Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Поселок на 327 участков расположен в Низинском СП (Ломоносовский район), рядом с деревней Ольгино. По словам жителей, участки им проданы (или предоставлены) в составе земель населенных пунктов. Однако «из-за кадастровой ошибки» территория в документах терпланирования значится как земли сельхозназначения; собственникам отказывают в присвоении адресов, регистрации по месту жительства и т. п. Начата проверка. 

На самом деле все еще сложнее и интереснее.

Жители «Александровского каскада» обвиняют в случившемся администрацию.

Администрация считает виновной УК «Северная долина», которая реализовала проект поселка.

Участки в поселке продавались с начала 2022 года. В 2022 году участки приобрела компания «Земельный актив», продавец - АО Инженерный центр «Гиперзвук» (владел землей с 2016 года). И на протяжении 2022 года чиновники несколько раз публиковали в интернете и в печати материалы типа: «В Низино мошенники продают сельхозку под видом ИЖС». Где указывали на то же самое противоречие: в документах терпланирования - земля сельхозназначения, каких-либо оснований для изменения категории нет и не было.

По словам Елены Клухиной, главы администрации Низинского СП, «как до 2010 года, так и после, это были и остаются земли сельскохозяйственного назначения». Более того: это еще и земли сельхозиспользования, так что жилые дома на них - потенциальный самострой.

На сайте администрации Ломоносовского района в 2022 году было опубликовано сообщение со ссылкой на ответ Росреестра: сведения о категории земель данных участков с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» изменены в феврале 2012 на основании документа на выявление и исправление технической ошибки в кадастровых сведениях. В архивах государственного фонда данных… отсутствуют распорядительные документы на изменение категории земель». 

То есть: кто-то (неизвестно кто) изменил категорию участков в ЕГРН на основании заявления об исправлении ошибки, без каких-либо подтверждающих документов. Все остальное - последствия. Кстати, Елена Клухина упомянула о том, что спорные участки фигурировали в деле руководителей кадастровой палаты Михеева и Храмова, осужденных за махинации с «летающей землей». Проверить это утверждение «Пригороду» не удалось.

Пошли суды. В сентябре 2024-го Ломоносовский районный суд рассмотрел иск группы граждан и общества «Земельный Актив» к местной администрации - о признании бездействия незаконным. Суд также ссылается на данные об изменении категории в 2012 году «на основании заявления об исправлении ошибки». Но в другом месте судебного решения появляется новая тема: оказывается, в декабре 2015 года по выпискам из ЕГРН спорные участки еще числились сельхозкой, а в мае 2016-го - уже землями населенных пунктов… (Дело № 2а-1291/2023). Указание Росреестра на «техническую ошибку» суд считает «предположением».

Вот здесь важно: «Административными ответчиками не раскрыты истинные причины возникновения противоречий, в частности, не указано на обстоятельства расследования действий лиц, к полномочиям которых относилось принятие решения об изменении сведений ЕГРН, а также хранение соответствующих документов, на основании которых сведения были изменены…» (Понятно, но все же районная администрация - не прокуратура и не СК…).

В общем, суд решил признать бездействие администрации незаконным и обязать повторно рассмотреть заявления истцов. То есть до финала еще далеко.

Был еще промежуточный раунд. Компания «Северная Долина» (в которую, видимо, входит «Земельный актив») подала иск в арбитраж. И потребовала опровергнуть сведения, опубликованные на районном сайте и в ВК - те самые статьи, где девелоперов называют «мошенниками». (Дело А56-64963/2022). В феврале 2023-го суд признал опубликованные сведения «порочащими» и «ложными» и велел администрации убрать их с сайта и опубликовать опровержение. Апелляция в июне 2023-го подтвердила вердикт. Материалы, тем не менее, находятся без труда: см., например, здесь или здесь.

Это не все. В феврале 2023-го тот же Ломоносовский суд по иску прокурора наложил арест на спорные участки. В марте три десятка граждан (и «Земельный актив», разумеется) обжаловали решение - но суд отказал, и арест остался в силе. Чем закончился этот эпизод, «Пригород» проследить не может: совершенно некстати накрылась система ГАС «Правосудие».

Чем закончится эта судебная баталия, предсказывать не беремся.

Мнения экспертов

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» группы «ФАКТ»:

- К сожалению, такая ситуация - не редкость. Проблемы возникают не только из-за «кадастровых ошибок». При выборе участка надо особое внимание обращать на земли, где могут быть сложности с лесным фондом, с Министерством обороны (если это бывшие земли военных). Углубленную проверку могут провести юристы, но стоит отметить, что качественную юридическую проверку может позволить себе далеко не каждый застройщик.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

- Я знаю это место и знаю поселок. Классическая схема «летающей земли». Правда, я не знал, что в Ломоносовский район она тоже залетела. Видимо, здесь таких эпизодов было меньше, чем во Всеволожском.

Для меня не очевидно, что здесь есть вина девелопера. Тем более - тех граждан, которые у него покупали. Можно, наверное, предположить, что девелопер не провел достаточно глубокую проверку. Но ее иногда, наверное, и невозможно провести, для этого надо иметь какие-то собственные личные связи, чтобы вытаскивать подробности перехода прав и изменения статуса за предыдущие годы.

К нам обращаются собственники земельных массивов, и мы такие проверки проводили, разными способами. Если бы мы докопались до того, что земля под ИЖС в этом месте появилась в результате «исправления технической ошибки» - для нас, конечно, это было бы тревожным сигналом. Пришлось бы рыть дальше: а как и почему возникла «ошибка», что сказано в других документах, предшествовавших регистрации права и т.д. Когда в одном месте вдруг появляется ИЖС, а вокруг - сельхозка, это «красный флаг», это знак, что проект таит в себе крупные неприятности.

Возможно, с точки зрения закона владелец УК «Северная Долина» (организатор проекта) в итоге окажется добросовестным приобретателем. Но все же непонятно, каким путем восстанавливать исходную категорию участков и что из этого будет следовать. Главное - ведь проворачивали все это местные чиновники, они-то не могли не знать, что это за земля и где она. А теперь получается, что они в стороне, а 35,4 га под ИЖС сами собой как-то вдруг образовались. Надо выявить и наказать соучастников аферы, а добросовестных приобретателей - оставить в покое. Государство должно признать, что допустило ошибку, а это маловероятно.