Журнал Пригород - Новостройки выбираются из спада

Главная июль 2022 Аналитика

54

0

Житков Дмитрий

Новостройки выбираются из спада

Главный вопрос: что могут предпринять девелоперы, чтобы преодолеть глубокий спад продаж в новостройках?

Правительство и Центробанк сделали что могли. Льготные условия по ипотеке для новостроек установлены, ставки ЦБ РФ снижены почти к докризисным уровням. Для застройщиков отменили штрафы и пени за просрочку, объекты с нарушенными сроками сдачи запрещено включать в список проблемных; разрешение на строительство можно продлевать без лишних хлопот; действует мораторий на банкротство.

Февральский раздел

В Ленобласти за первое полугодие 2022-го показатели продаж выглядят вполне пристойно: за шесть месяцев заключено больше 11 тысяч договоров долевки — больше, чем в 2020-м или в 2021-м году (см. табл. 1). И почти столько же, сколько за первое полугодие докризисного и допандемийного 2019 года.

Но стоит обратить внимание на динамику. Приличный суммарный результат за полугодие обеспечен (в основном) за счет ажиотажного спроса на недорогое жилье в первом квартале. В апреле реализация по ДДУ была вдвое хуже, в мае-июне — в три раза хуже, чем в предыдущие месяцы.

Застройщики реагируют на рост неопределенности абсолютно логично: придерживают вывод новых проектов. Этот процесс начался в пандемию и усугубился после февраля 2022-го. Новые ЖК появляются, но они становятся более компактными. Три года назад, в июне 2019 года, в Ленинградской области строилось 4,97 млн кв.м жилья. На данный момент — 3,19 млн кв.м. (Считаем только многоквартирные дома, без ИЖС.)

В нормальной ситуации сокращение предложения сопровождается ростом цен. Но у нас работает естественный ограничитель: уровень доходов граждан. К нему еще добавляется общая неуверенность в завтрашнем дне (сокращение спроса на ипотеку). То есть, по данным официальным, граждане (большинство) всячески поддерживают политику партии и правительства, но в банковских офисах эту уверенность не проявляют и кредиты на 25–30 лет брать отказываются. По данным специализированных исследований (например, компании Kept, которая раньше называлась KPMG), лишь 23% респондентов выразили уверенность в том, что смогут обслуживать банковские займы, — вдвое меньше, чем до начала известных событий. И это плохая новость для строителей: доля ипотеки в продажах по ДДУ с начала года выросла с 71% до 81% (см. табл. 2).

Пока временным выходом становятся совместные программы с банками — предложения, в которых ставки субсидирует застройщик. Вот все эти кредиты от 0,1%, от 2–3% «на весь срок кредитования». В таких программах нет никакого обмана — только квартиры в них, как правило, дороже на 10–20%, чем при полной оплате. Другой вариант — акции и скидки. Они объявляются публично, но на «среднюю цену предложения» не влияют. Обратите внимание: данные по стоимости квартир в предложении (табл. 3) и по реальным сделкам (табл. 2) отличаются. И этот разрыв будет расти.

Цены остановились

В июне 2022 года «квадрат» на первичном рынке Ленобласти остановился на отметке 150 652 рубля. За год жилплощадь в новостройках подорожала на 29,7%. Заметный рост цен продолжался с ноября по март, когда пандемия пошла на спад, а спецоперация еще не началась. За второй квартал средние цены предложения — впервые с 2015 года — снизились почти на 2%.

Наибольший «минус» по ценам отмечен в Гатчинском районе: подешевели квартиры в ЖК «Высший пилотаж–3» и «Верево-Сити». В ценовом рейтинге по-прежнему лидирует Всеволожский район: 151 784 рубля за «квадрат», отстает Тосненский (114 690). Но постепенно цены выравниваются. Именно в Тосненском районе — максимальная прибавка за год: плюс 88,1%. Причина — дорожает наиболее доступное жилье в поселке Федоровское.

