Ситуация предгрозовая. Вроде и солнышко, но воздух становится тяжелее, и у горизонта что-то погромыхивает. Граждане вроде бы готовы еще занимать и занимать у банков. Вот с отдачей, похоже, будут проблемы.

Общий фон

Если судить по набору обычных показателей, все замечательно.
В целом по России за первое полугодие 2018-го выдано 663 400 ипотечных кредитов на общую сумму 1,31 трлн руб. Это на 57% больше, чем в первом полугодии 2017-го, если считать в штуках, и на 69% — если в деньгах.
Ипотечный портфель банковской системы за год вырос на 12% и достиг 5,9 трлн рублей.
По оценкам аналитиков «Дом.рф», с использованием ипотечных кредитов заключено 54% сделок в новостройках и 44% сделок на вторичном рынке.
Чиновники рапортуют: «пузыря» опасаться не надо! Доля ипотеки в ВВП сравнительно невелика по сравнению с европейскими, да и развивающимися странами, ставки — на минимуме, население платит аккуратно (доля просроченных кредитов — всего 2%). И делают бодрый вывод: ипотека — главный драйвер жилищного строительства!
В том-то и беда.
В официальных отчетах не упоминают о том, насколько средний доход россиянина отличается от дохода гражданина ЕС, не любят сравнивать кредитные ставки «у нас» и «у них». И уж совсем за кадром остаются житейские истории: как живется домохозяйствам после выплат банкам.
Хотя отдельные репортажи на эту тему стали появляться. На популярном ресурсе Lenta.ru — материал «Жить стало очень хреново». С подзаголовком: «Откровения россиян, которые взяли ипотеку и пожалели». На сайте журнала «Сноб» — материал «Пока жива, буду платить». О том, как живет «самый закредитованный город России» (Киров). Это очень познавательное чтение. По крайней мере, проблема вышла в пространство публичных дискуссий.
В Центробанке вряд ли читают эти статьи, но считают нужным заявить: растет доля необеспеченных потребительских кредитов, которые граждане берут, чтобы закрыть первый взнос по ипотеке… И ЦБ это тревожит. Как и рост доли ипотеки с первым взносом 10–20%.
Аналитики «Эксперт РА» отмечают сокращение ипотеки в столичных новостройках: с 40–45% до 30 %. Перераспределение кредитов идет в пользу вторички. Эти данные расходятся с показателями «Дом.рф», приведенными выше.
Еще один важный момент: по данным Росстата, в общем объеме сданного жилья сокращается доля многоквартирных домов, растет доля ИЖС. В 2017 году за первое полугодие сдали 16,5 млн кв.м в МКД, 11,5 млн — ИЖС. В 2018-м — 13,7 млн кв.м МКД, 15,3 млн — ИЖС… Это ни хорошо, ни плохо, просто в строительстве частных односемейных роль кредитной поддержки минимальна. И ставки совсем другие.

Петербургская специфика

В Петербурге все по-прежнему: количество ДДУ за первое полугодие выросло в полтора раза (38 384 договора). А ипотечных сделок зарегистрировано 63 184 — на 58% больше, чем в январе — июне 2017 года.
В нашем регионе отмечена другая тревожная тенденция: спрос ощутимо смещается от крупных проектов заКАДья — в городскую черту. Все больше комплексных новостроек на окраинах, все больше интересных предложений в бывшем «сером поясе»… Для клиентов это неплохо — есть из чего выбирать. Но как поведут себя областные застройщики, на которых одновременно свалятся: отток клиентов, новые требования регулятора (поправки к 214–ФЗ) и рост себестоимости (например, с переходом на проектное финансирование)?
А ипотека в Петербурге, похоже, подошла к критической отметке. Дальнейший рост будет ограничен существующей закредитованностью. Уже в начале 2017-го Северная столица уверенно заняла место в лидирующей группе регионов с самой большой кредитной нагрузкой. В Москве насчитывалось 1,9 млн заемщиков, в Петербурге — 1,24 млн. Но у нас-то населения в 2,5 раза меньше!
К началу августа 2018-го среднестатистический москвич (включая пенсионеров и младенцев) задолжал банкам (по всем видам кредитов) 73 700 рублей. Средний петербуржец — 76 640. Опять же: это не катастрофические цифры. Но при утешительных расчетах средних доходов стоит учитывать, что каждый (средний) горожанин 9–10 тысяч из своих прибытков отдает банкам…
Про зарплаты и доходы горожан стоит, наверное, упомянуть отдельно. Смольный (в августе) заявил, что средняя зарплата петербуржцев приблизилась к отметке 60 тысяч рублей в месяц. Всем, наверное, интересно: как получаются такие забавные цифры? Ну, например… Возьмем самые нищие сферы — культура, образование, здравоохранение. Считаем.
Маэстро Валерий Гергиев за 2016 год (более поздних данных нет) официально заработал 154 млн рублей. То есть — 12,83 млн в месяц. Допустим, у него в Мариинке трудятся 500 человек — музыканты, бутафоры и т.д. И получают, допустим, по 10 000 рэ. Средний доход по театру будет в этом раскладе 35 595 рублей.
Или взять образование. Доход ректора Горного университета Владимира Литвиненко в 2016 году составил 195 687 тысяч рублей. Предположим, у него в вузе трудятся те же 500 человек — профессора, уборщицы и т.д. И тоже все получают по «десятке». (Ну, предположим.) Среднедушевой доход по конкретному учреждению — 42 500 рэ в месяц.
При резком разрыве в доходах считать средние показатели — нечестно и ни к чему. (Тем более, что в «средних зарплатах» не учитываются налоги — 13% НДФЛ.) Равно как нечестно считать зарплаты в городе, где треть — пенсионеры. Гораздо интереснее — медианные доходы. (Половина граждан получает выше медианы, половина — ниже.) Или модальный показатель: сколько получает самая большая группа населения. Но этих цифр от Петростата вы не дождетесь.
А на подходе — «черные лебеди»: пенсионные хитрости власти, повышение НДС и неясные, но малосимпатичные последствия новых санкций. Что неизбежно вызовет к жизни рост валютного курса, рост инфляции и повышение кредитных ставок.
На месте застройщиков я был бы очень, очень осторожен с выводом на рынок новых проектов.