– Как вы оцениваете результаты последнего года?

– В среднем по показателям рынка — не хуже 2022-го. По отдельным сегментам есть даже небольшой рост. Если говорить по нашему проекту, итоги несколько лучше ожиданий. Главное за это год — завершение проекта Liikola Club и старт КП «Оберег»

– Сколько времени заняла подготовка проекта?

– Два года. Участок приобретали по частям, сделка была с рассрочкой, с определенными обременениями. Плюс 1,5 года подготовки. Согласование по сетям, получение мощностей, проработка архитектурной концепции. Сети и дороги — технические вопросы, здесь все понятно. А вот внешний облик — самое важное на начальном этапе.

– Каким будет статус поселка?

– Это самостоятельная, обособленная часть населенного пункта. Внутренние дороги и проезды будут оформлены на землях общего использования. Примыкания к действующим дорогам согласуем в Ленавтодоре.

– Насколько дорогой сегмент обособлен от загородного рынка в целом?

– Я мало интересуюсь массовым сегментом, мне сложно сравнивать. Дорогой сегмент действительно обособлен, спрос на премиальные дома достаточно автономен и стабилен. Для людей в премиальном сегменте архитектура стала вторичной. Покупатели обращают внимание на то, что находится вокруг, как до этого места добраться и что за инфраструктура. Что за настроение (ощущение) создается в том или ином месте. Значительная составляющая спроса — нематериальная. Время подъезда, общее впечатление от всего комплекса. Как поселок задуман, как он будет управляться — все в сумме. Эти факторы первичны. Архитектура, площадь участка — это все важно. Но не на первом месте. Первично впечатление.

– Какое именно впечатление должно создаваться?

– Человек покупает не столько дом, сколько определенный образ жизни. То, что ему предлагают, должно большей частью или полностью соответствовать его представлению о том, как и где он хотел бы жить. И почти всегда решение принимает семейная пара.

– Кто (обычно) главный?

– По-разному. Иногда и не поймешь. Чаще решение, по крайней мере внешне, принимает мужчина. Иногда решает женщина, а мужчина подтверждает своим авторитетом. Важно, чтобы этот, пока воображаемый, образ жизни соответствовал и женским, и мужским представлениям. Когда совпадает — все хорошо.

Поселок будет успешным, если в него с удовольствием приезжает супруга. Мой опыт показывает: если супруга по каким-то причинам не хочет ездить в загородный дом — рано или поздно его выставят на продажу. И молодое поколение не должно отталкиваться — для них тоже надо придумывать всякие «ништяки».

Важно создавать ощущение благополучия. Народу меньше, единения с природой больше. Соседи — такие же или почти такие же, как я.

На выбор влияет не только сама концепция поселка, но и объем сервиса и услуг, которые оказывает управляющая компания. И как выстраивается это взаимодействие. Мы, например, уже на этапе строительства подключаем определенные ресурсы, чтобы УК содержала даже строящиеся объекты в приличном состоянии: уборка, снег почистить и так далее. Чтобы люди видели: в поселке порядок. До момента передачи участка и дома эти расходы несет застройщик. УК участвует в проекте со стадии проектирования и с начала строительства. И в инфраструктуру мы закладываем те объекты, которые потом будут на балансе УК.

– Аналитики говорят о сокращении дорогого предложения в Подмосковье. Новых проектов мало.

– По петербургскому региону то же самое. За прошедший год в дорогом сегменте — ни одного нового проекта. Нет определенности. Большие затраты на старт, на запуск. Мало кто хочет рисковать. Высокий уровень непредсказуемости. Люди уходят в кэш, в золото, в депозиты и ждут какой-то определенности, понятности.

– Каким был объем инвестиций в ваш проект до начала продаж?

– Точные суммы я бы называть не хотел. Но это сотни миллионов рублей.

– Изменилось ли что-то за последние десять лет в запросах и требованиях покупателей?

– Я бы не сказал, что есть какие-то существенные изменения. Разве что мы сейчас можем предоставлять покупателям более длинную беспроцентную рассрочку. Не на год-полтора, как в Liikola Club, а на три года. Сейчас у нас полностью отработана технология, от начала до конца. Мы знаем, сколько времени понадобится на тот или иной этап и какие предстоят затраты. Все это четко считается. Это видим мы, и это видно покупателю. Это дает уверенность. За счет этого, может быть, рискуя, мы даем трехлетнюю рассрочку. Что, конечно, играет определенную роль для покупателей.

– На рынке жилья идет перемещение части функций из дома — на общественные территории. И в МКД, и в ИЖС. Происходит ли сокращение площади дома в дорогом сегменте?