В Гатчинском районе две трети общего годового прироста цен обеспечил вывод на рынок комплекса Gatchina Gardens. Этот строящийся город-курорт уверенно удерживает ценовое лидерство среди популярных локаций: более 245 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, идет Кудрово — 180 796. Более 160 000 — во Всеволожске. Рубеж в 150 000 руб./кв.м пройден в Девяткино, Мурино, Гатчине, Сертолово и Янино–1. Самые доступные квартиры — в Янино–2 (104 964) и Романовке (108 787 руб./кв.м).

За год количество жилых проектов в Ленобласти увеличилось с 54 до 83. В наиболее интересных локациях ассортимент практически не меняется. Можно отметить постепенное сужение выбора в Кудрово — по естественным причинам (земля под застройку заканчивается).

За год доля области в структуре предложения в регионе незначительно увеличилась, как по числу проектов, так и по числу квартир. По числу объектов в отдельных локациях стабильно лидирует Мурино: продажи идут в 14 ЖК. Увеличивается количество проектов в поселке Новоселье: это новая «зона роста» на карте региона.

Табл. 1. Динамика количества сделок, по полугодиям, шт.

	1 пол. 2019	1 пол. 2020	1 пол. 2021	1 пол. 2022
СПб	39 969	32 078	35 077	27 751
ЛО	12 810	8648	9601	11 214

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

Табл. 2. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть

Показатель/период	Январь 2022	Февраль	Март	Апрель	Май	июнь
Квартиры и апарты, шт.	2907	2273	3041	1333	712	948
Кв.м по ДДУ	194 139	85 594	111 989	49 970	29 419	40 826
Ср. площадь, кв.м	37,4	37,7	36,8	37,5	41	43,1
Ср. цена лота, руб.	4 803 164	4 889 967	5 011 252	5 364 796	5 974 326	6 258 372
Ср. цена кв.м, руб.	128 255	129 855	135 989	142 254	144 590	145 168
Доля ипотеки, %	71	75	72	74	н/д	81%
Выручка, млн руб.	10 063	11 115	15 229	7108	4254	5 927

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

Табл. 3. Динамика цен по территориям ЛО, руб./кв.м

	Июнь 21	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь 22	Изм. за мес., %	За 6 мес., %	За год, %
Область	116 158	133 262	135 863	153 507	154 301	150 389	150 652	0,2	14,3	29,7
Всеволожский	117 587	134 280	136 779	155 107	155 125	151 227	151 784	0,4	14,5	29,1
Гатчинский	84 341	127 963	132 807	145 733	155 242	146 424	140 317	-4,2	12,3	66,4
Ломоносовский	118 528	121 526	121 875	124 932	127 870	132 003	130 247	-1,3	6,4	9,9
Тосненский	60 967	82 622	86 075	100 010	116 407	115 530	114 690	-0,7	35,7	88,1

