Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Отправная точка на начало 2025 года. Возведение теплового контура дома обойдется:

- из клееного бруса — от 110 тыс. руб. за кв. м;

- каркасного — от 90 тыс. руб. за кв. м;

- из кирпича — от 130 тыс. руб. за кв. м;

- из газобетона — от 100 тыс. руб. за кв. м.

Есть сложно предсказуемые факторы: инфляция, логистика, ФОП, дефицит кадров. А также - стоимость проектного финансирования при включении банка и использовании эскроу.

Мы попросили участников рынка поделиться своими соображениями по возможной динамике цен и ответить на несколько вопросов.

- Какие показатели вы закладываете в финансовые планы компании?

- Соответствуют ли реалиям приведенные цифры по стоимости кв. м?

- Подрядчики начинают использовать такой прием, как «гарантированная смета» при рассрочке - поможет ли это убедить недоверчивых клиентов?

- Аналитики пишут про эффект «шринкфляции»: домики становятся меньше, а квадрат - дороже. Где предел такого подхода?

 

Экспертные мнения

 

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» Группы «ФАКТ»:

- Мы в наших финансовых моделях заложили подорожание стройки (сети, дороги, благоустройства) около 15%. Этот показатель включает и поправку на инфляцию и, новый НДС для тех, кто на УСН.

По строительству домов ситуация творческая и быстро меняющаяся, много индивидуальных факторов. При строительстве через льготную ипотеку застройщику приходится закладывать в стоимость премию банку («за раскрытие счета»), а это значительные суммы. Поэтому здесь точно есть удорожание. При строительстве через эскроу с 1 марта будет освобождение от НДС.

Что касается стоимости строительных материалов, то материалы по стоимости динамичны, есть спрос - они дороже, нет спроса - они дешевеют. Я думаю, что именно по стоимости материалов есть пространство для некоторого лукавства. То же самое касается и стоимости рабочей силы.

Я не уверен, что стоимость труда будет дорожать так же, как в 2024 году, уже сейчас достаточно много информации о том, что есть свободные бригады, свободные строители. Не факт, что спрос на ИЖС будет так же «переть» в 2025 году, как в 2024-м, и такого дефицита рабочей силы может и не быть. Тем более, если (вдруг) случится перемирие и люди начнут возвращаться.

Поэтому в заявлении, что стоимость строительства за год вырастет на 15-20% присутствует и доля продвижения, маркетинга. Хотя, если сравнивать стоимость строительства на середину 2024 года и сравнивать с серединой 2025-го, там наверняка такая разница будет.

Мы, например, построили пять домов в наших поселках по бартеру. И сравнили себестоимость на начало 2024-го и на текущий момент, и получили разницу в 30%. Но совсем не факт, что рост продолжится теми же темпами. Если действительно будет такой рост, то скорее, как и в городе, спрос перейдет на вторичный рынок. А на «вторичке» сейчас достаточно много предложений, зависших из-за высокой ставки по ипотеке. Думаю, что эти факторы не дадут сильно разогнаться по стоимости подрядов.

Некоторые компании, например, Goodwood, предлагает «заморозить стоимость подряда». Я считаю, что это чисто маркетинговый ход.

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

- Повышение стоимости на индивидуальное жилищное строительство надо рассматривать в зависимости от применяемого метода финансирования.

Если будет применяться проектное финансирование, это должно привести к самому большому росту цены, на 20-25%. В первую очередь потому, что абсолютно все расходы строительная компания должна будет нести «в белую», по безналу, за её расходами будет следить банк. Увеличение произойдёт из-за роста расходов на налоги по «белой» зарплате, из-за оплаты банку процентов за проектной финансирование, потери скидок на строительные материалы, которые даются при оплате за наличные. Это в сумме составит 10-15% от общей сметной стоимости.

К этим 10-15% надо будет добавить ещё рост цен на строительные материалы, рабочую силу. Это ещё около 10%.

Мы считаем, что в 2025 году объемы строительства домов ИЖС по проектному финансированию мелкими и средними компаниями будут небольшими. Этим вариантом воспользуются крупные компании. Как правило, они являются плательщиками НДС.

В настоящее время объявлена льгота: строительным компаниям на проектном финансировании при строительстве ИЖС предоставлено освобождение от уплаты НДС. И поэтому у них в общем цена может вырасти всего на 5%. Но это будут однотипные дома в большом количестве. Такое предложение, вероятно, будет поддержано покупателями только в сегменте эконом- класса.

Второй вариант - финансирование на деньги заказчика и строительство бригадным методом или по договору подряда. Здесь можно ожидать роста себестоимости на 10% - это рост цен на материалы и рост зарплаты строителей, примерно на уровне инфляции.

В обоих случаях рост цен в массовом сегменте будут сдерживать: низкая покупательская способность населения; высокие ставки по ипотеке; большой выбор предложений.

«Гарантированная смета» крайне выгодна для заказчиков и крайне рискованна для строительных компаний. Мы в наших посёлках снимаем гарантии по тем СК, которые применяют данный приём. Считаем, что они попадают в зону риска. И под риск попадут не текущие заказчики, а последующие, чьими деньгами они будут закрывать кассовые разрывы по текущим договорам подряда.

Эффект «шринкфляции» действительно имеет место. Я уже несколько лет о нем говорю и пишу. Чтобы сохранять оптически доступные цены на уровне около 12 млн рублей за дом с участком, застройщики вынуждены строить все более компактные дома на участках меньшей площади. Предел - 6 соток. Во многих муниципалитетах ПЗЗ не позволяют межевать участки под ИЖС или СНТ менее 6 соток. И площадь такого дома - примерно 60 кв. м.