Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Загородный рынок регионы выглядит вполне благополучно с точки зрения продавца или покупателя. Но рынок находится в глубоком кризисе, уверены застройщики, девелоперы и владельцы крупных земельных массивов. Интрига!

Что говорят факты и цифры. С января по август в регионе граждане заключили 46 тысяч сделок с участками. Построили 17 тысяч индивидуальных домов в поселках и садоводствах. Купили у частных лиц еще 16 тысяч домов с участками.

По всем позициям - «плюс» к предыдущим периодам, от 10% до 25%. Средний дом стоит 12 млн рублей, участок (если не вы…каблучиваться) - 300-400 тысяч рублей за сотку. Садово-ремонтный инвентарь в магазинах нарасхват. Рабочих рук не хватает. Два часа ухода за садом стоят 10 тысяч. И еще: в поселках соседи не говорят о политике. Может, кто и смотрит телевизор между прополками и поливом, но молча.

Какой уж тут спад.  

Иное дело - свежие (нераспроданные, не до конца обжитые) коттеджные поселки.  

Объем предложения в коттеджных поселках составляет 14,7 тысяч лотов, плюс 6%. В конце 2024-го этот показатель был немного скромнее: 13,9 тысяч лотов. В 2023-м - 15,7.

Структура: 77% (11,3 тысячи) - участки без подряда, УБП. Остальное - коттеджи, секции в таунхаусах и участки с подрядом, сообщает Консалтинговый Центр «Петербургская Недвижимость»..

Спрос: за шесть месяцев продано 2,2 тысячи лотов. В 2023 году застройщики провели 9 тысяч сделок, в 2024 году - 7600.

Покупатели, как всегда, охотнее приобретали УБП: с января по июнь купили 1,9 тысяч наделов (77% продаж). Скромный остаток составили коттеджи и участки с подрядом.

В этом году застройщики в своих коттеджных поселках в среднем проводят 370 сделок в месяц (на всех!!), в прошлом году получалось реализовать 630 штук, в 2023-м - 750, вдвое больше, чем сейчас. Для застройщиков финансовые потоки действительно сократились вдвое. Но это не так больно, как в многоквартирной застройке, где каждое юрлицо строит (по закону) один дом, и сокращение продаж вдвое означает (автоматически) либо остановке строительства, либо влезание в банковские кредиты.

 

Ипотека

По данным Центробанка, за первое полугодие в Петербурге и Ленобласти было выдано 29,5 тысяч ипотечных кредитов на ИЖС. За это время в регионе построили 15 245 новых индивидуальных домов, 13 748 построек перешли из рук в руки по договорам купли-продажи. Кроме того, ипотечные кредиты, конечно же, использовались гражданами для приобретения 39 339 участков со статусом СНТ, ИЖС, ЛПХ. Часть - какая, неизвестно - оплачена в кредит по льготной (6%), а часть - по рыночной ставке (в среднем 20% годовых).

Доля «семейной» ипотеки на загородном рынке есть; сколько она составляет - не вычисляется. В сбербанковском сервисе «ДомКлик» считают, что она составляет 3-5%.

В Ленобласти, по данным Росреестра, с 2020 года было зарегистрировано 2260 договоров сельской ипотеки. В 2024 году уполномоченный Россельхоз банк выдал 405 сельских кредитов на 2,1 млрд рублей. На строительство - 95 займов, на покупку готового дома - 310. Примерно 2% рынка... Под громкие заверения чиновников о ключевой роли ипотеки реальное влияние банковских кредитов на загородном рынке ничтожно: по факту - не более 5% сделок.

На писке процесса, год назад, в июне 2024-го, российские банки выдавали гражданам почти 60 тысяч кредитов на ИЖС, из них 47 тысяч - именно на строительство. Сейчас - 12,5 тысяч. Магия кончилась, волшебное слово «льготная ставка» больше не действует. (Особенно скептичны более 7 тысяч потерпевших, которые «купились» на льготы.