Данные NSP

Табл. 4. Динамика цен по локациям ЛО, руб./кв.м

Р-н	Локация	Июнь 21	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь 22	За мес., %	За 6 мес., %	За год, %
Всев.	Бугры	132 573	126 855	129 326	149 138	145 904	143 752	143 847	0,1	12,4	8,5
	Всеволожск	85 066	105 615	105 465	105 268	108 964	153 508	161 417	5,2	54,8	89,8
	Девяткино	109 683	135 391	135 448	155 759	158 591	159 008	158 844	-0,1	17,9	44,8
	Кудрово	132 045	162 419	173 924	187 485	178 733	176 428	180 796	2,5	14,7	36,9
	Мурино	126 267	139 047	141 254	159 466	162 710	158 666	158 556	-0,1	14,6	25,6
	Новосаратовка	116 274	145 985	147 504	166 543	156 833	145 499	146 700	0,8	4,9	26,2
	Романовка	62 718	80 861	82 500	90 061	90 061	102 377	108 787	6,3	37,8	73,5
	п. им. Свердлова	82 500	88 798	91 792	97 836	114 266	112 600	117 602	4,4	39,4	42,5
	Сертолово	101 009	127 666	133 770	154 927	156 929	156 999	156 472	-0,3	23,9	54,9
	Янино-1	124 836	134 689	139 836	154 786	152 392	148 673	151 893	2,2	15,4	21,7
	Янино-2	82 177	90 609	95 155	97 428	104 964	104 964	104 964	0,0	15,8	27,7
Гатч.	Gatchina Gardens	-	215 386	221 571	244 961	247 991	245 800	245 728	0,0	18,9	-
	Верево	84 341	104 254	104 235	109 173	128 563	125 083	115 823	-7,4	12,2	37,3
	Гатчина	118 250	126 753	122 295	134 896	154 352	156 034	157 188	0,7	20,6	32,9
	Коммунар	-	115 696	118 464	134 123	138 447	140 366	136 228	-2,9	21,1	-
Лом.	Новогорелово	118 273	127 867	129 573	132 003	137 338	141 458	142 746	0,9	12,7	20,7
Лом.	Новоселье	121 634	123 894	126 951	139 987	149 639	148 586	145 521	-2,1	18,4	19,6
Тосн.	Федоровское	60 967	83 083	86 075	98 511	113 500	112 471	111 502	-0,9	31,5	82,9

Данные NSP

Табл. 5. Локальные ценовые характеристики, руб./кв.м

Район	Зона	Цена кв.м
		для всех объектов				для домов со сроком сдачи до 1 года
		средняя	MIN	MAX		средняя	MIN	MAX
Всев.	Бугры	143 847	111 700		200 444	160 248	123 609	200 444
	Всеволожск	161 417	90 418		195 634	155 524	150 086	180 293
	Девяткино	158 844	97 520		192 532	148 337	123 993	175 019
	Дубровка	109 526	81 096		150 000	116 344	92 096	140 000
	Заневка	142 019	139 969		142 703	146 000	123 000	170 330
	П. им. Свердлова	117 602	90 206		145 417	128 825	112 010	145 417
	Кудрово	180 796	144 492		245 984	192 426	152 663	228 782
	Мурино	158 556	93 407		255 355	154 756	94 748	255 355
	Новосаратовка	146 700	90 000		197 026	-	-	-
	Романовка	108 787	100 000		110 110	85 283	82 000	90 226
	Сертолово	156 472	120 000		204 809	128 041	120 000	156 087
	Янино-1	151 893	108 936		207 992	145 358	122 248	186 491
	Янино-2	104 964	89 520		127 745	-	-	-
Гатч.	Gatchina Gardens	245 728	230 997		275 090	-	-	-
	Верево	115 823	100 000		150 000	113 993	100 000	143 034
	Гатчина	157 188	110 000		199 381	164 208	148 234	182 586
	Коммунар	136 228	88 956		170 360	145 000	140 000	150 000
Лом.	Новогорелово	142 746	118 657		210 000	140 748	118 657	210 000
Лом.	Новоселье	145 521	114 638		195 971	131 440	125 000	144 104
Тосн	Федоровское	111 502	66 800		150 199	131 667	115 167	150 199

Данные NSP

Табл. 6. Количество проектов в продаже (без учета очередей), шт.

	Июнь 21	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь	За месяц	За полгода	За год
Область	54	83	80	83	81	87	83	- 4	2	29
Всеволожский	44	56	55	56	56	59	57	- 2	3	13
Гатчинский	4	14	11	11	10	11	10	- 1	- 4	6
Ломонос.	4	6	6	8	8	9	8	- 1	2	4
Тосненский	2	5	4	4	4	5	5	0	0	3

Данные NSP

если понравилась статья - поделитесь:

Новостройки выбираются из спада

Табл. 5. Локальные ценовые характеристики, руб./кв.м

июль 2022

О главном

Интервью

Аналитика

Проекты

Домашний круг