Декабрь — время подводить предварительные итоги года в жилищном строительстве.  Официальные результаты будут в январе, но после затяжных праздников на них мало кто обращает внимание.

По итогам года в Ленобласти сдадут больше жилья, чем в 2022-м. За 11 месяцев в регионе уже ввели 3,84 млн кв. м жилья, из них 1,44 млн — многоквартирные дома, 2,4 млн — индивидуальные. Во-первых, обошли Петербург: у соседей за январь-ноябрь ввели в эксплуатацию около 3 млн кв. м. Во-вторых, уже понятно, что будут превышены собственные показатели прошлого года (3,96 млн кв. м). В-третьих, при всех оговорках, все-таки вводились не только новые «человейники»; завершались долгострои, строилась социалка, расселяли граждан из аварийного фонда.

Больше всех квартир в новостройках Ленобласти за 11 месяцев (с января по ноябрь) реализовала Группа ЦДС: более 3,9 тысячи лотов на общую сумму 23,4 млрд рублей. По доле рынка и объему выручки компания опережает ближайших конкурентов: ПИК — 1880 сделок (11,1 млрд рублей) и «Евроинвест» — 1,6 тысячи продаж на 11 млрд рублей. У ЦДС — 19,3% рынка, у ПИКа — 9,2%, «Евроинвест» контролирует 9% первичного рынка региона.

Самые просторные квартиры продает объединение «Строительный трест»: средняя площадь лота — 62 кв. м. Самые дорогие лоты реализует компания «Арсенал»: 10,2 млн рублей (тоже в среднем, конечно).

Это распределение стоит зафиксировать. Потому что с 23 декабря начнется новая история: вступают в силы ограничения для льготной ипотеки, предусмотренные в постановлении правительства № 1266. Первоначальный взнос по программе ипотеки с господдержкой увеличивается с 20 до 30%, максимальная сумма кредита ограничена — 6 млн рублей. (Было — 12 млн рублей.) Кроме того, банки начнут следить, чтобы ушлые граждане не могли извлекать из льгот прибыль: субсидированной ипотекой можно воспользоваться только один раз.

Около 80% квартир в новостройках на территории региона попадает в параметры новых льгот: общая стоимость — 9 млн, 3 млн — собственный взнос, 6 млн — кредит под 8%. В конце года, по данным сервиса DataFlat.ru, в ипотеку продавалось 86% жилья на первичном рынке ЛО. Из них 45% — по программе с господдержкой (https://t.me/dataflat).

Общее торможение спроса неизбежно: многие из тех, кто собирался купить жилье, на увеличение первого взноса не рассчитывали. «Лишний» миллион — не шутка, его еще надо собрать (накопить). С другой стороны, часть клиентов перетечет в Ленобласть из городских новостроек: там новым критериям соответствует лишь 45–46% вариантов в листингах. Желающих брать кредит не под 8%, а под 17–18%, крайне немного.

Попробуем объяснить на пальцах. Допустим, гражданин присмотрел себе приличную квартирку стоимостью 10 млн рублей. Допустим, 3 млн рублей (30%) — собственный первый взнос. До 23 декабря он мог расссчитывать на льготную ипотеку с господдержкой под 8% годовых, взять ипотеку на 7 млн и 25 лет будет выплачивать по 54 тысячи в месяц. Неприятно, но не смертельно. А с 23-го предельная сумма кредита — 6 млн, льготы не положены, и по ставке 18% ежемесячный платеж составит 106 тысяч рублей. Почувствуйте разницу!

Застройщики в 2024 году станут придерживать выпуск новых ЖК в продажу. «Проекты запускаться, конечно, будут, но с большой осторожностью и предельно понятные по бизнес-модели, — говорит Иван Носов, директор по рекламе и маркетингу Группы ЦДС. — Скорее всего — из запасов, из того, что было заготовлено, где часть затрат уже осуществлена по прежней себестоимости».

«Важно сейчас не поддаваться искушению и не начать жертвовать качеством и дополнительными опциями ради призрачной экономии. — комментирует — Максим Жабин, заместитель генерального директора "СК ЛенРусСтрой". — Пауза в покупательской активности, конечно, будет, но и отложенный спрос продлжит накапливаться. В итоге объем продаж восстановится, возможно, даже вырастет при возвращении ставок ипотеки к нормальным значениям».

Табл. 1. Рейтинг застройщиков по результатам продаж за 11 мес., Ленобласть

Данные DataFlat.ru

Таб. 2. Зарегистрированные ДДУ, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам, шт.

Данные DataFlat.ru