Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Самое время оценить: сдача частного дома в аренду - это бизнес? Или «попутный заработок», не слишком и серьезный на фоне банковских депозитов?

 

Рост в пределах

Как пишут коллеги из «ДП» со ссылкой на данные ЦИАН, средние ставки посуточной аренды в Петербурге за год выросли на 10%, до 8,7 тысяч рублей. В Ленобласти - плюс 11%, 7,2 тысячи рублей.  В среднем по стране - похожие показатели: рост от 10 до 13%. Рост ставок эксперты ЦИАН связывают с увеличением спроса: количество просмотров по нашему региону в 1 квартале увеличилось на 7%. Перед майскими праздниками ожидается дополнительный скачок ставок, до плюс 15%. Это возможно, но не обязательно.

Например, эксперты «СберИндекс» указывают, что российские туристы не склонны планировать отдых заранее: за месяц до выезда бронирует отели и билеты один из семи «внутренних» путешественников.

По оценке «СберИндекса», количество внутренних туристов за 2024 год выросло на 3% по сравнению с предыдущим годом, до 42,2 млн человек. В I квартале 2025-го рост (год к году) продолжился и составил 4%.

Туристы стали больше ездить, но меньше тратить: реальные расходы на одного туриста в 1 квартале 2025 года снизились (с учетом инфляции) на 12%. Основная статья расходов в поездках - общепит и закупка продуктов.

Возможно, именно с этим связан умеренный рост ставок: задирая цены, легко остаться и вовсе без клиентов. А предложение объектов в аренду растет. Каждый год открываются новые базы, кемпинги и отели; сетевые организации открывают новые «точки».

В Смольном прогнозируют, что на майские в город приедет 880 тысяч туристов; наверное, немногим меньше уставших горожан предпочтут на праздники выехать в область.

 

Распределение по ценам

Предложений по цене до 5000 рублей в сутки - 15%.

Всего в этой группе 670 вариантов. Расстояние, конечно, играет роль. И площадь дома.

Всего за 1300 в сутки можно снять домик 42 кв. м, озеро, песчаный пляж и лес в ассортименте. Но - в Подпорожье, в 313 километрах от КАД. И туалет на улице, что по нынешним временам - экзотика.

За 1700 рублей - дом площадью 40 кв. м в Луге; одна спальня, зато 10 минут до центра города пешком. И 128 км от КАД.

За 3270 в сутки предлагают коттеджик 45 кв. м с одной спальней в деревне Светлое (Красноозерное СП), 83 км от КАД. Это, видимо, комплекс - шале «Рай в Шалаше».

3000 в сутки просит владелец дома площадью 35 кв. м в Лесколовском СП («Лотос-2»).  Одна спальня, 24 км от КАД. До озера - 0,6 км, до магазина - 20 минут. Но доливать воду в бак придется из колодца.

Такой же небольшой домик (35 кв. м), но в Гатчинском районе (деревня Красница, СНТ «Электросила-8» обойдется существенно дешевле - 2230 в сутки. Пять спальных мест, баня, предбанник (отдельно указан!), можно с детьми и животными 

А вот за 18-метровый ЭКО-домик (2024 года постройки) в Волосовском районе, в деревне Старые Бегуницы, хозяин хочет получать 1900 в сутки. И еще с залогом в 3000. С чего бы? Оказывается, домик (их всего два) находится на мини-ферме, и в комплекте прилагается знакомство с ручными животными («Мы вам покажем, где растут яйца»), а за отдельные деньги - фермерские продукты. На любителя, конечно.

Есть и нормальные дома. Например, двухэтажный дом площадью 156 кв. м в Лебедевке, недалеко от Красного озера - две спальни, рядом - горнолыжные курорты. И тоже 2000 рублей в сутки. Или: «Шале на двоих» 72 кв. м в Коробицыно: 3270 рублей.

От 5000 до 10 000 в сутки - 45,3%.

