Мобильная версия для смартфонов и планшетов

- В начале года ввод многоквартирных домов сильно сократился. В Ленобласти за январь-февраль вообще не ввели ни одного МКД…

 

- Ситуация с вводом МКД и ИЖС в дальнейшем будет выравниваться. У нас и так много нового в этом году: например, изменилась система налогообложения. Те, кто на упрощенке, начинают больше платить по превышению лимита в 60 млн. Есть и другие перемены, компаниям нужно время.

По поводу сокращения ввода МКД в начале 2025 года: полагаю, просто придерживают сдачу. О причинах судить не берусь, но они сейчас все придерживают - и запуск новых проектов, и даже товарные запасы. Особенно те, у кого есть резервы. Кстати: комиссионные агентам платят не так аккуратно, как раньше.

Возможно, есть какие-то другие причины: подводят итоги финансового года, перестраиваются. Полагаю, в апреле-мае уже будет другая картина.

 

- Это скажется на объеме предложения?

 

- Сейчас нет дефицита предложения, очень большой объем предложения на рынке.

Некоторые застройщики рискнули вывести новые проекты - и рынок не все воспринял. В одним из ЖК было более 100 бронирований, но большинство не превратилось в сделки: покупатели решили, что дорого.

 Это просто констатация факта: первичный рынок не готов к повышению цен. В феврале объем продаж у застройщиков немного вырос; в марте, судя по всему, тоже прибавилось сделок. Все это далеко от показателей лета прошлого года, перед отменой льготной ипотеки. Сейчас этих стимулирующих факторов нет.

Сокращение ввода в начале года - это, скорее, технические моменты, из которых нельзя сделать далеко идущие выводы.

 

- В дальнейшем условия для строительства будут меняться к лучшему или ужесточаться?

 

- С 1 апреля ужесточаются условия финансирования для закредитованных застройщиков. С одной стороны, это понятно. Банкиры не хотят рисковать. С другой - получается, что застройщики начинают работать на обслуживание своего долга.

На рынке новостроек надули пузырь, и роль банков в этом неоспорима. Они же, кстати, в основном и заработали на льготной ипотеке. В сегодняшней ситуации какие-то застройщики - застройщики, а не банки! - могут оказаться недостаточно устойчивыми. Как их будут санировать - отдельный вопрос.

Многие девелоперы страхуются, продавая вполне перспективные проекты. Возможно, размещая свободные средства на депозитах.

 

- Вместе с тем ввод ИЖС продолжает расти. В Ленобласти в частных домах сдают вдвое больше жилья, чем в МКД…

 

- Сейчас ИЖС по многим показателям превосходит МКД. И правительство старается зарегулировать эту сферу: вводит эскроу-счета, налоговые поблажки для подрядчиков. Теоретически, это вопрос ресурсов - взять под контроль можно что угодно. Когда-то и риэлторская деятельность лицензировалась.

Но стоимость контроля, расходы на контролеров заметно превышали экономические выгоды. То же самое происходило с контролем за арендой жилья: затраты большие, толку мало. То же самое может получиться и с ИЖС: утечет между пальцев. В сфере недвижимости нет главного агрегатора, который можно взять под контроль. Есть несколько конкурирующих платформ, на них размещается реклама, но через них не проходят расчеты.

 

- У риэлторов тоже далеко не всегда получается зарабатывать на ИЖС?

 

- Особенности загородного рынка осложняют работу не только государству. В «Адвексе» на этот сегмент приходится несколько процентов сделок. Загородный рынок распылен на огромной территории.

Риэлторские компании одна за другой закрывают территориальные офисы. У нас были офисы в Гатчине, Всеволожске. Та же проблема: затраты на администрирование, на офис и прочее не окупаются редкими сделками.

У нас доля загородки растет, мы заключаем договора с коттеджными поселками. Но в основном продают ЦИАН и Авито.

 

- Областные власти планируют строить социалку за счет покупателей ИЖС. И обещают изымать у девелоперов 20% участков при переводе сельхозки под индивидуальную застройку…

 

- По новым коттеджным поселкам: при заключении социальных обязательств (для ИЖС), а тем более - при передаче 20% участков ветеранам СВО загородный девелоперский бизнес будет нерентабельным. Потому что основные расходы - это дороги и сети, их надо нести до начала продаж. Сотни собственников совместно договориться о расходах не могут. И так далее.

«Инфраструктурой помогать не будем, а 20% отдай» - при таком подходе и в сегменте ИЖС объемы ввода будут сокращаться. Я не чувствую в этом экономики. И большинство загородных девелоперов с 20-30-летним опытом скажут, что надо было выбрать другой путь, другой бизнес. Девять из десяти, полагаю.

 

- Почему у нас не приживаются крупные проекты, как в Московской области?

 

- В Подмосковье есть проекты на несколько тысяч домов ИЖС. У нас, похоже, пошли по другому пути: развивают малоэтажную многоквартирную застройку. Например, в Пушкинском районе ЛСР строит квартал «Пулково Lake».

Рано или поздно до нас эта мода дойдет. Как и таунхаусы далеко не сразу прижились. Сейчас эти комплексы, которые несколько лет назад очень сложно продавались - «Кантеле», «Сестрорецкие Дубки» - вполне успешно перепродаются, сдаются в аренду, все в них нормально. И постепенно МЖК станет переходным форматом к загородным домам, к зонам ИЖС.

Тем более - далеко не все могут позволить себе содержать загородный дом, это дорого.

 

Беседовал Дмитрий Синочкин