С 1 марта вводятся эскроу-счета для подрядчиков — в обязательном порядке, если для оплаты договора подряда будет использована семейная ипотека (186-ФЗ от 22 июля 2024-го). В остальных случаях действует принцип свободы договора.

Вступают в силу поправки к Земельному кодексу: на строительство дома отводится три года с момента получения права собственности на землю (487-ФЗ от 26 декабря 2024 года). Два года дается, чтобы начать стройку (хотя бы фундамент). Участок может быть признан неиспользуемым, если на нем за три года ничего не построено (https://vprigorode.ru/news/2024-12-20/postroil_-_vnesi/).

Эксплуатировать дома ИЖС можно будет лишь в том случае, если они поставлены на кадастровый учет. Регистрация построек становится не правом, а обязанностью. Минимальные сроки должны установить регионы. (Предположительно — от месяца до полугода.) За нарушение — штраф: для граждан — от 1,5 до 2 тысяч рублей, для должностных лиц — от 3 до 4 тысяч, для юрлиц — 30–40 тысяч рублей. (КоАП РФ, статьи 19–21.) Еще один важный момент: участки ИЖС можно будет использовать только по назначению. Магазины, туристические объекты — под запретом.

Также в законе 487-ФЗ предусмотрен запрет на сделки с участками, для которых не установлены (и не внесены в ЕГРН) границы. Под запрет также попадают сделки с домами, построенными на участках, не прошедших межевание (https://vprigorode.ru/news/2025-02-13/poslednye_kadastrovye_preduprezhdenye/).

Также 1 марта вступит в силу Федеральный закон № 307-ФЗ (от 8 августа 2024 года) — «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ». Он дает возможность штрафовать собственников за «неосвоение земли». Штраф будет зависеть от кадастровой стоимости. Для граждан — от 1% до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тысяч рублей; для должностных лиц — 1,5–2%, не менее 50 тысяч; для компаний и организаций — 3–5%, не менее 400 тысяч рублей. Срок для освоения участка — три года, отсчитывается с 1 марта 2025-го. Впрочем, штраф может прилететь и раньше (https://vprigorode.ru/news/2024-11-07/otlozhennyy_shtraf/). Закон касается владельцев земли в населенных пунктах, а также в СНТ и огороднических товариществах. Крайняя мера — изъятие участков.

Из этой картинки обновлений законодательства — два вывода. Первый очевиден: бюджету очень нужны деньги, а граждане — «вторая нефть». И второй: собственность перестает быть бесплатной и безусловной. Ну, представьте: у вас есть автомобиль. И если вы на нем не ездите — получите ежегодные штрафы, и так вплоть до изъятия…

Экспертные мнения

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:

– Экспансия «эскроу» продолжится, и постепенно такая схема станет нормой рынка. Особенно после снижения ключевой ставки и появления у застройщиков возможности нормально кредитоваться на период строительства. В перспективе на рынке останутся крупные компании (для них условия кредитования мягче), а рынок ИЖС станет прозрачнее.

Установленный срок — три года на строительство дома — ограничит покупки участков на перспективу. Продолжится заданный ранее тренд на быстрое строительство, когда владелец участка не растягивает строительство на годы, а приступает к стройке сразу или, по крайней мере, в ближайший год. Возможно, что это укрепит тренд на комплексные проекты, в составе которых продают готовые дома или участки с подрядами, вместо популярной сейчас продажи участков без подряда.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Для поддержки демографического роста населения РФ и одновременно поддержки строительного сегмента введена семейная ипотека, которая позволяет при низкой ставке 6% молодым семьям реализовать мечту о семейном гнездышке. Банкам, которые выдают семейную ипотеку, государство компенсирует разницу между ключевой и льготной ставкой плюс еще 3% «бонус». Одновременно вводится система эскроу-финансирования, цель которой — защитить от рисков недостроя частных заказчиков, строящих по договорам строительного подряда индивидуальные дома. Компании, аккредитованные в банках под право работать по системе эскроу, в зависимости от конкретных условий платят банкам проценты за предоставляемые деньги на стройку. Но банкам этого мало. Они придумали взимать комиссию со строительных компаний за раскрытие эскроу-счетов. После подписания акта сдачи-приемки дома строительная компания не может получить свои деньги с эскроу-счета бесплатно. Если она хочет их получить в ближайшие дни, то банк просит с нее комиссию в размере около 14% от суммы кредита! Если через 6 месяцев, то комиссия составит около 6%. На практике компании вынуждены закладывать эти проценты в себестоимость, а значит, повышать цену на дома на 6-14%. Если финансовые власти разрешат банкам устанавливать свои правила в отношении «скрытых» комиссий, то использование эскроу окажется не выгодным ни строителям, ни заемщикам, потому что цена в среднем вырастет на 20–25 %.

У закона с наказанием за «неосвоение» участков есть несколько целей. Во-первых, заставить население, имеющее участки, начать тратить деньги на стройку, а не держать на банковских депозитах. Во-вторых, ускорить регистрацию домов на участках с целью получения налогов на недвижимость. В-третьих, через три года можно будет изымать участки, выставлять их на торги и пополнять бюджет.

Остается непонятным, как государство будет поступать с участками в «первичной продаже». Это участки, которые принадлежат девелоперу, размежевавшему большой земельный массив в соответствии с выполненным проектом. Он построил дороги к этим вновь образованным «маленьким» участкам, подвел инженерные сети и выставил в продажу. Срок реализации участков в крупном проекте коттеджного поселка может составлять 6–8 лет. Будет ли государство изымать такие участки? Если да, то девелопер будет вынужден раз в три года перепродавать такие наделы «своим людям», при этом нести налоговые потери. Что приведет к росту цен на участки…