Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Ссылка на долгие праздники тоже не катит: не дольше обычного гуляли. А год назад за тот же январь было зарегистрировано 1716 ДДУ. (См. табл. 1).

Здесь, как обычно, нет какой-то одной причины - целый веер факторов, на выбор. Новостройки без ипотеки покупают неохотно, к рыночным кредитам (25-27% годовых) не подступишься; льготная программа прекратилась в июле.

Осталась «семейка». В конце года на спросе еще могла сказаться чехарда с лимитами по семейной ипотеке: то они были, то снова не было. Президент в декабре заявил: чтобы лимиты были! И стало так по слову его. Однако банки хитры: к государственной льготной программе они добавили свои условия.

Первый взнос до 50% (это чтобы снизить риски) и собственные комиссионные - дополнительный платеж от 10 до 19% от суммы кредита. Иначе им, дескать, невыгодно. В феврале Минфин пообещал увеличить компенсацию банкам по госпрограммам с 2% до 3%, но комиссионные пока остались. Центробанк обещал с начала 2025 года ввести «ипотечный стандарт», в том числе - отменяющий комиссионные с удорожанием объекта. Ввел; не помогло. Потому что рекомендации, а не прямой запрет.

В общем, в новостройках - спад, и когда он прекратится, пока не видно. Возможно, в феврале показатели будут получше, полагает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». 

Если это утешит областных покупателей и застройщиков, в Петербурге кривая снижения показателей еще круче: там снижение в январе (месяц к месяцу) составило 63%, а за год (к январю 2024-го) - в 2,3 раза.

В общем, на первичном рынке доля сделок с использованием ипотеки в январе сократилась до 43%. А год назад она составляла 83%. Вместо ипотеки теперь граждане и застройщики используют рассрочку. Но это тоже не панацея: деньги девелопер получает позднее, платежи по рассрочке больше, чем по ипотеке; если дольщик не справится - деньги ему придется возвращать. В общем, в этой схеме свои риски, и ЦБ поспешил о них предупредить.  Центробанк, наверное, был бы доволен, если ба граждане на полгодика вообще перестали покупать-продавать жилье. Правда, в этом случае придется останавливать стройку. А откуда брать деньги на пополнение бюджета?

Сервис DataFlat.ru (его аналитики считают только розничные сделки) приводит более скромные данные по снижению продаж, но в целом тенденции те же. Курс на спад. Средняя стоимость лота в январе в областных новостройках составила 6,17 млн рублей, год назад - 5,91 млн рублей. Скромный рост бюджета на 4,4%. Правда, средняя площадь лота за год снизилась на «квадрат», с 39,3 до 38,3 кв. м.

К данным по динамике цен «Пригород рекомендует относиться осторожно. Во-первых, в наших данных (табл. 5) отражены цены предложения. Если прийти в отдел продаж с чемоданом «налички», цены будут совсем другие, скидки могут составить 10-15% и более. Во-вторых, в некоторых локациях (например, в Романовке, Верево или Лаголово) средние цены формируются ограниченным (небольшим) кругом объектов, и надо смотреть, в какой они стадии.

Отметим все же хорошую динамике в Новоселье и Сертолово, где квартиры в строящихся ЖК подорожали за год заметно больше, чем в среднем по области (плюс 9,5%). В Сертолово работают пять застройщиков, в Новоселье - как бы уже не десяток; конкуренция идет на пользу продукту и покупателям.

Ну, а те, кого не устраивают текущие условия на рынке новостроек, вполне могут попытать счастья на «вторичке» или на загородном рынке. На вторичке обороты в январе тоже упали (2503 сделки купли продажи, снижение к декабрю в полтора раза), но для рынка готовых квартир это не критично.

В целом из всех сегментов рынка жилья опасения вызывают только новостройки. Если спрос сохранится на невысоком уровне, ввод части объектов придется сдвигать. Тем более, что в этом году за нарушение сроков застройщков не штрафуют.

В общем, как обычно: много вводных, уверенные прогнозы нереальны, «Пригород» будет внимательно наблюдать за изменениями ситуации.

 

Таблички к обзору доступны по ссылке

 

Вверху: «Рынок в миноре», рис. Виктора Богорада

 

Табл. 1. Динамика регистрации договоров в Ленобласти, шт.

	ДДУ	ипотека	кварт. ДКП	дома, ДКП
январь 24	1716	7379	1964	2066
февраль	1233	8278	2682	1950
март	1999	8737	3056	2169
апрель	1857	7515	3062	2437
май	1964	8261	2943	2627
июнь	2779	9990	3004	2763
июль	1915	9855	3220	3112
август	1297	6879	2990	3094
сентябрь	1544	9292	3070	3102
октябрь	1516	12 453	2829	3564
ноябрь	1953	6939	4576	4427
декабрь	2408	8392	3764	3374
всего	22 181	103 970	37 160	34 685
январь 25	1535	5398	2053	2017

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 2. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам, шт.

Показатель/период	ноя 24	дек. 24	янв. 25
Квартиры и апарты, шт.	1571	1596	1212
Кв. м по ДДУ	64 636	63 807	46 431
Ср. площадь, кв. м.	41,1	40,0	38,3
Ср. цена лота, руб.	6,47	6,39	6,17
Ср. цена кв. м, руб.	157 661	159 624	161 114
Доля ипотеки	60%	55%	43%
Выручка, млн руб.	10 135	10 047	7 481

Данные сервиса DataFlat.ru

 

Табл. 3. Динамика показателей первичного рынка, ЗА ГОД, (январь к январю)

Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам, шт.

Показатель/период	янв. 24	янв. 25
Квартиры и апарты, шт.	1440	1212
Кв. м по ДДУ	56 256	46 431
Ср. площадь, кв. м.	39,3	38,3
Ср. цена лота, руб.	5,91	6,17
Ср. цена кв. м, руб.	150 101	161 114
Доля ипотеки	83%	43%
Выручка, млн руб.	8 485	7 481

Данные сервиса DataFlat.ru

 

Табл. 4. Изменение цен по отдельным локациям, Ленобласть, за год, руб./кв. м

	янв. 24	июль 24	янв. 25	изм. за мес.	изм. за год
Бугры	156 691	164 336	170 573	+ 2,3%	+ 8,9%
Всеволожск	128 659	117 333	135 435	+ 0,1%	+ 5,3%
Девяткино	143 041	156 479	152 768	+ 3,2%	+ 6,8%
Кудрово	188 790	194 066	207 002	+ 0,2%	+ 9,6%
Мурино	157 691	166 759	176 963	+ 1,7%	+ 12,2%
Новосаратовка	149 585	160 736	167 016	- 0,4%	+ 11,7%
Романовка-Щеглово	98 929	104 808	119 761	+ 3,6%	+ 21,1%
им.Свердлова	119 640	121 877	122 501	- 2,8%	+ 2,4%
Сертолово	140 406	156 282	170 931	+ 4,0%	+ 21,7%
Янино-1	147 528	153 450	158 448	+ 2,3%	+ 7,4%
Верево	117 905	117 208	119 945	- 1,3%	+ 1,7%
Гатчина	152 826	161 536	161 072	- 1,1%	+ 5,4%
Коммунар	128 365	138 338	135 351	+ 2,3%	+ 5,4%
Лаголово	138 290	139 524	148 903	- 2,1%	+ 7,7%
Новогорелово	147 942	145 443	148 855	- 1,7%	+ 0,6%
Новоселье	142 067	155 939	162 132	+ 0,5%	+ 14,1%
Федоровское	124 048	130 295	137 069	+ 0,6%	+ 10,5%

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»