Участники:

Светлана Шалаева, директор по исследованиям ГК «Аверс»

Ирина Галицкая, коммерческий директор компании Greenside

Михаил Дмитроченко, генеральный директор компании «Загородная перспектива»

Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»

Анна Каменева, управляющий партнер Gia Propertis

Максим Берг, генеральный директор компании «ПетроСтиль»

Ирина Гудкина, директор по продвижению ГК «Бюллетень Недвижимости»

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»

Марина Селиванова, руководитель департамента компании «БТК девелопмент»

Руслан Костюк, глава представительства Rovaniemi в России

Модератор — Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»

Дмитрий Синочкин:

– С начала 2010 года объем предложения на рынке вырос на 60%. Максимальный коэффициент ликвидности в квартал — 10%. То есть за год будет реализовано 40% имеющегося предложения. Предложение увеличивается быстрее, чем его съедает платежеспособный спрос. Поэтому мы так живо интересуемся вопросом, какие проекты будут востребованы в ближайший год.

Марина Селиванова:

– Макроэкономические показатели (цена нефти, ставка рефинансирования ЦБ, индекс РТС) непосредственно связаны с индикаторами рынка загородной недвижимости. В 2010 году стабилизировались цены на нефть, вместе с ними — стоимость квадратного метра в загородных объектах.

По нашим проектам: комплекс таун-хаузов Ollila сдан, принят госкомиссией. В 2009-м был неудачный период, когда объем продаж резко снизился. В III квартале 2010 года благодаря привлечению ипотечных кредитов темпы реализации выше плановых. Мы также ввели программу зачета имеющегося жилья и рассрочку до трех лет.

Проект «Академические дачи» вышел в продажу в мае 2009-го, сегодня его реализация практически завершена.

Новый проект «Балтийская Ривьера» стартовал в мае 2010-го. Сегодня реализовано 56% первой очереди. Идут инженерные подготовительные работы. Компания предоставляет покупателям рассрочку на 12 месяцев. Ценовой диапазон — 4–8 млн рублей.

По нашим данным, восстанавливается спрос на качественные объекты. Увеличилось количество сделок с привлечением ипотечных кредитов.

Растет интерес к участкам с подрядом. Повысилась покупательская активность в приобретении наделов. Если раньше покупатель желал приобрести не более 10 соток, то сейчас он рассматривает предложения от 20. Покупатель становится более требовательным, он хочет иметь участок полностью инженерно подготовленный, получить дополнительные опции и развитую социальную инфраструктуру.

Светлана Шалаева:

– Цена нефти лишь отчасти влияет на стоимость недвижимости, тем более что бывают периоды, когда они находятся в противофазе. Мы в целях прогноза учитываем три фактора: стоимость нефти, индекс стоимости строительства и доступность средств для населения.

Светлана Невелева:

– Сегодня бизнес в одиночку сражается с внешними условиями, с усилением диктатуры чиновников и органов надзора. Хотя потребительский спрос и восстанавливается, прорыва в ближайший год не будет.

Законопроект, который сейчас обсуждается (запрет на строительство жилья вне черты населенных пунктов), на определенный момент остановит продажи. ИЖС получит хороший толчок к увеличению продаж, остальные проекты встанут. Сейчас отделы продаж не столько заключают новые сделки, сколько успокаивают клиентов.

Активизировались покупатели, которые отложили приобретение недвижимости до завершения кризиса. Сейчас востребованы и участки, и дома высокой степени готовности.

В основном сейчас покупают участки под дальнейшее строительство.

Ирина Гудкина:

– Риэлторы, производящие сделки на загородном рынке, обратили внимание на самый дешевый сегмент — 200 000, 300 000, 500 000. Чаще всего это домики в садоводствах. Важный товар на этом рынке — готовые документы.

На вопрос, что делать человеку, у которого есть 1,5 млн руб. и который хочет загородный дом, эксперты дают следующий ответ: снять дом в 100 км от города, а на остаток купить машину, чтобы до него добираться. На хороший дом таких денег не хватит. Порог входа на рынок эксперты определяют в 5,5 млн руб. С точки зрения застройщиков и тех, кто продает недвижимость, цивилизованный рынок — это организованное поселение, где есть вся инфраструктура, охрана, управляющая компания.

Содержание такого дома стоит от 20 000 руб. в месяц.

Все проекты, существующие на загородном рынке, придуманы за два-три года до кризиса. Все, что сейчас находится в высокой степени готовности, — проекты, адаптированные под прежние запросы. Снижение цен — не выход из ситуации.

С точки зрения застройщиков, выставление на продажу участков без подряда — это убийство поселка.

Марина Агеева:

– Компания «Евросиб-Девелопмент» изначально, с 2004 года, занимается реализацией поселков с участками под самостоятельную застройку. Более 70% на рынке сейчас — это продажа наделов без подряда, и людей это не сильно пугает, они застраиваются активно.

