Мобильная версия для смартфонов и планшетов

В конце декабря 2024 года петербургский арбитраж вынес решение по делу № А56-76636/2024. Супруги, владельцы участка в Лесколовском поселении построили деревянный дом (170 кв. м) и подали документы на регистрацию. В управлении Росреестра по Ленобласти сначала приостановили регистрацию, затем отказали.

Основание: постройка находится в границах проектируемой трассы КАД-2. В материалах дела также указано, что «проводится разработка трассировки проекта по строительству КАД-2, а также проектной документации для проведения таких работ». То есть юридически этих границ еще нет.

Собственники участка и дома потребовали признать отказ в регистрации постройки незаконным. Арбитраж в удовлетворении иска отказал, фактически согласившись с мнением чиновников: спорный участок попадает в «буферную» зону трассы (по 200 метров в каждую сторону).

Решение будет обжаловано в апелляционной инстанции. Насколько известно «Пригороду», в арбитраже будет рассматриваться еще несколько похожих дел. Заявления о незаконности отказов в регистрации поданы гражданами также и в районные суды.

Что не так с трассой?

Во-первых: законно утвержденного варианта, включенного в региональные документы территориального планирования, до сих пор нет.

Во-вторых, на предварительном этапе чиновники уверяли, что трасса не пойдет по населенным пунктам и дачным поселкам. «Никто из проектировщиков не заинтересован в том, чтобы по дачным участкам шла автомобильная дорога!» - заявлял в 2021 году губернатор Александр Дрозденко. 

В-третьих, запрет на регистрацию капитальных построек как раз и предусмотрен для того, чтобы минимизировать затраты бюджета, чтобы предприимчивые граждане не бросились приобретать участки специально под выкуп для госнужд. А в Новом Токсово и в Лесколово - совсем другая история: здесь участки куплены давно, дома строятся тоже не первый год, и затраты бюджета на выкуп предстоят огромные.

В-четвертых: проект КАД-2 с гражданами не обсуждали вообще, и альтернативные варианты даже не рассматривались. Хотя активисты в инициативном порядке их уже разработали. Напомним: ровно так же, со скандалами и судами, обстояли дела с размещением мусорных комбинатов; похожий конфликт разворачивается вокруг проекта глиноземного завода. Экономический ущерб (и для собственников, и для бюджета) от прокладки автодороги по дачной местности еще только предстоит подсчитать. Затронуты интересы десятков домохозяйств, предстоят суды на сотни миллионов рублей. Рост социальной напряженности можно предсказать, не заглядывая в карты Таро…

Отдельная тема: те же областные власти выдали разрешение на строительство в «полосе отчуждения» многоквартирного дома в Хиттолово (ЖК «Point Токсово»).

Квартиры продаются, граждане недоумевают: так можно здесь строить или нельзя?!

Мнения экспертов

Алексей Баринов, руководитель направления коттеджных поселков компании «ФАКТ»

- Мы - непосредственные участники событий, потому что трассировка КАД-2 проходит по территории наших коттеджных поселков: «Кавголовские холмы» (участки проданы, дома построены, последствия затрагивают интересы собственников) и «Негород Токсово» (проект находится в стадии реализации - построено около 20 домов, стоимостью от 20 до 40 млн рублей, продано много участков). Во втором случае «зона отчуждения», в которой будет запрещено капитальное строительство, накладывается примерно на половину территории поселка. В нее попадают и уже проданные участки, где люди строят или уже построили дома, и еще не застроенную территорию.

По официальным документам, только в 2030 году начнется даже не стройка, а только еще проектирование КАД-2. И не факт, что действительно начнется. А информация уже есть, и ограничения уже введены: участки можно продавать, но строить на них ничего нельзя - не зарегистрируют. Конечно, такая ситуация влияет на проект в целом: люди не хотят жить рядом с КАД-2. В проект вложено около 500 миллионов рублей, и он сейчас находится в таком подвешенном состоянии. У нас есть обязательства перед владельцами участков - по строительству дорог, проездов, тротуаров, инженерной инфраструктуры. И мы эти обязательства вынуждены выполнять. Часть наделов приобреталась в рассрочку; теперь одни покупатели требуют возврата денег, потому что опасаются, что не смогут использовать участки по назначению, другие -настаивают на выполнении наших обязательств по договорам, третьи - отказываются вносить платежи по рассрочкам.

Есть история с инвестором, который приобрел в КП «Негород Токсово» около 20 участков на общую сумму около 150 млн рублей, построил несколько домов и сейчас не может их зарегистрировать. Он также подал иск в арбитраж, 21 января состоится заседание суда.

Мы знаем, что еще несколько собственников также столкнулись с отказами в регистрации и подали заявления.

Официально компания «ФАКТ» не выступает стороной в судебных спорах, но мы внимательно изучаем ситуацию и собираем всю доступную информацию.

Хочу обратить внимание на два важных аспекта. «Условно-принятый» (на данный момент) вариант прохождения трассы принимался без какого-либо обсуждения с гражданами и юридическими лицами, интересы которых он непосредственно затрагивает. И до сих пор получение официальных ответов крайне затруднено - нужной информации просто нет в открытом доступе.   

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

- В средствах массовой информации не было комментариев от Комитета градостроительной политики Ленобласти: с чем связана необходимость прокладки трассы КАД-2 через территории жилых посёлков и почему нельзя их обойти. Это игнорирование общественного мнения вызывает справедливое возмущение.

В генеральном плане Токсовского поселения земли под коттеджную застройку были переведены сравнительно недавно. Почему власти согласовали перевод, не наложив публичный сервитут на участки под КАД-2? Если же инициатива с прохождением трассы КАД-2 появилась уже после того, как были установлены территориальные зоны под ИЖС и запроектированы коттеджные посёлки, - почему тогда не пустить трассу мимо них?

Думаю, что у тех, кто сегодня через суд принуждает Росреестр выполнять регистрационные действия, есть перрспектива: официально, де-юре на данный момент нет утверждённой трассировки КАД-2.

По-человечески можно понять жителей новых коттеджных посёлков, которые только-только обустроились, и вот тебе на. Отчасти может пострадать и репутация девелоперов, которые построили в зоне КАД-2 коттеджные посёлки, не подозревая о «скелете в шкафу». В полосу придорожного отвода попадают КП «Кавголовские холмы» и «Негород Токсово» от компании «ФАКТ». А также - «Резиденция у озера» от проблемного девелопера «Сити 78».

В мае 2019 года правительство Ленобласти ограничило сроки выполнения проектов планировки территории периодом в два года. Вероятно, уже скоро будут завершены работы по ППТ и наступит некоторая ясность в прохождении трассы.