Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Объем предложения таунхаусов в коттеджных поселках, по оценкам экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», составляет 840 лотов - как и год назад. Это 6,7% от общего объема предложения загородных объектов (12,5 тысяч лотов).

Доля в спросе - 5%. Этот формат жилья пользуется стабильной, но ограниченной популярностью.

На ЦИАНе таунхаусы представлены в 440 вариантах. Ассортимент обширный: масса предложений в давно находящихся на рынке проектах. Например, предлагают таунхаус в «Новом Кюмлено» в Колтушах (17,9 млн за 132 кв. м) - проект реализуется с 2008 года… Два таунхауса в КП «Тиммолово» (11,5 млн рублей за 200 кв. м) - этот коттеджный поселок в Ломоносовском районе в продаже с 2015 года.

Таунхаусы в ЖК «Охта Village" в Мурино, на Садовой улице (10,2 млн рублей за 90,6 кв. м) - это бывший «Охтинский ключ», где строительство было заморожено в 2011 году, на стадии в 90% готовности. Вариант неплохой, но наверняка понадобится экспертиза: что там случилось с постройкой за 13 лет?

Много таунхаусов предлагают в Вартемягах (в основном - в поселке «Вартемяги Парк»), в среднем - по 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Самые дешевые таунхаусы, как легко можно догадаться - в проектах обанкротившейся компании «Кивеннапа». 3,8 млн рублей за 65 кв. м - в КП «Кивеннапа Север» в Первомайском; 3,5 млн за 35 кв. м в «Кивеннапа Юг» в Пудости. (35 «квадратов» в двух уровнях - этот строительный казус еще надо себе вообразить…)

Недорогие таунхаусы есть в Федоровском (МЖК «Счастье»), в комплексе «Новый Петергоф" в Низино, в «Токкари Лэнд», в «Невской усадьбе" в Новосаратовке. Идут продажи в приличном проекте «Ломоносовская усадьба» в деревне Верхние Венки, недалеко от залива.

В среднем цены крутятся вокруг отметки 100-120 тысяч рублей за кв. м.

Более дорогие предложения - в хорошо раскрученных известных проектах: МЖК «Образ жизни» в Мистолово (43 млн рублей за 121 кв. м).

Иногда таунхаусы появляются как дополнительный (вспомогательный) формат в коттеджных поселках, как и апартаменты - для расширения ассортимента.

Из строящихся комплексов обязательно надо отметить КП «Моменты. Repino» в Ленинском. Продажи таунхаусов открылись в апреле 2024 года. За несколько месяцев застройщик, компания «Абсолют Строй Сервис», реализовал половину лотов в первой очереди. (В первой очереди - 230 секций, всего в проекте более 700 сблокированных домов). Средний бюджет сделки - 23-25 млн рублей. Высокий спрос обусловлен как популярностью локации, так и тем, что лоты в проекте продаются по договорам долевого участия, отмечает руководитель АН Insiders Максим Хансон. Еще один фактор - обещанное застройщиком комплексное благоустройство.

Еще один заметный проект с таунхаусами - МЖК «Северная Лисица» в поселке Лисий Нос, также стартовавший в 2024 году. Это два трехэтажных блокированных дома, каждый – на девять секций. Площади домов варьируются от 167 до 272 кв. м, стоимость - от 30 до 48 млн рублей. Девелопер проекта - компания «Плечко Групп». Данных о продажах нет, известно лишь, что одну секцию оставляет за собой руководитель проекта Ростислав Плечко. В Лисьем Носу - конкуренция: по соседству на протяжении нескольких лет реализуется проект таунхаусов «Прибрежный квартал»: 100 домовладений в первой очереди, 70 - во второй.

Покупателям при покупке таунхаусов надо особенно внимательно отнестись к статусу земли. Участки должны входить в состав земель населенного пункта, вид использования - под сблокированную застройку. На рынке есть масса вариантов с таунхаусами на сельхозке, в ДНП и т. д., зарегистрированным по «дачной амнистии». До поры может и обойтись, но государство обещает (в очередной раз) усилить контроль за «правильным» использованием участков и штрафовать за «неправильное».

