Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Объем предложения год от года меняется не сильно. В начале 2023 года, по данным ЦИАН, в Петербурге и Ленобласти насчитывалось около 1,4 тысячи объектов дороже условной границы бизнес-класса - 30 млн рублей. В феврале 2024 года - 1120 лотов. Сейчас - около 1,6 тысяч домовладений по цене 30 млн +.

Если взять поправку на реальную инфляции, то получится, что картина не сильно изменилась.

Примерно то же самое и со спросом в организованной застройке. (Вторичку по техническим причинам, подсчитать нереально). За 2022 год в дорогом сегменте девелоперы коттеджных поселков реализовали 72 коттеджа и участка с подрядом класса А (элитка) и В (бизнес). За 2023 год, по расчетам экспертов Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», было продано около 60 дорогих домовладений, 2024 год - примерно столько же. «Основу спроса составили участки с обязательным подрядом, - комментирует Светлана Московченко, эксперт КЦ «ПН». - Сделки с готовыми строениями в структуре продаж были единичными, что связано с ограниченностью подобного предложения на рынке».

Объем предложения загородной элитки в петербургском регионе не растет, спрос тоже в лучшем случае стабилен. Это сильно отличается от ситуации в столичном регионе. По сведениям экспертов InterMark Real Estate, в 2024 году в Подмосковье напродавали дорогих домов на 270 млрд рублей - почти вдвое больше, чем по итогам 2023 года. Причем 80% продаж в прошлом году приходится на вторичный рынок. Потому что новых дорогих поселков критически мало. Аналитики зафиксировали в поселках 110 сделок, со средней суммой 250 млн рублей за лот.  (В 2023 году - 108 продаж, 116 млн рублей за лот).

В петербургских пригородах сделки такого «калибра» единичны. Видимо, правду говорят досужие обыватели: основные деньги крутятся в Москве…

Общее у двух рынок: дефицит предложения. И москвичи сетуют на то, что новые дорогие проекты почти не появляются, и в самом дорогом сегменте осталось всего около 100 лотов. И эксперты КЦ «ПН» отмечают: за 2024 год в продажу не вышло ни одного нового элитного проекта, и к началу 2025 года выбор был ограничен 12 поселками.

Вполне разумно: девелоперы не хотят рисковать. На запуск приличного проекта надо потратить 3-4 года и 100-200 млн рублей. А спрос не гарантирован: кто знает, как поведет себя геополитическая обстановка.  

Но, конечно, все участники рынка имеют ввиду манящую цифру: почти 57 трлн рублей находится на банковских счетах российских физлиц. Из них 40 трлн - на депозитах. Из них почти 4 трлн рублей - в петербургском регионе. И куда качнется эта сумасшедшая масса денег при первых признаках нормализации, можно только гадать. Многие надеются, что денежные потоки не обойдут и недвижимость.

 

«Оберег» - чемпион

 

Петербургский рынок загородного элитного жилья - более рационален, чем московский. Но нем меньше понтов и больше аргументов.

Чемпионом продаж по итогам года, бесспорно, стал КП «Оберег» (локация Репино-Ленинское). «У нас в КП «Оберег» конец 2024 года получился ударный, - говорит девелопер проекта Вадим Новиков. - За 2023 год, сразу после старта, мы продали 13 домовладений. За первые 10 месяцев 2024 года - еще два дома. И в ноябре-декабре заключили еще пять сделок. Сейчас в «Обереге» реализовано 21 домовладение». По словам Вадима Новиков, в конце прошлого года решение о покупке принимали люди, которые долго его откладывали и взвешивали. Основная часть сделок заключена в рассрочку. Есть единовременные оплаты, с большими скидками. Диапазон сделок - 60-200 млн рублей. Один дом будет построен за 400 млн рублей. В КП «Оберег» продолжаются работы по газификации и инженерному обеспечению поселка. В начале 2025 года застройщик в очередной раз поднял цену, на 10-15%.

Группа компаний «Олимп» сообщила о заключении 52 сделок в своих проектах «Форест Вилладж» (48 продаж) и «Репинская усадьба» (4 сделки). В первом полугодии застройщики подписали 31 сделку, во втором - 21 продажа. Прогноз на первое полугодие 2025 года - 2-3 сделки в месяц. «Форест Вилладж» не все аналитики соглашаются причислять к элите: здесь продаются, в том числе, участки под свободную застройку. Но поскольку надел здесь стоит от 1 млн до 2 млн рублей за сотку - вряд ли кто-то соберется возводить на дорогой земле непритязательный «каркасник».

Более 40 сделок во втором полугодии 2024-го прошло в проектах, которыми занимается агентство Puzzle Realty. По словам Мария Федоровой, управляющего партнера ГК Puzzle Realty, во втором полугодии спрос был примерно на 40% выше, чем в первом. Спросом пользовались и участки под застройку (в поселках «Арт Д’ЭКО», «Симагино Парк», «Солнечный Орнамент», «Балтийская Ривьера»), так и наделы с подрядом. Реализованы готовые дома: в КП «История Парк» - за 36,5 млн рублей, в поселке «Твоя Бухта» - 146 млн рублей, в КП «Медное Озеро 2» - 300 млн рублей. Есть спрос и на особняки в составе индивидуальной застройки, вне поселков.

