В январе в России строители вывели на рынок около 2 млн кв. м в новых ЖК — 44,5 тысячи квартир. На треть меньше, чем в январе 2024-го. В феврале экспозиция квартир в новостройках сократилась еще на 6–7% (по расчетам ЦИАН и компании «Этажи»).

Причины очевидны: сокращение спроса (из-за отмены льгот) и высокие издержки (из-за дорогих кредитов). Есть и другие причины, но эти главные.

А в частном строительстве — все ровно. Льготной ипотеки нет — так ее и раньше не было. Дорогие кредиты гораздо сильнее влияют на объект с циклом строительства 2–3 года, чем на частную стройку в полгода-год.

И Ленобласть на общем фоне даже выделяется: в нашем регионе больше всего вводят ИЖС в расчете на душу населения!

За первые два месяца 2025 года в жилом фонде Ленобласти прибавилось 22 многоквартирных дома — в общей сложности на 5586 квартир, более 313 тысяч кв. м.

А в частном секторе за два месяца прибавилось 7364 дома, общая площадь жилья в ИЖС составила 935 517 кв. м — втрое больше, чем в многоквартирной застройке.

При этом жилье в МКД более-менее обеспечено «социалкой», медициной и парковками — по нормам. А вот насчет ИЖС — неизвестно. Федеральные чиновники призывают наращивать ввод индивидуального жилья!

Но развитие индивидуальной застройки ведет к появлению новых проблем. Возникают жилые массивы, практически не обеспеченные социальными объектами. Неважно с дорогами; совсем никак — с медициной. Будут ли эти факторы — в перспективе — тормозить дальнейший рост ИЖС?

Экспертные мнения

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:

– Торможение ввода ИЖС может случиться, если муниципалитеты начнут искусственно ограничивать строительство из-за нехватки социалки и «навешивать» социальные обязательства на застройщиков при переводе земли или при согласовании проектов (ППТ). Застройщики могут реагировать на снижение спроса в тех местах, где социальных объектов недостаточно. Это долгая история, в ближайшие несколько лет формат «нарезка без инфраструктуры» еще сможет жить за счет низких цен. Но в перспективе таких проектов должно становиться все меньше, именно из-за сокращения спроса.

Детских и медицинских учреждений в массивах частной застройки всегда не хватает, но появляются частные садики, детские клубы и пр. По нашему поселку «ПриЛЕСный» видно, что жители сами развивают коммерческие инициативы: выпечка, продукты, услуги косметолога. У нас построены Соседский центр, магазин, организована доставка; жители арендовали и организовали два детских клуба. С помощью девелопера и УК эти вопросы отчасти можно решать. Скорая помощь выезжает неплохо, и частная тоже. Зависит от расстояния до населенного пункта.

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

– Наличие социалки — фактор, несомненно, важный, но не в ближайшей перспективе. Люди, выбирая место для ИЖС, либо ориентируются на уже существующие объекты социальной сферы, либо собираются решать эти проблемы как-то иначе: возить детей и пр. Это фактор менее важный, чем стоимость кредита или объем затрат на строительство дома.

Постепенно, с отставанием, но социальные объекты будут появляться. Не так системно, как в проектах многоквартирной застройки, но все же. Сначала появится коммерческая медицина, потом страховая.

Люди, выбирающие жилье в коттеджных поселках, изначально учитывают эти условия. У них нет убежденности, что им все должны предоставить по месту жительства. Бюджет в этом точно не будет участвовать.

Александр Жулин, ведущий специалист по недвижимости компании «“Адвекс“ на Академической»:

– Считаю, что новой тенденцией станет создание продуманной концепции и проектов поселков, в которых предусмотрены инфраструктурные объекты: детские сады, медицинские пункты, школы, спортивные учреждения, бассейны, кафе, магазины. Отсутствие инфраструктуры существенно и негативно влияет на принятие решения о строительстве жилья гражданами.

В то же время может измениться схема взаимодействия между крупными игроками на рынке ИЖС и подрядчиками. Более крупные компании будут чаще выступать в роли девелопера, который выстраивает концепцию поселка, строит инфраструктуру и продает земельные участки, при этом отказывается работать с подрядом по новой схеме взаимодействия (банк, заказчик, подрядчик). Такое явление мы с вами уже видим в проектах ГК «Самолет».

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

– Разрыв между вводом многоквартирных домов и частной застройкой будет сохраняться или даже расти. В числе ближайших тенденций — замедление темпов сдачи МКД в эксплуатацию и замедление вывода новых проектов. Из-за высокой ключевой ставки и остановки массового льготного кредитования.

Разница между МКД и ИЖС — не только в параметрах и технологиях, но и в аудитории. Покупатели (и заказчики) ИЖС — это средний класс, предприниматели. Люди, которые всего добились сами и привыкли решать свои проблемы, не полагаясь на помощь государства.

Под массивы ИЖС в разных районах и населенных пунктах никогда не планировались социальные объекты. В лучшем случае — дороги и инженерия, и то далеко не всегда. Теперь эти участки осваиваются и постепенно застраиваются.

Ввод в эксплуатацию ежемесячно от двух до четырех тысяч новых домов во всех районах ЛО не влечет за собой никаких обязательств со стороны администрации или бюджета. Принимая решение о покупке (или строительстве) ИЖС, эти люди как-то предусмотрели, что будут делать с образованием детей, куда их возить и т. д.

Полагаю, что в пригородах постепенно начнут развиваться частные школы, детские клубы и т. д. Это более вероятно (и более логично), чем строительство за счет бюджета. Отсутствие социалки не станет тормозом для отрасли. А вот разрешить некоторое разнообразие форм обучения — пошло бы на пользу.