С таунхаусами в долевой собственности вполне вероятны другие проблемы, даже не при покупке, а, например, при желании что-нибудь перестроить. Отчасти из-за юридических проблем этот формат не пользуется более широкой популярностью.

 

Мнение эксперта

 

Татьяна Александрова, специалист по загородной недвижимости компании «Адвекс - Центральное агентство»:

- Интерес к таунхаусам, точнее - к блокированным коттеджам, в настоящее время растет, и строители возводят таких жилых комплексов с каждым годом все больше. Это интересный формат для семей с детьми, для людей «серебряного возраста», для тех, кто устал от «человейников»…

Клиентов привлекает небольшое количество соседей: никто не «ходит по голове», и ты никому не мешаешь, закрытая охраняемая территория безопасна для детей, своя парковка, еще и участок земли, который можно украсить по усмотрению. И обслуживать таунхаус проще, чем собственный дом.

Хорошо, когда сблокированные коттеджи построены в населенном пункте или рядом с ним, чтобы пользоваться его инфраструктурой и транспортной доступностью. По ценам разброс большой: от 3 миллионов рублей (Пудость) до 55 миллионов (Репино).

В этом формате есть правовые сложности. В нашем градостроительном законодательстве это понятие - «сблокированный дом» - достаточно новое, поэтому возникает ряд проблем с оформлением таких домов и подготовке документов к продаже давно зарегистрированных объектов данного формата.

Если углубиться в историю, такие дома начали строить в начале прошлого века как жилье для нескольких семей, как правило - от двух до четырёх. Сначала такие домовладения при разделе были оформлены как части жилого дома.

Собственники оформляли технический паспорт всего дома и своей части, проводили нотариальный раздел дома, где прописывались места пользования каждого собственника. А после «реформы» 2012 года в кадастровом учете осталось только три категории: земельный участок, здание и помещение.

Поэтому части дома стали учитывать как помещения, иначе - квартиры. Несколько лет, с 2012-го по 2015 год, продажи таких объектов фактически были невозможны. Это касается давно построенных и учтенных домов.

При регистрации новых объектов, построенных после 2012 года, тоже возникли трудности и непонимание. Вначале частные застройщики строили такие дома на землях ИЖС и, не зная, как их оформлять, шли по пути наименьшего сопротивления - по дачной амнистии, как дома ИЖС на несколько собственников. В результате получили квартиры, причем в режиме общей долевой собственности, с рядом ограничений.

- Такие дома невозможно продать в ипотеку;

- для следующей продажи требуется согласие соседа;

- есть неудобства при регистрации проживающих;

- нельзя смонтировать отдельные сети, всё общее (водоподведение, газ, электричество);

- земля тоже в долевой собственности, соответственно, все постройки на участке - тоже.

Разделить такое имущество можно, но только через суд. Это долго и дорого.

Особенные трудности вызывала регистрация таких домов, построенных на участках ИЖС в Коломягах, Лисьем Носу, Володарском (сейчас Сергиево) и др. По законодательству, на участке ИЖС можно построить дом только для одной семьи, а на две и более - нельзя. Дом на несколько семей – это уже многоквартирный дом. Чтобы построить такой дом, нужно изменить ВРИ (вид разрешённого использования земельного участка) на малоэтажную жилую застройку, изменить ПЗЗ.

Далее: если участок переведен в нужную категорию, и сблокированная застройка разрешена, у застройщика обязательно должен быть проект и вся разрешительная документация. Сначала он получает разрешение на строительство, а в финале обязателен акт ввода в эксплуатацию. 

К сожалению, иногда случалось и такое: в конце строительства вдруг обнаруживалось, что системы жизнеобеспечения таких домов подключены по временной строительной схеме, а законное подключение невозможно… Крайне желательно покупать такой объект с  профильным специалистом, чтобы покупка принесла радость, а не проблемы.

 

Фото: нейросеть Kandinsky 3.1.