высокие ставки, эскроу и высокую базу, исчерпание драйвера пандемии.

 Пишут о заморозке проектов и даже о «волне банкротств» среди подрядчиков. Никуда не делся и фактор «обманутых ИЖС-ников», правда, цифры приводят разные. Официально, по данным Минстроя, их насчитывается 10,8 тысяч человек, по мнению депутатов Госдумы – 20 тысяч, по сведениям ЦБ, не менее 30 тысяч заемщиков не построили дома в установленный законом срок. (За год полагалось построить или за два? – тоже вопрос, эта норма недавно менялась). Росстат пока фиксирует сокращение ввода ИЖС всего на 3%.

Попробуем разобраться вместе с экспертами. Что происходит на самом деле? Может быть, снизилось в разы количество заказов новых домов – тогда сокращение ввода мы увидим в ближайшие месяцы? Или кризис только в организованной застройке, в коттеджных поселках – а на вторичном рынке все в порядке?

 

Мнения экспертов

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

- Про весь загородный рынок Ленобласти сказать не могу, а вот по ситуации в организованной коттеджной застройке, по посёлкам нашей компании и со слов других девелоперов ситуация плюс/минус одинаковая. У подавляющего числа строительных компаний спад от 100 до 70% по договорам подряда. Из 10 аккредитованных в наших коттеджных посёлках компаний нет ни одной, у которой количество договоров подряда выросло бы. У двух компаний вообще нет заказов. Обе в предбанкротном состоянии, заказчики готовят судебные иски. Еще у одной компании при неимоверных усилиях дирекции и отдела маркетинга продажи упали всего на 10%. Держаться за счёт рекомендаций от старых заказчиков и спроса на технологию (полистиролбетон).

Спад обусловлен: желанием заказчиков воспользоваться высокими ставками и поднакопить денег; высокими ставками по ипотеке.

Кроме того, строительные компании испытывают серьезные затруднения с практикой эскроу-финансирования. Например, смету «тёплый» контур» банк финансирует только 80%, остальное - заказчик. Но от этих 80% банк первым траншем выдаёт только 75%. А остальные 25 % готов выдавать на инженерию и отделку. Поэтому при распространённом варианте заказа дома в комплектации «тёплый контур» строители недополучают финансирование и вынуждены выкручиваться.

Имеет место потребительский экстремизм. Городским застройщикам удалось на законодательном уровне ограничить размеры претензий в пределах 10% от сметы, то на индивидуальное строительство этот закон не действует и «чёрные юристы» вместе с жадными или агрессивными заказчиками взыскивают через суды со строителей по полной программе.

 

Марина Шкурко, управляющий партнер ГК Puzzle Realty:

- Статистика по вводу индивидуальных домов в ЛО, показывающая рекордные показатели, на первый взгляд, входит в противоречие с данными о падении спроса. На самом деле мы наблюдаем классическую «инерцию» строительной отрасли и наложение двух разнонаправленных трендов.

Рекордный ввод –результат прошлых периодов, реализация проектов, запущенных и профинансированных 1,5-2 года назад, на пике спроса во время «пандемийного бума». Эти объекты сейчас выходят на стадию завершения и сдачи. Поэтому текущий рекорд – это следствие вчерашнего высокого спроса. А вот снижение количества новых заказов на 70%, о котором пишут эксперты, – это уже сегодняшняя реальность. Именно это падение мы и увидим в статистике ввода через 9-12 месяцев.

Кризис сконцентрирован в сегменте организованной застройки. Падение спроса и «волна банкротств» действительно затрагивают в первую очередь девелоперов, работающих с коттеджными поселками эконом- и среднего класса. На то есть несколько причин.

Высокие ставки по ипотеке: именно эта категория покупателей наиболее зависима от кредитных продуктов.  Система эскроу повысила финансовую дисциплину, но одновременно «вывела» из игры слабых застройщиков, которые работали по старым схемам, и спровоцировала проблему «обманутых дольщиков» в ИЖС. Исчерпание «пандемийного» драйвера: Ажиотажный спрос, вызванный удаленкой, естественным образом схлынул.

