Мобильная версия для смартфонов и планшетов

«Пригород» напоминает: появилась возможность строить индивидуальные дома по договорам с использованием эскроу-счетов; ужесточаются условия использования участков в собственности («про запас» не оставить - накажут за несвоевременное освоение или за «неиспользование по назначению»).

Малый бизнес и ИП обложили дополнительными налогами (всех, кто зарабатывает более 60 млн рублей в год). Постановка недвижимости и участков на кадастровый учет превращается из права - в обязанность. Взамен власти пообещали освободить частных застройщиков в сфере ИЖС от налога на добавленную стоимость (с 1 апреля), но как будет работать эта льгота - пока не ясно.

В СМИ активно обсуждают все новые эпизоды мошенничества недобросовестных подрядчиков с льготной ипотекой: потерпевших уже насчитали несколько тысяч, ущерб - на миллиарды.

А из верхних эшелонов доносится знакомое: «Давай-давай!»: вице-премьер РФ Марат Хуснуллин считает, что в 2025 году получится построить больше частных домов, чем в рекордном 2024-м.

В такой ситуации важно не делать резких движений, а наоборот - как следует взвесить риски и возможности. Редакция «Пригорода» поможет - собирая и публикуя оценки и мнения компетентных специалистов.

Мнение эксперта

Сергей Балуев, коммерческий директор «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

- Рост объемов строительства и ввода в эксплуатацию объектов ИЖС напрямую зависит от доступности ипотеки. Программы субсидирования ипотечных ставок или расширение стандартных ипотечных продуктов позволят значительно увеличить спрос и, как следствие, темпы строительства.

Не менее важный фактор - развитие инженерной инфраструктуры. Девелоперы зачастую сталкиваются с тем, что в тех местах, где нет мощностей, приходится вкладывать много ресурсов в подведение коммуникаций (электричества, газа).

 Эффективной мерой поддержки могла бы стать государственная или региональная программа, компенсирующая затраты девелоперов на строительство инфраструктуры для газификации и электрификации новых кластеров, коттеджных поселков и территорий для ИЖС.

Еще один аспект - уведомления о начале строительства: многие из возможных для реализации или реализуемых КП расположены на землях с ВРИ «для ведении дачного строительства» или «под садоводческие нужды». Там можно законно строить жилые дома и регистрировать их в Росреестре.  Но для банков требуются уведомления, которые администрация не может выдать.  Это ограничивает количество объектов, продаваемых в ипотеку.

Семейная ипотека в связке с эскроу-счетами, безусловно, будет востребована. Этот механизм делает рынок прозрачнее и безопаснее для покупателей. Мелкие игроки рынка, которые раньше предлагали бюджетные варианты, привлекая клиентов низкой ценой, а затем увеличивали смету в процессе строительства, теперь не смогут работать по такой схеме.

Также исчезнет ситуация, когда банки финансировали проекты на 100% заранее, а строительные компании, по разным причинам, не выполняли свои обязательства. Теперь те, кто заходит в сделку, строит либо за свой счет, либо с помощью кредитования в банках.

Конечно же, использование эскроу-счетов напрямую влияет на стоимость строительства. Банковские проценты и новые законодательные изменения, в частности связанные с НДС, неизбежно закладываются в конечную цену продукта. Не секрет, что строительство частных домов подорожало примерно на 30% по сравнению с серединой прошлого года.

Также стоит учитывать сумму, на которую ориентируется покупатель. Средний чек сделки (участок + дом) в Ленинградской области составляет 13–16 млн рублей, и клиенты ожидают получить за эти деньги дом «под ключ». В таких условиях особый спрос могут получить модульные или другие префаб-технологии, которые позволяют снизить стоимость строительства без потери качества. Исходя из этих тенденций, строительные компании будут вынуждены искать пути оптимизации — как в комплектации домов, так и в благоустройстве территории.

Решающим фактором останутся процентные ставки и условия банков. Именно они определят, насколько активно будет развиваться ипотека на загородном рынке.

В Ленобласти комплексные проекты развиваются медленнее, чем в Подмосковье. Одна из причин — высокая доля земель под дачное строительство и СНТ. В Московском регионе больше земель населенных пунктов с разрешенным видом использования под ИЖС, а перевод участков и подведение коммуникаций насколько я знаю, там организованы несколько иначе.

Основное инфраструктурное ограничение — нехватка централизованных инженерных сетей и мощностей для подключения новых массивов. Для девелопера это серьезные затраты, которые существенно повышают порог входа в такие проекты и увеличивают экономические риски - что отражается в конечной цене.

В Москве и Подмосковье уже есть примеры участия государства в развитии инфраструктуры: субсидирование процентных ставок на строительство или поддержка в подведении коммуникаций на муниципальном уровне. В Ленинградской области о подобных программах я пока не слышал.

Кроме того, в Москве больше покупателей, ориентированных именно на переезд из города, с хорошим бюджетом, тогда как в Ленобласти спрос сосредоточен в основном на дачном сегменте - участках для сезонного отдыха или с возможностью дальнейшего строительства. В итоге спроса на конечный продукт здесь ниже.

Чтобы ситуация изменилась, необходимы доступные для клиента инструменты финансирования. Также необходимы системные меры: развитие инженерной инфраструктуры, господдержка и изменения в строительной политике. Я считаю, таким образом можно создать условия для появления крупных комплексных проектов ИЖС в нашем регионе.