– Наверное, есть такая тенденция, но она не так заметна, как в многоквартирном строительстве. Ушли излишества, вот эти дома «тысяча плюс», огромные домашние кинотеатры, бильярдные, большие банные комплексы, кальянные и т.д. Это все уходит, приходит практичность. Но в премиальном сегменте даже минимальная площадь — с гаражом на две машины, с минимальным набором помещений (три небольшие спальни, гостиная, сауна и т.д.) — меньше, чем 380–400 кв. м, не получается. Это если считать вместе с гаражом, котельной и техническими помещениями, на которые уходит около 100 кв. м. 250 кв. м — жилой блок. 380–400 — общая площадь дома.

– Каким примерно будет платеж за обслуживание такого хозяйства?

– Сегодня выходим на сумму в 20–22 рубля с квадратного метра участка. Около 40 тысяч рублей за 20 соток. Но туда входит все: стрижка газонов, уход за растениями, уборка снега, в том числе с кровель, с дорожек, проходов. Чтобы человек, приезжая, мог всем полноценно пользоваться.

– Первые дома когда планируете сдавать?

– 2025 год.

– План продаж на 2024 год?

– Рассчитываем реализовать 15–20 домовладений.

– Какие каналы продвижения работают эффективно?

– Только Интернет, через поисковики, только контекстная реклама. Рекламные модули, наружная реклама работают плохо, я 10 лет их не размещаю. Ничего, кроме Интернета и «сарафанного радио», не работает. Примерно 50 на 50.

Петербург — город маленький, люди определенного круга или непосредственно знакомы друг с другом, или через общих знакомых. Приезжают в гости, смотрят, как все устроено. И говорят: я тоже хочу.

– Возможно ли в Ленобласти появление большого девелопера с масштабным массовым проектом?

– Пока, на ближайшие годы, я такой возможности не вижу. По крайней мере, на северном направлении (Карельский перешеек). Спрос у нас распределенный по разным локациям и достаточно заморочный.

– Развитие арендного сегмента отнимает у вас часть клиентов?

– Конечно, это влияет. Есть люди, которые предпочитают арендовать. Достаточно ощутимый процент семей, которые подходят к загородной жизни именно так: лучше я буду арендовать за 3 млн рублей в год приличный дом, чем потрачу 50–60 млн на его покупку. Этот сегмент — предпочитающих аренду — трудно оценить количественно. Не знаю, будет ли он расти, но сокращаться точно не станет. Среди подрастающего поколения — 30 плюс — много людей, которые достаточно прагматично к этому относятся. И в моих поселках часть домов сдается в аренду, причем влет. Спрос превышает предложение. Но это не на сутки и не на месяц, а на постоянной основе. Год и больше, от 300 тысяч в месяц и выше.

– А вы не хотите часть поселка отделить, построить дома и сдавать в аренду?

– Я думал об этом. Но хлопот много, а рентабельность низкая. В дорогом сегменте затраты, условно, не отобьются никогда. Но и для владельцев, которые сдают дома в наших поселках, это не бизнес, а житейская ситуация. Изменились планы, пришлось уехать, какие-то семейные причины. В премиальном сегменте и не знаю таких, кто целенаправленно строил бы дорогой дом под сдачу.

– Присматриваете ли новые проекты? В каком сегменте?

– «Оберега» мне хватит лет на десять, так что в премиальном сегменте — не рассматриваю. Есть некоторые концепции, которые мне интересны и к которым я время от времени возвращаюсь. Они связаны с новыми форматами коллективного проживания, но это все пока на уровне идеи

– Что вы думаете об идее Минстроя о создании Единого оператора в сфере ИЖС?

– Мечтать не вредно. Как по мне, так это полная чепуха. В стране сложился определенный порядок — от пакета законов, Земельного и Гражданского кодекса до разделения властей и интересов, начиная от уровня сельских поселений. Появление еще одной управляющей структуры — избыточно.

Если говорить о землях Карельского перешейка, практически все в частной собственности. Государственные — или сельхозка, которую трогать нельзя, или гослесфонд, тем более неприкосновенный. Чем будет оперировать этот главный оператор? Где он начнет набирать земельный пул?

Может быть, в периферийных регионах есть свободные земли, но вблизи крупных городов — тоже вряд ли. А в отдалении — проблемы с работой, социалкой и так далее. Возможно, есть какие-то федеральные предприятия в стадии банкротства с обширными участками. Но это все совсем не очевидно. Там, где есть свободные или заброшенные земли, они не осваиваются по очевидным причинам: не очень кому-либо нужны. А там, где есть спрос, свободных участков давно уже нет. И тем более не нужен лишний посредник, оператор, который дополнительно увеличит стоимость земли.

В городской недвижимости есть массовые объекты — какой-нибудь крупный комплекс на 500 апартаментов. Его можно строить и на государственные деньги, решать какие-то социальные проблемы и налаживать финансовые потоки. Но загородный рынок в принципе другой, он не массовый и не централизованный.