По темпам удорожания новостроек за год (11,5%) область впервые за долгое время обогнала спальные районы Петербурга. Но по стоимости строящегося жилья отстает от спальных районов на 43%, от удаленных городских территорий — на 26%, от пригородов — на 20%.

За февраль цены выросли во всех прилегающих к Петербургу районах; более других (1,6%) прибавил Всеволожский. Максимальный годовой прирост (плюс 14,9%) — в Ломоносовском районе, минимальный (8%) — в Тосненском. В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район: 167 125 рублей за «квадрат».

В популярных локациях цены в феврале изменились незначительно. Исключение — локация Романовка — Щеглово, где из листингов «ушел» сданный еще в 2022 году ЖК «Щегловская усадьба». С февраля 2024-го заметно — на 26,3% — подросли ценники в Сертолово: подорожали объекты в ЖК Sertolovo Park и «Новая история».

Самым дорогим местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом является Кудрово: более 200 000 рублей за квадратный метр. В нижней части рейтинга утвердились Романовка со Щеглово (меньше 100 000).

Количество областных объектов почти не меняется: год назад насчитывалось 101 ЖК в продаже, сейчас — 100. В наиболее интересных локациях самого представительного — Всеволожского района (63% проектов и 74% квартир) ассортимент обновляется почти незаметно. В Мурино реализуется 14 проектов, намного больше, чем в других локациях. В Мурино сосредоточено 30,6% всего областного предложения. На втором месте — Новоселье: десяток проектов.

За 12 месяцев доля области по количеству квартир в продаже увеличилась с 42 до 54%. И это — главный вызов и основная угроза. Потому что по количеству сделок областным застройщикам никак не удается набрать более 25–30%. Это значит: нет возможности для роста цен; увеличение цен обернется дальнейшим спадом спроса. И тогда в области может сложиться ситуация с перепроизводством нового жилья.

Таблицы к обзору можно посмотреть или скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/NuT2ORbgjgTH-A

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».

Экспертное мнение

Анна Новикова, эксперт по долевому строительству «Адвекс. Недвижимость»:

– Новостройки, как и вторичный рынок, постепенно приспосабливаются к новым условиям. У застройщиков не много инструментов. Основной — рассрочка. На вторичном рынке ее практически нет. На первичном есть предложения даже до семи лет. Но есть и риск, что такие договоры будут расторгаться. И такие случаи уже есть — по сделкам, заключенным два года назад. Люди ожидали, что ипотечная ставка снизится, а этого не случилось. Теперь не только застройщик возвращает средства, но и агент должен вернуть комиссию.

Так что агенты тоже опасаются рекомендовать покупателям заключение договоров рассрочки. Хотя у застройщиков сейчас можно найти шикарные условия — есть масса готовых квартир, в уже сданных домах, и застройщики согласны на рассрочку в 2–3 года и больше, без удорожания объекта. И готовы передавать ключи.

При этом в одной локации цены в готовых новостройках и в ЖК на стартовой стадии примерно одинаковые. Так влияют условия эскроу и проектного финансирования. Если в этом же месте есть готовая «вторичка», цены в ней будут на 20–30% ниже. У физического лица могут быть разные ситуации, кому-то надо срочно продавать.

Но я не думаю, что в ближайшей перспективе возможно заметное снижение средних цен на новую «вторичку». Даже по психологии: физлицам морально сложно продавать что-то дешевле, чем купили. Многие инвесторы сняли объекты с продажи, решили подождать. Чем хуже продается вторичка, тем больше предложения в аренде.

Меняется портрет покупателя: люди предпочитают новые дома, с «умными» решениями, фильтрами воды, обустроенной территорией и т. д.

Табл. 1. Динамика цен предложения на первичном рынке СПб и ЛО, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 2. Динамика цен предложения, по локациям ЛО, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 3. Структура предложения, по региону, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»