В ноябре 2022-го в Ленобласти граждане поставили на кадастровый учет 500 частных жилых домов: 386 — со статусом ИЖС и 114 домов в садоводствах. С одной стороны, резкое снижение показателей: в октябре жилой фонд региона пополнился на 1802 дома. То есть регистрация новых домов в ноябре сократилась в 3,6 раза. С другой — за 11 месяцев в регионе прибавилось 18 325 частных домовладений. В прошлом году за тот же период — 16 622 дома. То есть по совокупности — рост.

На вторичном рынке участков ИЖС и садовых наделов — без отклонений: в ноябре зарегистрировано 5486 сделок, в 1,4 раза больше, чем в 2021-м (3886 продаж). А всего в этом году с января по ноябрь сменили собственника 66 430 участков со статусом ИЖС, СНТ или ДНП — на 16,5% больше, чем в прошлом.

Динамика купли-продажи готовых домов тоже не вызывает опасений: за ноябрь в Ленобласти было подписано 2164 сделки. Поменьше, чем в октябре (2748 договоров), но больше, чем, например, в апреле, мае или июне (до 2000 в месяц).

Федеральные чиновники и финансисты из крупных банков охотно рассказывают о растущем влиянии на загородный рынок льготной ипотеки. Участники рынка отмечают, что значимость этого фактора растет. Заметим только, что несколько тысяч кредитных сделок — это пока даже не капля в море, а показатели в пределах статистической погрешности. По итогам года в общих показателях ввода жилья более 60% составят индивидуальные дома — более 350 тысяч. Кроме того, для подавляющего большинства покупателей проблема с ипотекой (брать или не брать) решается в зависимости не от ставки. А от возможности связывать себя долгосрочными — на десятки лет — обязательствами. С градусом неопределенности.

Мнения экспертов

Алексей Васильев, руководитель компании «Вилла Эксперт»:

– Наметившееся относительное затишье на рынке загородной недвижимости связано не столько с сезонностью, сколько с экономическими и политическими событиями. Количество звонков и просмотров в октябре-ноябре снизилось ориентировочно на 20%.

Как правило, осенний сезон на рынке — достаточно активный период: многие клиенты, возвратившись из отпусков, стремятся завершить покупку до новогодних праздников. В текущем году обычного сезонного увеличения спроса не наблюдалось.

Участки зимой меньше пользуются спросом. Как правило, клиенты стремятся совершить сделку с весны по осень. Связано это с двумя факторами: зимой участки покрыты снегом, проблематично детально оценить рельеф. Да и возведение фундамента под будущий дом зимой сложнее и дороже (особенно в случае бетонных фундаментов). 

В последнее время по нашим проектам (поселки AquaDolce и «Павловский квартал») отмечаем увеличение числа заявок и сделок с объектами, которые подходят под льготные программы кредитования (с субсидированными ставками). Частных инвесторов на рынке крайне мало.

Часть клиентов занимают выжидательную позицию в надежде на то, что цены на недвижимость будут падать, а строительные материалы — дешеветь (причем по строительным материалам снижение мы действительно набдюдаем). На рынке формируется отложенный спрос. В прошлые периоды формирование такого отложенного спроса приводило впоследствии к резкому всплеску активности при появлении первых же позитивных новостей и, соответственно, росту цен и количества сделок.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– На загородном рынке была заметная просадка — с 21 сентября и примерно до середины ноября. Затем пошел небольшой рост. Не до максимального (послепандемийного) уровня, но с каким-то приближением к показателям 2019 года. Кроме того, действует сезонный фактор. Летом больше ездят и смотрят; осень-зима — период принятия решений. У нас идут сделки, мы принимаем залоги.

Снизилось влияние «срочных продаж», связанных с отъездом части владельцев. На какой-то период встретились два потока: одним надо было быстро реализовать свою загородную недвижимость, другим — пристроить свободные средства, и все это на фоне искусственно заниженного курса и ограничений на обращение валюты. Сейчас рынок более-менее стабилизировался.

В дальнейшем уровень средних цен будет зависеть от инфляции, от цен на нефть и прочих мароэкономических факторов, а они, в свою очередь, — от геополитики. Полагаю, заметного движения цен в ближайшее время не будет. Плавное снижение (в связи с общим снижением доходов) более вероятно, чем рост.  

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

– В тенденции снижения играют роль и сезонный, и геополитический факторы.

Пока сезонный фактор считаем основным. Его нетрудно проследить по ежегодной статистике продаж. Зимой реже покупают участки, и договоры подряда зимой заключают реже: фундамент раньше апреля не начать. Влияние геополитических событий будет нарастать. Вначале они способствовали росту продаж: на панике некоторые люди бросились в банки снимать деньги и покупать загородную недвижимость. Сейчас это влияние исчерпано. Количество звонков и просмотров после 21 сентября сократилось примерно на 50%. Теперь геополитический фактор станет работать в сторону снижения продаж. И это влияние будет носить долгосрочный характер, экономика входит в период снижения темпов экономического роста, с возможной рецессией и естественным снижением покупательской способности граждан.

К существенным факторам, которые будут работать на понижение, относим:

- глобальную тенденцию снижения цен на нефтепродукты, сокращение выручки российских импортеров нефтепродуктов и, соответственно, отчислений в бюджет;

- прогнозируемую девальвацию рубля, что приведет к росту цен на сократившийся импорт (включая лекарства, параллельный импорт автомобилей, компьютеров и пр.).

Многие инвесторы, купившие в участки в прошлом году, только заканчивают строительство домов и пока их не продали. Постепенно, по мере продаж построенного, активность инвесторов на земельном рынке будет восстанавливаться.

Стратегия выжидания, которой придерживаются некоторые клиенты и инвесторы, вряд ли будет успешной. Тенденция снижения цен на пиломатериалы и металлы пока продолжается, но гораздо слабее, чем в предыдущие периоды. А вот сезонное снижение обычно в декабре достигает дна, и с весны начинается восстановительный рост.

Табл. 1. Регистрация домов ИЖС и жилых домов в СНТ

Здесь и далее — данные Управления Рореестра ЛО

Табл. 2. Продажи участков со статусом ИЖС, СНТ, ДНП

Табл. 3. Продажи участков со статусом ИЖС, СНТ и ДНП, шт.

Табл. 4. Дома СНТ, регистрация

Табл. 5. Дома ИЖС, регистрация

Табл. 6. Договоры купли-продажи, жилые дома. 2022 год, шт.