Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Редакция «Пригорода», если честно, не сразу поверила своим глазам. Ну, да, ИЖС растет, мы об этом пишем регулярно; в целом по стране доля ИЖС превысила половину от общего ввода в 2021 году. Как раз с 2021 года Росстат - так уж совпало - решил считать дома в СНТ «для постоянного проживания» наравне с ИЖС. И с 2021 года, с пандемии, так и пошло, что больше половины нового жилья в стране - частные дома. Ну, наверное, их доля в общем вводе - 60%...

Но не 80% же! Не четыре пятых!

А сейчас ровно так и получается. 79% ввода за первые два месяца 2025-го - дома ИЖС, и всего 21% - в многоквартирной застройке. Институт развития ДОМ.РФ приводит те же цифры…

Причем это ведь не «дорогие деньги» виноваты, не ключевая ставка до небес - сейчас в эксплуатацию сдаются многоквартирные дома, которые начинали строиться три-четыре года назад. До СВО. И были обеспечены проектным финансированием - по разумным ставкам…

И Ленобласть ровненько держится в тренде. Многоквартирная застройка - ввели за два месяца 313 тысяч кв. м, ИЖС - 915 тысяч кв. м. 25% и 75%.

В предыдущих материалах - например здесь: мы рассуждали о том, как будет развиваться ситуация с «перекосом» в пользу ИЖС и не станет ли тормозом дефицит социалки в низкоплотной застройке.

Не будем делать поспешных выводов и, тем более, строить какие-то прогнозы. Но обдумать этот тренд и его последствия - необходимо. Будем собирать мнения специалистов…

 

Рис. Виктора Богорада

 

Ввод жилья в РФ, млн кв. м. 

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Всего	82,2	92,6	102,7	110,4	107,8
МКД	42,4	43,5	45,5	51,7	45,5
ИЖС	39,8	49,1	57,2	58,7	62,3

Данные Росстата

 

Динамика ввода индивидуальных домов, Ленобласть, по годам

год	инд. домов, шт.	млн кв. м ИЖС	млн кв. м МКД
2021	16 814	2,28	1,1
2022	18 632	2,59	1,37
2023	18 835	2,49	1,693
2024	20 900	2,7	1,365

Данные Росреестра по ЛО

 

 

Таблицы к материалу можно скачать здесь

 

Мнение эксперта

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

- Да, цифры ввода частного жилья намного внушительней, чем показатели многоквартирного. Но тут надо сразу понимать, что нагрузкой на инфраструктуру это ляжет непропорционально количеству вводимых квадратных метров.

И вот почему: давайте сравним 1-3-комнатную квартиру в многоквартирном доме с частным одноквартирным жилым домом. В доме площадью 130-150 кв. м проживает такая же одна семья, от 1 до 5 человек, как и в квартире 45-80 кв.м. Поэтому нагрузку на социальную инфраструктуру правильней считать не по введённым квадратным метрам, а по количеству проживающих лиц.

При этом стоимость дома ИЖС (в той же локации, что и сравнимая квартира) гораздо выше, чем стоимость квартиры: просто хотя бы потому, что квартира сильно меньше. 

К сильному перекосу в нагрузке на социальную и другую инфраструктуру, трехкратное отставание МКД по вводу квадратных метров не приведёт. 

Также, насколько я знаю, при выделении новых участков под массивы ИЖС, перед формированием таких массивов, власти проводят анализ, прикидывают, насколько увеличится нагрузка на медучреждения, школы, сады, дороги, имеющиеся торговые площади.

И, если математика не сходится, то власти вставляют палки в колеса девелоперам. Это - в части, касающейся ИЖС. С дачными и садовыми объединениями все проще: на них никто никакую инфраструктуру не рассчитывает и они, застраиваясь, об этом знают заранее. 

Нередко те, кто покупает или строит дом ИЖС, имеют завышенную самооценку своих возможностей. Например, считает, что ЕГО, например, ребёнок должен ходить не в какую-то местную школу или сад, а в частную или престижную городскую. А вопрос с потерей уймы времени доставку чада туда и обратно относят на второй план.

Иногда все получается. Но случаются и ошибки, люди не всегда могут рассчитать свои возможности даже в плане затрат на завершение строительства с отделкой. Это приводит к обилию в продаже домов без отделки, а то и просто «коробок».  Кстати, такие не до конца достроенные также входят в статистику введённых в эксплуатацию домов ИЖС. 

Ещё один момент в разнице между владельцами новых домов и новых квартир, существенно влияющих на нагрузку на поликлиники: в квартиры вселяются люди почти всех возрастов , в том числе и пожилые и дети, которые требуют медобслуживания чаще, чем обеспеченные люди активного среднего возраста, которые обращаются к врачу только если уж действительно заболели (а и в этом случае - скорее к своим проверенным врачам), Именно вторая категория составляет целевую аудиторию ИЖС.  

Поэтому - да, МКД нагружают инфраструктуру в разы больше, чем частные дома.

А тормозиться ввод объектов ИЖС вряд ли будет. Во-первых, эти объекты строят не только девелоперы, но и сами граждане для себя. Во-вторых, граждане уже почувствовали прелесть отдельно стоящего жилья рядом с мегаполисом.

 Кстати, в довольно большом количестве даже старых садоводств (типа СТСН «Белоостров») есть даже свои медпункты.  По нашим наблюдениям, люди, которые готовы жить загородом, готовы и к тому, что больше времени надо будет потратить, чтобы получить социальную, медицинскую или образовательную услугу.

В наших проектах особых проблем это не вызывало.