По расчетам специалистов портала «Мир квартир», в Ленобласти такое приобретение окупится за 13,7 года. Это еще неплохо: в столице цены так взлетели, что вернуть вложения раньше, чем за 20 лет, не получится!

И это при условии, что дом сдается круглый год, без перерывов, и без учета неизбежных вложений в ремонт. Так себе доходность. Впрочем, смотря с чем сравнивать. Конечно, в уме прокручивается: а вот купил бы доллары в 2008-м по 24 рубля, положил под матрас, а сейчас бы продал по 79. Номинально 24% годовых — поди плохо! Но и с долларом не все просто, и покупательная способность рубля изменилась, да и дом при любых раскладах останется в собственности — в отличие от валюты. Недвижимость надежнее. Для сравнения: по данным BN.ru, доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры последние 10 лет колебалась в пределах от 5 до 7% годовых, а с середины 2020-го, с началом роста цен, уверенно ушла ниже 5%.

Дом, получается, доходнее. Но: сезонность, проблемы с поиском надежных арендаторов и т.д.

Тем не менее аналитики сайта «Мир квартир» отмечают, что последние два года резко вырос спрос не только на покупку, но и на аренду домов и коттеджей: «Теперь на рынке сдаются даже те дома, что ранее стояли без жильцов месяцами. И сдаются порой не только летом, но и зимой».

Самые выгодные варианты арендных домов оказались в Приморском крае: доходность коттеджей составила 15,3% годовых, а окупаемость — всего 6,5 лет. Близкие показатели в Вологодской, Ярославской, Новгородской областях.

Самая низкая доходность и самая долгая окупаемость — на море, в столицах и на Кавказе. Потому что дорого. Оттого собственники и частные застройщики активно ищут варианты и обходные маневры: самострой (без официального разрешения), строительство жилья на участках, где это формально запрещено, и т.д.

Но не стоит полагать, что и в реальном мире, на фактическом рынке самая высокая доходность частных домовладений — в Приморье и Вологодской области. И можно купить там недорогой домишко и стричь купоны...

Цифры, которые приводит портал «Мир квартир», — они о другом. Об относительной стоимости домовладений по регионам, о ставках аренды — не более того. И — да: если вам удастся найти в Вологодской чудака, который, не торгуясь, снимет жилье сразу на год, тогда, конечно, будете в плюсе. Только где его взять.

И частные девелоперы, и домовладельцы в Крыму и Подмосковье отнюдь не дураки, когда покупают участки втридорога и переплачивают шабашникам: затраты большие, зато спрос гарантирован. И никто что-то не рвется в Вологодскую.

Потому что такие важные показатели, как объем спроса на аренду (сколько именно граждан желают снять и сколько собственников готовы сдать) вы не найдете нигде. Таких цифр нет, потому что не менее половины этого рынка — в глубокой тени. А без внятного представления о спросе рассуждение о доходности — это про «сферического коня в вакууме».

Комментарий эксперта

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Покупать дома для сдачи в долгосрочную аренду — это абсолютно невыгодно. По нашим объектам, что по домам, что по квартирам, цифры похожие: доход — 0,5% в месяц от средней за год рыночной стоимости объекта, если под жилье.

И максимум до 1% в месяц за объект, который законно можно использовать в коммерческой деятельности.

То есть окупаемость таких вложений — от 7 до 15 лет.

Для себя мы считаем доход не от рыночной стоимости сейчас, а от себестоимости на момент окончания строительства. Плюс к этому мы сами их строили, поэтому они и обошлись нам существенно дешевле продажной стоимости.

Здесь есть еще один важный «плюс»: добротный кирпичный дом служит 100–120 лет. Человек не проживет, наверное, столько, сколько ему такой объект может приносить постоянный доход.

Главное — чтобы повезло с арендаторами. Еще лучше найти «якорного» клиента, который возьмет не часть объекта (помещение), а весь целиком. Бизнес непыльный: получай себе деньги, если, конечно, не брать объект на хаускипинг. А если брать — дополнительная «копеечка» прибавляется к доходу от аренды.

Другое дело, если сдавать в краткосрочную аренду. За одни выходные можно месячную ставку по долгосрочной аренде «отбить». Зато сильно вырастает риск порчи имущества. Отношение арендатора такое: кто снимает дом на выходные, уж точно не будет менять ботинки на тапочки.

У нас есть случаи, когда нам по судебным решениям о возмещении убытков должны гораздо больше, чем мы получили дохода от такой аренды. Так что раз на раз не приходится.

Кстати, если дома в долгосрочную аренду несколько месяцев ждут арендатора — это еще оптимистично. Такой бизнес работает, когда объектов под сдачу много, и есть возможность маневра: от одного отказались, с других все равно какой-то доход поступает, пока ищешь замену.

Но это именно бизнес, а не «волшебная таблетка» и не счастливый лотерейный билет. Он требует квалификации, опыта и терпения. Плюс удача все равно нужна, конечно.

Табл. 1. Доходность и окупаемость частных домов в России

Данные mirkvartir.ru