Дорогой сегмент (от 50 до 100 млн руб.) живет по другим законам. В нем мы также видим снижение активности, но оно менее драматично (примерно в 2 раза меньше, чем в целом по рынку). Это связано с тем, что покупатели здесь менее зависимы от ипотеки. Их ключевой мотив сейчас – не срочность покупки, а сохранение и приумножение капитала.

Вывод: Противоречия в статистике нет. Мы видим одновременное прохождение рынком пика прошлых лет и резкое охлаждение в текущем периоде. Кризис носит структурный характер: сильнее всего страдает массовый сегмент. Ожидать коррекции и выравнивания ситуации можно не раньше, чем снизятся ключевая ставка и, как следствие, ипотечные ставки для конечного потребителя.

 

Алексей Баринов, руководитель «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

- Я не столь пессимистичен в оценках; СМИ и статистика запаздывают; сложно ехать вперед, глядя в зеркало заднего вида. Начиная с июня мы отмечаем восстановление спроса и ипотечных сделок; достаточно активно покупают участки. В сделках часто применяют рассрочки, но это в основном короткие рассрочки, люди уверены в ближайших поступлениях. Я полагаю, что в основном они рассчитывают на депозиты.

Есть отдельные сделки даже с рыночной ипотекой, на «хвостики», на разницу в стоимости объектов.

Год наши дома продавались очень сложно, сейчас весьма активно подгребаем остатки; клиенты входят уже и в подряды с партнерами, почти год этого не было. Полагаю, тревожные публикации в СМИ - следствие инерции, мы же сейчас наблюдаем восстановление спроса.

 

Вадим Ховрин, председатель Федерации ИЖС Северо-Запад:

- Данные по вводу большого числа индивидуальных домов в ЛО можно объяснить рекордной выдачей ипотечных кредитов в 1-ом полугодии 2024 года. Цикл стройки примерно 6-12 месяцев, вот и показатели в 2025 году выросли.

Спрос в этом строительном сезоне действительно сократился существенно. Все зависит от того ценового сегмента, в котором работает компания. Сильно просели продажи участков сильно, подрядное строительство домов комфорт-класса (12-15 млн рублей). Кто работает в низком сегменте (6-8 млн) заказы имеют, у таких клиентов в основном «живые деньги».

Сокращение ввода мы увидим ближе к лету 2026 года, когда картина будет понятна полностью. 2025 год по цифрам для отчетов и статистики будет позитивным, но опять же за счет активной ипотеки 2024-го.

В дорогом сегменте стройка не останавливалась. Здесь работают абсолютно другие законы.

 

Валерий Лукинов, учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент»:

- В Подмосковье спрос действительно снизился в массовых сегментах: от 2 до 3 раз упали продажи в 75% посёлков эконом- и комфорт- классов. Лучше дела в бизнес- и премиум-  сегментах. Там продажи сохраняются на уровне прошлого года, при этом в высоком сегменте цены продолжают рост из-за отсутствия новых проектов. Земля стала инвестиционным инструментом. Это тихая гавань для денег.

Высокие темпы сдачи в эксплуатацию в ИЖС - эхо льготной и семейной ипотеки, выданной в 2023 и 2024 году. В следующем году снижение будет существенным.

Многие надеялись, что ЦБ снизит ключевую ставку до 16% в сентябре и до 12-14% до конца года. Очевидно, этого не произойдёт, ипотека станет доступной лишь в конце 2026 - начале 2027 года. Текущая ситуация устраняет с рынка непрофессиональных, недобросовестных подрядчиков и девелоперов, и это закономерный процесс.

 

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

- В ближайшие месяцы, может, через квартал или чуть больше, мы все-таки должны будем зафиксировать спад ввода ИЖС. Рынок загородки реагирует медленно, но проблемы заметны. Хотя сейчас наблюдаем рост спроса по загороду, в том числе и на стройку. Вторичка пользуется большим спросом, нежели новые КП.

У нас сейчас нет объектов элитного сегмента, есть ряд объектов в классе «бизнес» (40-45 млн руб.), спрос по ним немного увеличился, но мы так же проводим работу с ценой. В целом наблюдаем оживление рынка по всем сегментам, надо смотреть, что будет дальше.