Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Застройщики и покупатели приспосабливаются к новым реалиям.

За год средние цены предложения в регионе выросли на 8,2% - ниже уровня инфляции. Для сравнения: в городских спальных районах рост цен составил 10,8%, в пригородных (Пушкинский, Колпинский, Курортный, Петродворцовый) - 12,4%.

Разная динамика вполне объяснима: в области заполучить площадку и согласовать проект можно проще и быстрее. К концу года в Ленобласти сосредоточилась почти половина выставленных на продажу квартир, если считать в целом по агломерации. А спрос по-прежнему составляет около 30%.

Главными конкурентами областным ЖК по-прежнему остаются проекты в пригородных районах. Жилищное строительство в центре и в «спальниках» сокращается, в пригородах и в области - растет. Доля пригородных районов в общем спросе на первичное жилье выросла с 7% в 2021 году до 15% в 2024-м.

Постепенно меняется география жилищного строительства. Всеволожский район остается главной территорией новостроек. (Хотя фраза «больше всего жилья в Петербурге строят во Всеволожском районе» звучит дико, но так оно и есть). Однако Мурино в этом году ушло с первого места в рейтинге (см. табл. 2), в Новосаратовке уже строят больше. Кудрово вообще выбыло из первой «десятки»: там теперь занимаются обустройством и социалкой. Понятно, что и по количеству сделок Всеволожский на первом месте: 16,7 тысяч квартир в 2023-м году, более 12 тысяч - в 2024-м. (См. табл. 1).

Уточняем: цифры, которые приводит сервис bnMAP.pro  не безупречны, и могут отличаться от данных Росреестра. Но это единственный сервис, которые приводит данные по районам. Так вот: по количеству ДДУ ни один из городских районов со Всеволожским соперничать не может. В Невском, Московском, Пушкинском - в 2-2,5 раза меньше продаж строящегося жилья.

Увеличиваются объемы строительства в Ломоносовском районе, за счет Новоселья и Лаголово.

В целом, по предварительным данным, объем продаж в области будет примерно на 20% ниже, чем в 2023 году. В основном за счет второго полугодия: после отмены льготных программ продажи сильно притормозили.

Но сокращение спроса пока не приводит к существенному снижению цен.

В декабре цены на новостройки Ленинградской области выросли на 1,3%. Текущий уровень составляет 159 434 рубля за квадратный метр. За последний месяц цены выросли во всех прилегающих к Петербургу районах. Диапазон прироста: от 0,3% в Гатчинском до 2,1% в Ломоносовском. Там поднялись ценники в ЖК «NEWПИТЕР», «Полис Новоселье», «Квартал Лаголово» и «Экография». Кроме того, в феврале открылись продажи в ЖК «GloraX Новоселье». В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район: в среднем - 162 077 рублей за «квадрат». Для сравнения: в спальных районах Петербурга средний уровень цен предложения - 286 583 рубля за «квадрат». На 43,5% выше. Соответственно, стандартная «единичка» в области обойдется в 6,8 млн рублей, в городе - в 12 млн рублей.

По итогам 12 месяцев в «плюсе» все локации. Заметнее других, на 19,7%, подросли ценники в Сертолово. Там подорожали объекты в ЖК «Veren Nort Сертолово», «Sertolovo Park», «Новая история» и открылись продажи в ЖК «Lovo» и «Патио».

Самым дорогим местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом является Кудрово (более 200 000 рублей за квадратный метр). Внизу рейтинга расположились Романовка со Щеглово (около 115 000).

Цены, приведенные в данном обзоре, в известной мере условны. Многие застройщики (не все!) дают серьезные скидки - до 15-20%. Покупатель с «живыми» деньгами - редкий и желанный гость; если он не будет торговаться - в отделе продаж могут обидеться.

С 1 января Центробанк вводит дополнительные ограничения: под запретом «субсидированные ставки», сделки с перечислением части суммы на аккредитив, со спонсированием первого взноса и т. д. Из маркетиновых инструментов у застройщиков остается только рассрочка. Из действующих госпрограмм - семейная ипотека. Во втором полугодии в Ленобласти по «семейке» выдавали (в среднем) 550 кредитов в месяц. И еще 15-20 займов - по IT-ипотеке.

Господдержка закончилась, забудьте.

Добро пожаловать в реальный мир.

 

Таблицы к обзору можно скачать по ссылке

 

 

Табл. 1. Ленобласть, количество ДДУ, по районам*

Район	2021	2022	2023	2024 (11 мес.)
Волховский	0	7	4	0
Всеволожский	13 988	14 730	16 783	11 708
Выборгский	12	43	170	92
Гатчинский	1409	722	895	497
Кингисеппский	152	40	41	9
Кировский г.о.	168	0	62	67
Ломоносовский	2185	2273	3316	3479
Лужский	7	2	0	0
Сосновоборский г.о.	2	4	71	11
Тосненский	435	405	365	383
Итого:	18 358	18 226	21 707	16 246

Данные платформы bnMAP.pro

*Цифры приведены по дате подачи договора на регистрацию. Данные за ноябрь-декабрь и за 2024 год еще будут уточняться.

 

 

Табл. 2. Топ-10 населенных пунктов ЛО по объему жилищного строительства,

декабрь 2024 года

н/п	домов	квартир	кв. м	доля
Новосаратовка	39	20 863	784 238	18,8%
Мурино	21	18 558	732 466	17,6%
Новоселье	28	11 774	493 421	11,8%
Янино-1	29	7526	318 270	7,6%
Лаголово	17	4688	190 495	4,6%
Бугры	11	4639	187 976	4,5%
Сертолово	25	4294	183 753	4,4%
Новогорелово	6	3934	158 323	3,8%
Н. Девяткино	8	3631	142 966	3,4%
Всеволожск	20	1853	86 811	2,1%

Данные Единого ресурса застройщиков

 

Табл. 3. Динамика цен по локациям Ленобласти, руб./кв. м

	Дек. 23	Июль 24	Дек. 24	За полгода	За год
Бугры	155 991	164 336	166 704	- 0,7%	+ 6,9%
Всеволожск	128 659	117 333	135 279	+ 8,7%	+ 5,1%
Девяткино	144 072	156 479	148 054	- 5,1%	+ 2,8%
Кудрово	186 681	194 066	206 539	+ 6,0%	+ 10,6%
Мурино	154 203	166 759	173 965	+ 4,0%	+ 12,8%
Новосаратовка	147 565	160 736	167 664	+ 5,8%	+ 13,6%
Роман.-Щеглово	100 744	104 808	115 566	+ 10,3%	+ 14,7%
п.им.Свердлова	117 217	121 877	126 002	+ 3,1%	+ 7,5%
Сертолово	137 241	156 282	164 332	+ 7,2%	+ 19,7%
Янино-1	151 637	153 450	154 842	+ 1,2%	+ 2,1%
Верево	117 767	117 208	121 480	+ 4,1%	+ 3,2%
Гатчина	153 469	161 536	162 913	+ 0,2%	+ 6,2%
Коммунар	125 696	138 338	132 360	- 2,9%	+ 5,3%
Лаголово	135 622	139 524	152 077	+ 10,0%	+ 12,1%
Новогорелово	148 543	145 443	151 458	- 7,0%	+ 2,0%
Новоселье	143 733	155 939	161 392	+ 3,4%	+ 12,3%
Федоровское	121 281	130 295	136 286	+ 5,3%	+ 12,4%

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»