По факту часть кредита банк забрал обратно в качестве «комиссионных»; подрядчик скоренько слепил «из того, что было» фундамент, да и свалил на Бали. Заемщики осознали, что их надули (на Бали), да поздно. А теперь банк (по закону!) поднимет ставку до рыночной. И останутся потерпевшие с с фундаментом, платежами по 50-60 тысяч в месяц и с обещанием депутатов включить их в «госреестр потерпевших». Как будто это поможет вернуть деньги…)  

Для порядка напомним читателям: ЦБ РФ (в отличие от ДОМ.РФ) учитывает ипотеку не по месту залога, а по месту регистрации заемщика. Если петербуржцев купил в кредит домик под Выборгом, ипотечный займ будет учтен с статистике как петербургский.

Кроме ипотеки, «наверху» в ходу были и другие мантры: заводские домокомплекты, эскроу-счета и пр. лабуда. Она имеет примерно тот же смысл, что и «семейная ипотека для ИЖС» - см. выше.

Пугает то, что федеральные чиновники упорно рвутся «помочь сектору ИЖС. Не приведи Господь. Сейчас в ИЖС сдают на 17% домиков больше, чем в 2024-м. (У многоквартирных застройщиков - минус 10%).

И не то чтобы народ жмется: в Ленобласти средняя площадь частного дома - 137 кв. м. В формате ИЖС - 150 кв. м. Это в среднем. Лишь бы не начали помогать.

Но «помощь» спешит и на местном уровне. 20% земли надо отдать ветеранам СВО; для участков от 20 га - документация как на КРТ с отчислениями на школы и медицину…  

Загородные девелоперы уклоняются от эскроу, придерживают перспективные наделы; норовят перейти из ИЖС в садоводы: там меньше ограничений. И рассчитывают переждать неблагоприятную конъюнктуру. Если, конечно, власти не накроют «помощью» и господдержкой, как девелоперов МКД.

 

Имя Надежды - Эльвира!

«По итогам первого полугодия объем предложения в загородных поселках Петербурга и области увеличился, - комментирует Светлана Московченко, замдиректора КЦ «Петербургская Недвижимость». По сравнению с итогами прошлого года предложение пополнилось на 2,3 тысячи лотов - плюс 27% по сравнению с 1 полугодием 2024-го.

Спрос низкий, несмотря на летний сезон, годовые показатели продаж будут намного скромнее, чем в предыдущие периоды. Рынок вернулся в «доковидный» период.

На рынке остались те, кто хочет переехать за город на постоянное проживание или построить дачу. Есть спрос запрос на новые готовые к проживанию коттеджи (отделка, сантехника, кухня). Но такое предложение в организованной застройке крайне невелико: девелоперы тоже не хотят рисковать, себестоимость растет».

По мнению Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-ой Академии недвижимости», загородный рынок тормозят «потребительские экстремисты» (те, кто затягивает приемку построенных домов в расчете на компенсацию), недобросовестные юристы и некомпетентные чиновники.

Компания «ФАКТ», несмотря на сложную конъюнктуру, все же вывела на рынок в июле 2025-го проект бизнес-класса в Павловске. «Спад налицо, но он не навсегда,- уверен Алексей Баринов, руководитель направления группы «ФАКТ». - Кризис закончится, и на коне будет тот, кто сохранит до статочный портфель проектов. Потому что за снижением ставок немедленно начнут расти цены. Вряд ли это произойдет раньше первой половины 2026-го».

Ключевым фактором остаются деньги. Причем не цены, а возможности. «Пока банки дают 14-16% годовых, никто из моих знакомых предпринимателей не будет инвестировать в недвижимость, - уверен девелопер Вадим Новиков, организатор лучшего коттеджного проекта в регионе, КП «Оберег». - В элитке дела лучше, чем в загородном масс-маркете, мы заключили более 20 сделок по цене от 47 до 350 млн рублей. Но рынок придет в норму только после понижения ключевой ставки до 10-12%».

Это не скоро. Можно расслабиться и наблюдать. И лучше - за переливами воды, которые отражаются в густом прибрежном лесу на Красногвардейском или Нахимовском, чем за тенями на выщербленной стене доходного дома напротив…

Таблицы по ссылке