Это самый массовый сегмент посуточной аренды - 1920 предложений.

И, соответственно, самый разнообразный. В 5000 рублей можно уложиться, сняв 100-метровый (три спальни) коттедж в Кипени (СНТ «Андреевка», 31 км от КАД). Или домик в 60 кв. м с двумя спальнями в Грузино. 80 кв. м (одна спальня) в Заозерье (14 км от КАД); треугольный домик A-frame площадью 50 кв. м рядом с Игорой. И география, и условия достаточно разнообразны.

Можно выбрать за 10 000 в сутки кирпичный дом в 90 метров (три спальни) на берегу Свири - 172 км, зато свой причал. Можно за те же деньги снять бревенчатый «дом-баню» у Гатчинского дворца, «для тихого семейного отдыха», «девичники и мальчишники не приветствуются», а хозяева живут тут же, на участке, в соседнем доме. Любят тишину, но и жить как-то надо — вот, сдают баню.

Размер залога может различаться от 5000 до 25 000 рублей, от чего он зависит - установить не удалось. (Может, от качества сантехники?)

Еще 1220 вариантов укладывается в диапазон от10 до 20 тысяч рублей в сутки (29%). Далее - по убывающей: 20-30 тысяч - 330 вариантов, 30-40 тысяч - около 100 объявлений, 40-50 тысяч - менее 40.

 

Некоторые выводы

Из того, что бросается в глаза: компактных предложений стало больше. А чему удивляться: по данным «СберИндекс», в 2024 году 67% и в I квартале 2025-го 71% путешественников отправлялись в туристические или деловые поездки в одиночку. 25% предпочли поехать вдвоем. И лишь оставшаяся часть - компаниями по 3 и более человек. Возможно, семейный отдых (выезды горожан в Ленобласть) носит немного другой характер, но вряд ли разница радикальна. В Петербурге почти половина жителей называют (и чувствуют себя) одинокими. Так что квартирография приспосабливается к фактам.

Вторая особенность: пафосные дорогие предложения единичны. Вам могут предложить арендовать усадьбу, но она, скорее всего, будет попилена на 18-20 номеров. Так что «отбить» затраты на дорогой дом путем сдачи его в аренду - напрасная затея.

В конце концов, недаром сказано: «Чтобы стать богатым, надо работать для бедных» - Безос подтвердит.

И еще. В этом году все «средства размещения» должны будут пройти обязательную классификацию (получить «звезды»). Тем, кто не прошел, будет запрещено не только принимать гостей, но и рекламироваться на сайтах-агрегаторах. Жилых домов в долгосрочную аренду это не касается, а вот «краткосрочки» - напрямую. Изменение конкурентной среды будет зависеть от усилий контролеров.

 

Табл. 1. Доля направления, %

	2023 год	2024 год	1 квартал 2025
Москва	14,5	15,1	19,8
Моск. обл.	9,3	9,5	11
Краснод. край	7,3	7,2	4,2
Петербург	6,4	6,1	5,9
Ленобласть	2,9	3,0	2,8

Данные СберИндекс

 

Табл. 2. Распределение предложений по посуточной аренде

ставка	колич., шт.	доля
до 5 тыс. руб./сутки	670	15%
5-10 тыс. руб./сутки	1920	45,2%
10-20 тыс. руб./сутки	1220	29%
20-30 тыс. руб./сутки	330	7,8%
30-40 тыс. руб./сутки	100	2,3%
40-50 тыс. руб./сутки	37	0,8%

Данные ЦИАН

 

Мнения экспертов:

 

Олег Воронин, редактор телеграм-канала ApartPro:

Пока федеральным властям не удается вывести рынок аренды из серой зоны. И прямо в лоб запреты и штрафы скорее всего не помогут.

Сейчас арендный рынок в какой-то мере отслеживает ФНС (если платятся налоги с аренды) и Росреестр (если заключается договор сроком свыше 11 месяцев). Но это крохотная часть. И много «если».