Светлана Невелева:

– Портрет покупателя очень сильно меняется. Мы выпускали на рынок очень красивые проекты с четким архитектурным регламентом, с детальной визуализацией. Человек покупает мечту. Но после приобретения земли он начинает вести себя по-другому, ориентируясь только на свои желания. В кризис некоторые проекты становятся менее стройными, потому что девелоперы позволяют некоторые вольности: ведь продавать-то надо. Выход из ситуации — продавать либо готовое построенное жилье, либо клубные поселки. Я всегда прошу застройщиков быть жесткими, но во благо клиента.

Анна Каменева:

– На сегодня в жилом парке «Уварово» в высокой стадии готовности находятся 22 жилых дома и административное здание. Строительство первой очереди мы рассчитываем закончить к концу 2010-го, ввод в эксплуатацию — в 2011 году. Подход весьма амбициозный, все материалы натуральные, очень высокие требования к качеству. Поэтому и продажи мы открываем тогда, когда дома уже почти готовы. Мы рассчитываем на реализацию продукта в течение пяти лет. Квадратный метр стоит 100 000 руб., включая стоимость участка. Площадь домов — от 413 кв.м. Высота потолков в цокольном этаже — 3,6 м, поэтому ощущения громоздкости нет. Затраты на эксплуатацию части построенных домов до момента их приобретения владельцем заложены в бюджет компании.

Максим Берг:

– На сегодня рынок сжался. Некоторые проекты были заморожены, другие репозиционированы. Факт снижения цен налицо. Удачные проекты потеряли 20–30% стоимости, менее удачные — до 50%. Есть ощущение, что мы уже достигли дна и сейчас отталкиваемся от него, но всплывать будем медленно.

Элитный загородный дом — это все-таки на две трети товар класса de luxe. Все клиенты, покупающие элитное загородное жилье, уже владеют элитным городским.

Очень важно, как организована эксплуатация поселка. Вопрос регламента остро стоит и в комплексах, где продаются готовые дома. Каждый домовладелец обязательно будет что-нибудь строить на своем участке: гостевой дом, баню, хозблок и т.д. Вопросы регулирования повседневной жизни, эксплуатации и ее стоимости мы взяли на себя. Этот фактор влияет на продажи. В элитном сегменте спрос смещен к моменту готовности поселка. В бизнес- и эконом-классе можно продавать на этапе «котлована»…

Руслан Костюк:

– С началом кризиса мы наблюдали эффект отложенного спроса. Клиенты, взяв паузу на время кризиса, сейчас приходят более подготовленными. Каждый третий — со своим индивидуальным проектом. За первые три квартала 2010 года мы достигли того же объема продаж, что за весь 2009-й. Рассчитываем в 2011-м увеличить реализацию еще на 15–20%.

Российский рынок важен для компании, основной регион — это Петербург и область. Здесь живут люди, подготовленные к восприятию финских деревянных домов. В регионах кризис сказался сильнее, и покупатели не понимают, почему за финский дом нужно платить намного дороже, чем за продукцию местного ДСК. Но отечественные производители зачастую не выдерживают критериев качества.

Михаил Дмитроченко:

– Участок проекта «Альпино» расположен чуть севернее Воейково. Здесь мы построим 47 домов в альпийском стиле.

Наш проект выпадает из общестатистической картинки. На ранней стадии проекта — мы начнем строить дома весной — уже забронировано 27 домовладений, три договора  подписаны, десять готовятся к подписанию, по части сделок внесены авансы.

Причин несколько. Поселки-соседи располагаются по границам населенных пунктов. Наш стоит в центре леса. Рельеф местности — горы с перепадом до 20 метров. Кроме того, нам удалось заинтересовать банк, который нас финансирует.

Домовладения стоят от 14 до 24 млн руб. В зависимости от схемы продаж мы предоставляем скидки. Разработана схема с использованием лицевого накопительного счета. Ипотека запустится ближе к концу года. 

Акция, которую условно можно назвать «Приведи друга», делает ненужной обширную и дорогостоящую рекламную кампанию. Мы решили делать клубный поселок — для круга людей, у которых есть общие интересы, общее понимание ценностей.

Ирина Галицкая:

– У нас складывается впечатление, что эффективнее других каналов передачи информации работает «сарафанное радио». Если продается продукт достойного качества и клиенту понравился дом, который ему построили, он обязательно посоветует его своим знакомым. Такие продажи в нашей компании составляют около 45%.

Максим Берг:

– У нас велик процент вторичных продаж, бывают даже «третичные». Люди строят дом здесь, потом в Подмосковье, потом возвращаются и строят третий, причем по одному и тому же проекту. Один из основных инструментов продвижения — Интернет…

Дмитрий Синочкин

Для нас особенно важно и ценно, что по итогам саммита и выставки несколько компаний заключили сделки и провели результативные переговоры.

Материалы саммита не уместились в этот номер. Мы продолжим их публикацию в следующем «Пригороде» и обязательно выложим стенограммы и презентации на сайте www.vprigorode.ru.