По мнению Марины Федоровой, действие долгосрочных драйверов на загородный рынок остается неизменным: пост-пандемийное стремление к загородной жизни, ограничения на отпуск к Европе и др. На спрос будут влиять макроэкономические (инфляция) и геополитические факторы, а также темпы развития инфраструктуры. Наиболее вероятный сценарий - умеренный рост цен, связанный, в том числе, с дефицитом предложения.

2024 год стоит поделить на две части: до 1 июля и после, полагает Максим Хансон, руководитель АН Insiders. В первом полугодии рынок был относительно активным, во втором спрос заметно снизился. Всплеск интереса к дорогим домам в конце 2024 года, скорее всего был связан с реализацией отложенного спроса. Прогноз на 2025 год - умеренный.

Два дома было продано в начале прошлого года в КП «Ламбери» в Мистолово. Реализованы дома по проекту «Йорк», по цене около 58 млн рублей. Организаторы проекта «Ламбери» также объясняют спад во втором полугодии высокой процентной ставкой и неподъемной ипотекой.

Десяток-полтора лотов осталось в известном поселке «Медное озеро 2»; здесь также время от времени проходят вторичные перепродажи. Девелопер проекта, компания «Росса Ракенне СПб» пока воздерживается от афиширования новых планов.

 

Не без изъяна

 

Четкой общепринятой классификации проектов на рынке так и не сложилось; мы применяем вполне условное, хотя и общепринятое деление: 30-50 млн за домовладение - бизнес-класс, более 50 млн - элита. Застройщики, впрочем, вольны называть свои проекты как угодно.

В начале 2025 года компания «Максимум life development» вывела на рынок коттеджный поселок «Медовое life» в Скотном. Всего 47 домовладений, вполне клубный формат. Но стоит ли относить домик площадью 66 кв. м на участке 6 соток за 15 млн рублей к «премиальному» сегменту?

В проектах «Вуокаярви» и «Новое Токсово» есть неразрешенные претензии по поводу вырубки лесных насаждений на территории. Да и в целом земли, входящие в периметр интересов СНТ «Защита», у нормальных покупателей должны вызывать определенную настороженность.

В дорогой части загородного ассортимента - дома, дороже 150 млн - выбор достаточно обширный. Причем не обязательно ориентироваться на пригороды. За 240 млн можно приобрести трехэтажный особняк на Фонтанке, площадью 1122 кв. м (дом Серебрякова), и даже с участком 6,5 соток. За 813 млн покупатель станет обладателем трехэтажного дома на Английской набережной, площадью 1187 кв. м; региональный памятник, перестроен в 1870 году (дом Теплова). Если в центре неуютно - извольте присмотреться к особняку Стенбока: 332 млн рублей, 900 кв. м., построен в 1901-м, реконструирован в 2007 году. И тоже с участком - 11 соток, статус ИЖС…

Загородная элитка в черте Петербурга представлена в основном Курортным районом. И чаще - кирпичными особняками, относительно недавними. 3-этажный дом в Сестрорецке, на 10-й линии, площадью 674 кв. м, продают за 880 млн рублей. Дом кирпичный, построен в 2011 году. Там же, в Сестрорецке, но на Сосновой улице, за 250 млн рублей предлагают дом в 1200 кв. м из клееного калиброванного бревна, с припиской: «Строили финны». Строили в 2008 году, участок 30 соток. За 550 млн в Репино (КП «Мои Пенаты») продается кирпичный дом; 410 кв. м 18 соток участок, с мебелью «под ключ». Построен в 2021 году; возможно, у владельца изменились планы. Есть предложения в Солнечном, Зеленогорске, Ушково; чем дальше от ЗСД - тем «деревяннее».

На южном направлении - тоже не без изысков. Вот, например, в Павловске за 250 млн предлагают резиденцию площадью 800 кв. м, кирпичный 3-этажный дом на 18 сотках, 2016 года постройки. Там же, в Павловске, в парке Мариенталь, за 220 млн можно купить дом вдвое скромнее: всего 383 кв. м. Кирпичный, свежий (2023 год), с участком 36 соток. А в Тярлево похожий дом (тоже кирпичный 3-этажный, но в 700 кв. м и с участком в 41 сотку) отдадут за 180 млн рублей.

Областное предложение не менее разнообразно. Есть варианты в «Охтинском парке» (например, за 470 млн рублей) и в «Репинской усадьбе» (420 млн рублей за 400 кв. м.), в «Западной Лице» (тоже за 420 млн, но за дом 670 кв. м), в «Медном озере - 2» и даже в деревне Старая Пустошь.

В Старой Пустоши в 2018 году построили целую усадьбу: основной дом в 1200 кв. м, с 25-метровым бассейном; рядом - банный комплекс «из алтайского кедра»…

Общее впечатление. Никаких закономерностей, жесткой зависимости от локации, материала нет. В целом - да, Курортный район подороже, чем Павловск; Ленинское попрестижнее, чем Токсово, но всегда есть нюансы. Тем более мало смысла рассчитывать стоимость квадратного метра.

Загородный элитный сегмент остается «рынком покупателя» причем весьма капризного и в меру неспешного. Здесь примерно 5-6 раз в месяц происходит некое таинство: подспудные ожидания и мечты покупателя совпадают с амбициями продавца-девелопера.

 

Табл. 1. Распределение предложения дорогих загородных домов

Диапазон млн руб.	Петербург шт.	Ленобласть шт.
30-50	125	673
51-70	59	261
71-90	47	118
91-110	16	53
111-130	30	40
131 - 150	20	37
151 +	80	99

Данные платформы ЦИАН