В некоторых западных странах арендное жилье – это часть государственной политики, в том числе социальной и миграционной. И такое жилье контролируется, даже на уровне тарифов. В нашей стране «арендное жилье» существует как-то само по себе.

Что касается апартаментов. До сих пор много строят апартаментов под видом квартир, особенно в курортных регионах – в Крыму, Калининградской области и других. Очевидно, что такие апартаменты предназначены для сдачи в аренду. Если же ввести запрет на такой бизнес, то все эти проекты – потенциальные долгострои. Вряд ли наше уважаемое государство хочет получить проблемы в виде заброшенных апарт-комплексов на берегах Балтийского, Черного и других морей. Вместе с обманутыми дольщиками-инвесторами.

В уже существующих проектах запрет также выглядит малоэффективным. Как такой запрет организовать, как контролировать, как наказывать и кого. Допустим, крупные классифайды не будут публиковать рекламу апартаментов без гостиничной сертификации – будут развиваться узкотематические каналы в telegram, паблики в VK, да и просто создаваться новые интернет-площадки. Как говорится, если западный человек думает, как законно запрет соблюдать, русский – как законно его обойти.

 

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:

- Предложения на рынке загородной краткосрочной аренды действительно часто бессистемные, если речь идет о собственниках - частных лицах. В сегменте организованной аренды от управляющих компаний, баз отдыха или глэмпингов идет нормальная работа с ставками, с использованием систем бронирования и т. п, там анализируются ставки конкурентов в окружении и по разным видам объектов. Доходность арендного бизнеса, действительно, невысокая. По нашему наблюдению в сегменте посуточной аренды это 10-15 % годовых, за которые еще надо побороться. Видимо, доходность загородных объектов сопоставима с доходностью городских апартаментов.

Сезонность спроса владельцы стараются преодолеть за счет групп (корпоративные выезды, ретриты), но для этого база должна иметь и необходимую инфраструктуру для проведения событий, и подходящий номерной фонд. Небольшие базы без этого, думаю, что выживают с трудом.

В целом можно констатировать, что время дилетантов на рынке загородного отдыха закончилось. Рынок с легким порогом входа и большими доходностями насытился, и превращается в нормальный бизнес, где требуется полное вовлечение и профессиональный подход.

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

- По аренде действительно имеет место большой разброс ставок. Например, мы сдаем в Парголово шикарное кирпичное здание (500 кв. м) с мебелью, в долгосрочную аренду за 300-350 тысяч в месяц. А в Усть-Луге, недалеко от нового порта, за такие же деньги сдаём модульное здание в 60 кв.м под жилье рабочим, которые строят порт. 

Загородные дома, начиная с новогодних праздников, и в долгосрочную, и в посуточную аренду сдаются плохо. Чувствуется, что люди не хотят тратиться даже на такие мероприятия, как дни рождения, свадьбы и корпоративы - то, что всегда приносило наполняемость домам от 300 кв. м, в которые могут разместиться одновременно от 20 до 50 человек. 

Вроде бы в этом году город планирует принять на 15-20 процентов больше иногородних гостей, чем в прошлом, но перетечет ли это в увеличение наполнения баз отдыха, пока неясно. Ведь это разные клиенты. В Петербург едут иногородние и иностранные туристы, посмотреть на красивый город, подышать его историей. А на базы отдыха едут, наоборот, уставшие от суеты жители нашего мегаполиса, пользуясь тем, что на незначительном удалении (50-80 км) есть много красивых и довольно уединенных мест.

Сегодня, в отличие от трёх-четырех предыдущих лет, вкладываться в строительство новых таких объектов мало кто хочет. Кто уже построил или достраивает, у тех выбора нет, кроме как доделывать и пытаться развивать. Тем более, что стройки все затормозились. Но цены на материалы почему-то растут. Видимо, производители надеются на высокий сезон. Но могут и просчитаться.