В числе широко обсуждаемых сюжетов — история поселка «Кинза», судебный процесс с участками на Колтушском шоссе, попытки легализовать самострой в Шестом квартале в Новом Токсово, конфликты на землях лесного фонда и т.д.

Я полагаю, что полностью избежать всех рисков при покупке недвижимости невозможно. Правомерно ставить вопрос о том, как свести их к минимуму. Но всегда остаются непрогнозируемые ситуации, которые могут поставить сделку под угрозу. Например, риск потенциального банкротства продавца и проверка законности всех его сделок за последние три года. Или риск внезапной смерти кого-то из участников (и такое случается). Уже не говоря об изменениях в политике и о влиянии этих изменений на экономику, о «фокусах» местных администраций и чиновников… Это лишь немногие из тех рисков, о которых люди обычно не задумываются.

Для предотвращения таких ситуаций необходима помощь компетентного специалиста по загородной недвижимости или не менее компетентного юриста, желательно — практикующего именно по сделкам с загородной недвижимостью. Такой специалист сумеет найти и добыть необходимую дополнительную информацию, на основе которой можно будет принять положительное решение или отказаться от сделки. Если мы говорим о платном сопровождении сделки, то агентские услуги, скорее всего, обойдутся дешевле. Но потенциальным покупателям необходимо иметь в виду: никто, ни юрист, ни риэлтор, не будет возмещать ущерб, если из-за форс-мажорных обстоятельств что-то пойдет не так! Еще раз подчеркну: речь не о гарантиях, а о проведении сделки с «открытыми глазами», с учетом (по возможности) всех обстоятельств, информация о которых доступна.

Чтобы быть уверенным в потенциальной покупке, я рекомендую не ограничивать проверку изучением информации из ЕГРН и правоустанавливающих документов. При покупке участка необходимо также изучить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и карту территориального зонирования того поселения, к которому относится объект. Каждый участок относится к определенной территориальной зоне, на основе которой и формируется его ВРИ (вид разрешенного использования). ПЗЗ и карта территориальных зон поможет понять, соответствует ли ВРИ участка той терзоне, в которой он расположен, соответствует ли участок минимально возможным для данного поселения размерам (в каждом поселении для каждого ВРИ они свои!), как можно использовать участок в конкретной зоне, в какие ВРИ можно перевести существующее назначение участка (если надел необходим для коммерческого использования)… Важно понять, есть ли там потенциальные территориальные споры или двойной учет. По публичной кадастровой карте и в ЕГРН все может быть в порядке, и участок относится, например, к дачному строительству, но по картам лесного ведомства он в то же время может относиться и к землям лесфонда. Это сильно усложнит возможность его использования, а то и вовсе создаст угрозу изъятия. Изучение ПЗЗ — важный этап при выборе участка, который нельзя пропускать!

К сожалению, далеко не все специалисты по загородной недвижимости в принципе знают о существовании таких документов (ПЗЗ и др.) и используют их для проверки. Если информация в ПЗЗ и в документах на участок различается, нужно обращаться уже в местную администрацию, делать запрос в отдел архитектуры. И с учетом полученных ответов решать, стоит приобретать участок или нет. При этом помним, что любое взаимодействие с администрацией — не быстрый процесс, допустим, выписка из ПЗЗ на конкретный участок делается до 30 дней.

Ситуация с коттеджным поселком «Кинза» настораживает еще и по той причине, что даже самая старательная проверка несколько месяцев назад могла не выявить тревожных факторов. По документам — зона «ТЖ 2–1 для строительства индивидуальных жилых домов»; возможно, местная администрация смогла бы предупредить об идущих проверках прокуратуры…

Другая ситуация с СНТ «Защита» в Токсово: там при заходе на карту территориальных зон токсовского ГП сразу становится видно, что примерно половина участков в СНТ попадает на земли Морозовского военного лесничества.

От подобных проблем не застрахованы даже профессиональные застройщики с большим опытом работы на рынке. Три поселка от известных девелоперов в Ленинском столкнулись с «двойным учетом» земель, и сейчас вынуждены решать проблемы в судебном порядке.

Титульное страхование в отечественной практике по ряду причин распространено мало. Также далеко не всегда можно полагаться на проверку, которую проводят банки при выдаче ипотечных кредитов. Этот инструмент часто используется на вторичном рынке и, как правило, распространяется на первые три года ипотеки (что равно сроку давности предъявления потенциальных претензий от родственников или еще кого-то).

В том же поселке «Кинза» участки приобретались в ипотеку; по участкам ИЖС у базы СКА также были выданы ипотечные кредиты… Это не помешало администрации предъявить претензии по «Кинзе», а военным — добиваться возвращения участков в казну.

Уровень рисков на рынке недвижимости всегда отличен от нуля. Это просто такая особенность, которую надо учитывать. А свести их к минимуму поможет здравый смысл, сбор максимального объема доступной информации и готовность к некоторым дополнительным затратам на предварительной стадии, когда принимается решение о сделке.